2025年中国房地产市场处于从深度调整向企稳修复的关键过渡阶段，“止跌回稳”成为全年核心政策导向下的市场主线。整体呈现“全国弱稳、局部活跃”的分化格局，行业正加速告别“规模至上”的旧模式，转向“质量求生”的新发展阶段。从核心数据来看，注：截至2026年1月2日，2025年全年（1-12月）全国新建商品房销售面积的官方完整统计数据尚未正式发布。目前可参考的是2025年1-11月的累计数据。2025年1-11月全国新建商品房销售面积78702万平方米、销售额75130亿元，同比分别下降7.8%、11.1%，但降幅较此前明显收窄，显示市场下行压力得到有效缓解；11月末商品房待售面积75306万平方米，环比减少301万平方米，库存规模首次出现趋稳回落迹象，市场供需关系逐步改善。与此同时，房地产开发投资仍处于调整期，1-11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，企业投资意愿仍需政策持续引导提振。

1.区域分化加剧：核心城市成“稳定器”，

非核心区域压力犹存：

城市能级成为市场分化的核心变量，核心城市凭借优质公共资源与产业支撑，成为市场企稳的核心力量。其中广州作为华南核心城市，市场企稳态势同样突出，2025年一季度便实现“开门红”，一手住宅网签面积172.67万㎡、同比增长36.8%，二手住宅交易登记面积242.27万㎡、同比增长26.2%，全市11个区均实现同比正增长，这一良好态势贯穿全年，即便年末受季节性因素影响，二手住宅网签规模小幅回落，全年仍完成108099套二手住宅网签，市场韧性十足。广州市场的稳健表现，得益于其全面取消限购、首付比例降至15%、房贷利率低至3%左右的“四低”购房环境，叠加优质地块供应增加与“好房子”建设推进，供需两端均呈现积极变化。

深圳1-11月新房与二手房成交量同比增长12%，创近5年同期新高；北京新政落地后（12月25日-31日），新房、二手房日均网签量较新政前分别增长72.8%、37.4%，政策刺激效果显著。

价格走势同样呈现鲜明分化，上海成为四大一线城市中唯一新房价格同比上涨的城市，1-11月平均同比涨幅达5.7%；而三四线城市及核心城市远郊区域，房价持续调整，部分城市新房价格已连续15个月环比下滑，去化压力突出。

土地市场的区域集聚特征更为明显，300城住宅用地成交规划建面同比下降13.7%，但TOP20核心城市出让金占全国比重达52%，北上广深杭蓉等城市土拍热度始终保持高位，其中广州2025年土拍虽整体理性，但白云新城、天河金融城等核心板块仍是房企争夺焦点，越秀、保利等头部企业持续重仓，成为企业拿地的核心聚焦区域。成为企业拿地的核心聚焦区域。

2.需求结构重塑：改善型主导新房市场，

刚需支撑二手房流通：

市场需求结构呈现“两极分化、精准匹配”的特征，从“住有所居”向“住有优居”的升级趋势显著。新房市场中，改善型需求成为绝对支撑，重点30城120平米以上户型成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30%；核心城市高端豪宅市场表现尤为抢眼，2025年1-10月广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42%，其中天河区保利玥玺湾项目11月开盘当日便斩获106亿元销售额，成为全国首个年度“开盘破百亿”的豪宅项目，中海大境等项目也出现买家48小时全款成交的热度场景。深圳中信城开信悦湾开盘两小时销售额破100亿元，上海3000万元以上豪宅成交占全国重点一二线城市近半数，反映出高净值人群对优质居住资源的需求仍较旺盛。

二手房市场则成为刚需群体的主要阵地，呈现“以价换量”特征，北京、上海300万以下刚需房源成交占比分别提升至36.7%、49.3%，刚需与高端需求形成两极支撑格局。此外，“以旧换新”“房住不炒”政策导向下，置换型需求占比持续提升，成为连接新房与二手房市场的重要纽带。

3.供给端转型加速：存量盘活成

核心主线，“好房子”导向明确：

供给侧从“增量扩张”转向“存量提质”的转型步伐加快，“存量盘活”成为破解市场困境的关键路径。政策赋予地方政府更大自主权，通过收购存量商品房转化为保障房、人才房、青年公寓等，4.4万亿元地方政府专项债可用于土地收储和存量商品房收购，有效优化了供给结构。同时，“好房子”建设成为行业高质量发展的核心锚点，超过15个省份在政府工作报告中明确推动“好房子”建设，聚焦安全舒适、绿色智慧的品质提升，推动行业从“面积炒作”转向“品质竞争”。此外，取消公摊试点扩围（湖南衡阳、广东肇庆等多地实施）、“带押过户”大范围普及等举措，进一步规范了市场交易流程，提升了供给端效率。

4.企业格局重构：稳健型企业主导市场，

风险出清进入深水区：

市场资源加速向资金实力雄厚、布局优质的稳健型企业集聚，行业集中度持续提升。头部央国企（保利、中海、华润等）凭借融资成本与资源优势持续领跑，优质民企（滨江等）通过区域深耕与高端产品优势稳健跟进，千亿房企仅剩十家，中小房企市场份额持续萎缩。同时，房企债务重组进入“实质性削债”阶段，融创、碧桂园等头部房企相继完成境内外债务重组，融创通过“全额债转股”化解95.5亿美元境外债务，碧桂园实现70%削债，行业风险加速出清。但中小房企仍面临较大清盘风险，截至2025年前11月TOP100房企销售额同比下降13.3%，企业经营改善仍依赖销售回稳与政策协同。此外，“保交楼”从“应急攻坚”转向“常态化防控”，全国“白名单”项目贷款审批金额扩大至6.7万亿元，有效打消了购房者“钱房两空”的顾虑，为市场信心修复奠定了基础。

5.长效机制深化：租购并举落地见效，

市场生态持续优化：

租购并举住房制度进一步完善，成为稳定市场预期的重要支撑。截至2025年10月底，全国保租房、人才房、共有产权房供给规模同比增长30%，北京完成5万套（间）保租房建设、8万套（间）保障房竣工；《住房租赁条例》正式施行，明确租购同权，保障租房者子女就近入学权益，规范了租金贷、虚假房源等乱象，推动形成“先租后买、租购互补”的阶梯式居住体系。同时，现房销售试点扩围、预售资金监管优化等基础性制度改革持续推进，“人定房、以房定地、以房定钱”的要素联动新机制逐步建立，为房地产市场长期平稳健康发展构建了坚实的制度保障。

2026年将是中国房地产行业从筑底修复迈向高质量发展的关键转型年，宏观经济稳定复苏、政策延续性支持与行业自身转型深化形成合力，推动市场进入“存量主导、品质为王、分化加剧”的新阶段。整体来看，行业将彻底告别规模扩张的旧逻辑，在“控增量、去库存、优供给”的政策框架下，实现供求关系的动态平衡与发展模式的实质性转变。

1.政策端：精准调控持续发力，

长效机制加速落地：

政策将延续“因城施策、分类指导”的基调，核心方向从“救市托底”转向“结构优化与模式构建”。一方面，限购政策有望实现全国性取消，北京2025年末新政将成为核心城市政策松绑的重要风向标，叠加“卖旧买新”退税、二套商转公等优惠政策，进一步释放刚性与改善性需求；另一方面，供给侧政策将聚焦“控增量、去库存、优供给”三位一体推进，鼓励地方收购存量商品房转化为保障房、人才房，结合城市更新盘活存量用地，同时扩大现房销售试点范围，规范预售资金监管，从根源上防范交付风险。金融端，“白名单”制度与主办银行制将持续发力，稳定房企合理融资需求，推动融资成本进一步下降至4.5%-5.5%区间。

2.市场端：二手房反超新房成主力，

区域与产品分化加剧：

市场格局将迎来历史性转变，预计2026年全国二手房成交面积将达8.0亿㎡（同比+3.9%），首次超过新房成交规模（预计7.1亿㎡，同比-4.1%），“即买即住、配套成熟”的二手房将成为刚需客群的主要选择，占二手成交的60%-65%。区域分化将进一步拉大，长三角、珠三角、成渝等人口流入型城市群将持续领跑，一线核心区（北京海淀、上海陆家嘴）房价稳中有升；而三四线人口流出型城市库存压力仍存，房价或维持低位震荡。产品层面，改善型需求占比将提升至40%，120-180㎡改善户型成为新房市场供给主力，70-120㎡低总价刚需房供需缺口扩大，老旧“老破小”与超大户型仍面临调整压力。

3.企业端：格局固化与转型深化并行，

品质与服务成核心竞争力：

头部阵营将持续向央国企与优质民企集中，行业集中度进一步提升，中小房企加速出清或转向区域深耕、特色地产等细分赛道。房企竞争逻辑从“拼规模”彻底转向“拼品质、拼服务”，一方面聚焦核心城市核心板块，布局符合“好房子”标准的改善型项目，通过绿色建材、智能安防、全龄化配套提升产品溢价；另一方面积极拓展“物业服务+生活服务”模式，探索社区养老、托育、家政等增值服务，挖掘存量社区价值。同时，房企债务风险出清将进入收尾阶段，市场化债务重组与资产处置成为常态，企业经营更趋稳健。

4.产品与生态端：“好房子”全面普及，

行业生态持续优化：

“好房子”建设将从试点走向全面普及，北京、广州、杭州等20余城已出台专项技术导则，从层高、采光、绿色低碳、智慧化等维度明确刚性要求，具备绿色建筑认证、智慧社区认证的“好房子”将出现10%-15%的品质溢价，成为房价稳定的“压舱石”。同时，二手房改造市场将迎来机遇，老房升级需求带动家装、物业增值服务发展。租购并举体系持续完善，保租房供给规模稳步增长，《住房租赁条例》落地见效，租购同权逐步落实，推动形成“先租后买、租购互补”的阶梯式居住体系。

总体而言，2026年的房地产行业将在转型阵痛中逐步构建新的发展生态，“存量提质、品质升级、结构优化”将成为贯穿全年的核心主线，行业将更加适配居民多样化居住需求与宏观经济高质量发展的要求。