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摘要
报告类型：地产、酒店
（一）关键词
酒店业、运营市场、资产证券化、REITs、估值逻辑、品牌集团、入住率、平均房价、轻资产运营、出海布局
（二）研究概述
报告从酒店运营市场、资产证券化、海外 REITs、品牌集团、估值逻辑五大维度，分析了中国酒店业发展现状与趋势。涵盖星级酒店存量优化、资产证券化产品特征、海外成熟市场经验、头部集团格局、评估方法创新，为行业投资、融资与价值评估提供专业参考。
（三）研究要点
运营市场存量优化，呈现结构化分化特征。截至 2024 年三季度，国内星级酒店 5620 家，呈 “高端少、中端及有限服务多” 结构，高星级酒店数量回落，存量优化成主流。入住率、平均房价、RevPAR 为核心运营指标，三星级酒店入住率表现更具韧性，一线城市五星级酒店恢复速度领先；北京、上海、广州、深圳等核心城市市场稳健，三亚等旅游城市高端酒店保持高房价与入住率。 资产证券化市场扩容，CMBS/CMBN 占主导。截至 2025 年 9 月，存续酒店资产证券化产品 74 支，规模 1168 亿元，CMBS/CMBN 占比 91%，类 REITs 占 9%。发行利率持续下行至 2.33%，底层资产向一线城市集中（46%），国央企持有超 70% 底层资产，债务型融资仍是主流，权益型融资有待公募 REITs 落地突破。 海外 REITs 市场成熟，提供多元参考经验。全球现有 52 支酒店 REITs，北美以美国为核心，亚洲日本、新加坡领跑，欧洲市场相对分散。海外 REITs 多通过多业态、多区域布局分散风险，美国 HST、日本 JHR 等案例显示，稳定的运营现金流与灵活的杠杆管理是收益关键，其资产负债率、分派收益率、市净率呈现区域差异化特征，为国内市场提供参考。 头部品牌集团格局稳定，轻资产与出海成趋势。锦江、华住、首旅三大集团领跑，均以特许经营及管理为主要运营模式（占比超 90%），锦江以 1.34 万家酒店、129 万间客房规模居首。集团收入结构多元，轻资产收益占比显著，亚朵聚焦托管加盟与零售业务形成差异化。头部集团加速出海，锦江境外酒店占比 8.73%，通过并购与本地化布局拓展全球市场。 估值逻辑持续优化，收益法成核心趋势。酒店评估常用比较法、成本法、收益法，收益法因贴合 REITs 核心逻辑与运营实际，逐渐成为主流。评估需综合客房、餐饮等多部门收入与成本，考量委托管理、特许经营等模式下的管理费、许可费等特殊费用。未来评估将更注重 NOI 表现，结合酒店视角与投资视角，推动评估体系规范化、精准化，适配公募市场定价需求。
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