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最近，大家都很关注《求是》杂志新年的开篇文章《改善和稳定房地产市场预期》，我也为其中的精彩观点叫好。再就是自2026年1月7日起，人民日报推出的“钟才平”6篇系列文章，特别是第五篇《以惠民生为牵引，打开发展新空间》，其中大段讲到房地产，不乏新观点、新举措。另外，我还收看了1月7日的“丁祖昱评楼市”年度发布会的网络直播，“2026年是行业底部确认的一年”的说法，也着实让我激动了一会。从这些文章、讲座中回到现实，感觉市场还是没有那么显著的变化，这就使得预判今年市场走势更加困难。面对当前市场压力，我们有必要再反思几个最基本的问题。
一、房地产市场止跌回稳的难点在哪里？
我在2025年底的一个活动中，曾经点出过三个难点：
1.预期修复难。就业、收入等宏观经济不及预期，家庭收入下滑与财富蒸发叠加，市场信心不足。房地产的答案永远不在本身。
2.市场分化加剧。城市、产品、房企等都在显著分化。市场难以形成一致走势，更难形成一致的观点。
3.存量房拖累。高品质住宅对存量房的碾压是致命性的，这也是二手房市场出现“踩踏效应”的重要原因。存量住房和存量房贷的规模巨大，市场很难整体回升。
二、构建房地产发展新模式的难点在哪里？
1.时机问题。当前市场仍处于下行阶段，主要任务是止跌回稳。风险处置并未完全到位，众多头部房企的资金压力仍然巨大。求稳怕乱，不敢动。
2.路径问题。习惯于用老办法解决新问题，路径依赖突出，如降低首付、房贷利率、税费，降低购房成本；解除限购限贷限转等。墨守成规，不会动。
3.动力问题。地方政府、金融机构、房企等，都有动力不足的问题。新模式有压力，旧模式很舒服、很简单、很受益，比如预售制。规避风险，不想动。
4.协调问题。顶层制度设计进展慢，多数权限在国家层面。各部门之间缺乏统筹协调，没有形成合力。自说自话，不联动。
三、下步工作的突破口在哪里？
我说过，房地产市场的核心是创造需求、促进流动。
1.加大政策支持力度。落实好已经出台的降低首付、利率、税费等支持政策，千方百计降低成本。完善以旧换新、共有产权等办法，活跃市场、提振信心。不管是“添油式”，还是“挠痒式”，有就比没有强。只要维持住基本盘，等待宏观经济好转，房地产市场自然回暖。
（房地产就像是搁浅的巨轮，现在的政策就好比是端着脸盆泼水，作用不大。唯一的希望就是等高潮位过来，才能恢复正常航行。）
2.构建风险分担机制。地方政府、金融机构要与房企、购房者共担风险、共度难关。如支持房企分期缴纳土地出让金，啥时候办理预售再缴齐；购房者收房后，才能开始还房贷。强化项目监管，推行现房销售，努力消除各类风险。
3.提升城市发展预期。城市（区片）发展前景好，房地产就差不了。全国就先看北上广深，再看省会城市、计划单列城市等。山东省就是先看济南、青岛，再看烟台、潍坊、济宁、临沂和菏泽，因为这些城市人口规模大、城市盘子大（丁祖昱评楼市中对山东城市的判断有偏差）。要做好城市发展的文章，增强市民信心，市民、住房与城市共成长。
回到标题，对2026年的房地产市场走势，我的判断是：总体平稳、局部回调，分化持续、降幅收窄。即：总体需求平稳，新房加上存量房的成交量基本平稳；头部城市的新房市场开始回调；市场分化更加显著，但总体降幅收窄，筑底的趋势更加清晰。
对这个问题，您有什么高见？欢迎交流。
