赛道分析 | 2023年房地产政策综述及市场展望

2023年房地产

2020年以来房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。2022年7月，中央召开房地产工作座谈会，明确坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。2020年8月，监管部门设置“三道红线”，根据“三道红线”触线情况，将所有房企分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降一档，上限增加 5%。2022年12月，郭树清指出，要坚决抑制房地产泡沫。分析当前我国金融形势以及“十四五”应如何系统性地进行金融监管体系改革。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

进入2021年，房地产调控政策继续收严。2021年年初，监管层对商业银行信贷占比作出规定，即“房地产贷款集中度管理”。2月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，指出22个重点城市住宅用地需实施“两集中”同步公开出让，一是集中发布出让公告且2021年发布的住宅用地出让公告不能超过3次；二是集中组织出让。学区房也迎来针对性调控，4月，中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”，随后北京、上海、深圳等城市调整入学政策，加大对于炒作学区房价格的打击力度，为学区房“降温”。2021年下半年，各地又陆续加强预售款监管，防止开发商挪用资金导致出现“烂尾楼”，进一步收紧了开发商的现金流。

出台严厉的调控政策后，2021年下半年开始房地产开发商陆续出现较大幅度的销售下滑和流动性收紧。恒大地产是最先出现销售下滑并遇到流动性危机的开发商，随后危机蔓延到佳兆业、阳光城、龙光地产，目前已经公告出现违约风险的知名房企还包括奥园、中粮、中南建设、俊发、景瑞控股、正荣、荣盛发展、世茂、富力、融创、旭辉、绿地、融信中国等。2022年上半年，停工停贷现象集中出现，进一步导致开发商的销售端和融资端收紧。

2022年，房地产调控政策开始逐渐放松。在货币政策上，今年1月、5月、8月央行分别下调5年期LPR利率5BP、15BP（下限下调 20BP）和15BP，9月份又允许部分城市取消首套房贷利率下限。在限购政策上，今年以来陆续有城市放开限购限贷政策，譬如3月1日，郑州市发布房地产新规19条，主要是降低首付和放松限购。5月17日，杭州市宣布非本市户籍家庭在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满2个月即有资格购买二手住房；5月23日，武汉市公布二孩三孩家庭可购买第三套住房；这一系列限购限贷政策的放开体现了房地产调控政策逐渐放松的趋势。11月8日，交易商协会发文推出支出民企融资第二支箭，11月13日中国人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（金融16条），在更大范围内对房地产行业提供支持。11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资第三支箭。

No.2

土地市场：结构更加清晰

2022年土地成交面积增速持续回升，但开发商购置土地面积增速持续回落，剪刀差显示购地主力发生变化。土地供应过度收缩的风险虽然有所释放，但真正流入商品房市场的土地数量仍显不足，地方政府的财政压力仍未缓解。数据显示，全国成交土地占地面积同比从1月的-25.07%回升到10月的 26.87%；全国土地成交总价由1月的-56.77%回升到5.47%，成交土地楼面均价的12月均值由1月的1709.33元/平方米下降至10月的1380.75元/平方米，溢价率由1月的3.18%下降至10月的2.4%。整体表现出量增价减，增速回暖的局面。

从三次土拍来看，根据中指研究院公布的数据，截至2022年10月27日，22城中已有19城发布了三批次土地公告，今年三批次推地时间较去年提前，但在市场下行、企业拿地意愿降低的情况下，土地推出规模普遍缩量，22城全年供地计划完成率不足五成。成交表现整体趋冷，除了一些热点城市保持热度外，底价成交成为土拍市场主旋律。去年下半年以来，地方国资托底现象表现突出，2022年以来，民企拿地意愿进一步减弱，央国企、地方国资成为拿地主力，根据中指研究院全国土拍数据，2022年首批次央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次达83%，三批次仍在八成以上。但值得注意的是，首批次、二批次央国企拿地金额占比均在四成以上，二批次甚至接近五成，而三批次央国企拿地占比却降至三成，央国企拿地也渐显乏力，地方国资拿地比重提升至 53%，如福州、无锡2022年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上，三批次在九成左右。可以说，三批次民企拿地意愿进一步降低，同时央国企拿地力度也出现减弱态势。

2023年的土地市场或会受到较大的政策支持。得益于良好的房地产政策，在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。

商品房市场长周期拐点已现，后周期开启。

当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段，进入到后周期。在这个周期阶段，房价下行压力逐渐增大，购房预期逐渐减弱，房价收入比和房价租金比将向合理水平回归，当前这些预判都在逐步实现。

回顾2022年的商品房销售，各项指标仍然不济。从全国数据来看，商品房销售面积累计同比仍处于两位数的负增长，1-10月份商品房销售面积同比为-22.3%，较1-2月份的-9.6%大幅下降。虽然单月来看最近几个月同比增速有所回升，如央行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上的访谈讲话：“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善”，但是整体销售压力依然较大。

受疫情冲击的影响，2022年城镇居民可支配收入增速再次回落。三季度城镇居民人均可支配收入累计同比降低至4.3%。央行公布的城镇储户问卷调查中的未来收入信心指数今年年中的时候回落到45.7%，是自公布该数据以来的最低值。未来在老龄化的背景下如果收入增速持续回落会导致商品房市场进入下行周期。

城镇化还未完成，催生新市民住房需求。

经过几十年的发展，中国城镇化进程已经取得了较好成绩，截止到2021年底，城镇化率已经达到了65%，但与美日韩以及欧洲等发达国家相比仍有上升空间。《“十四五”新型城镇化实施方案》提出未来城镇化率将稳步提高，催生新市民住房需求。该方案指出，到2025年全国常住人口城镇化率将稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距有望明显缩小。截至2020年末，全国常住人口城镇化率为63.89%，户籍人口城镇化率为45.4%，城镇化率稳步提高及放宽落户限制所带来的城市新增人口，有望成为增量购买力，为楼市稳定提供支撑。

商品房销售政策从抑制向支持合理需求转变。

在商品房市场存在较大收缩压力，同时城镇化新市民住房需求还在增长的背景下，2023年商品房调控政策大概率会从抑制转变为支持合理需求，维护商品房市场的长期健康发展态势。具体从政策上来看，可以分为如下几个：

    首先是继续实施降息政策。在房地产投资和销售都不济时，降息是推动房地产筑底回升的有效手段。在5月15日，央行就对首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调20个基点，并在5月20日对5年期以上LPR下调15个基点；8月15日央行下调MLF利率10个基点，8月22日，下调1年期LPR5个基点，5年期LPR15个基点。截至目前，5年期LPR已经累计下调35BP，1年期LPR累计下调15BP，再加上20个基点的首套房利率下调。预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，同时首套房贷利率下限放开的城市数目会从当前的23个大幅增加。

    其次是因城施策放松限制。“因城施策”的首次提出是在2016年《政府工作报告》，文中指出要“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”，目的是促进房地产市场平稳健康发展。“因城施策”成为了当前提振房地产的重点实施政策。据统计，2022年以来，“因城施策”已经在政治局会议和国常会上多次提到。譬如：5月23日国常会提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”后，7月21日召开的国常会提出，要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。7月28日，中央政治局会议强调：稳定房地产市场因城施策用足用好政策工具箱。预计2023年这一政策还会继续沿用，并且会有更多城市出台放松政策，各地房贷利率均将呈现不断下调态势。 

    接着是政府增强市场信心。在实施刺激需求的低利率政策和放宽购买门槛的监管政策之外，消费者和投资者对开发商尤其是民营开发商信心已经大幅降低，不利于商品房销售到投资的恢复。其中尤为突出的就是今年发生的“保交楼”事件。2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，首提“保交楼”事件，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心，稳定预期提供有利政策保证。房地产存在从房地产企业问题蔓延至下游的民生保障领域的隐患，保交楼不仅仅是经济问题，更是民生问题，必须牢牢守住这个底线。

全国一线城市楼市复苏

2022年11月以来，随着房地产供需两端政策支持力度不断加大，一线城市二手房市场明显回暖。

    11月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别为11.1%、-0.9%、1.1%和25.1%，相较于10月的-21.7%、-10.9%、-19.1%和0.2%有较大提高。2023年1月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖明显。

    春节后北京楼市率先升温。2023年春节后一周，北、上、广、深商品房成交面积分别为12.2、21.2、10.6和4.1万平方米，同比增速分别为33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.3%，四城中，北京销售水平超过去年同期。

    价格止跌企稳。1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。北京、上海、广州、深圳价格指数环比增幅分别为1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。

    从价格来看，2023年一线城市开年价格回升。1月一线城市销售均价为5.3万/平，环比增长3.7%。四城中，开年广州平均价格领涨，1月环比涨幅13.3%。

No.4

房地产行业：

“稳”中求“进”、企稳回升

十四届全国政协一次会议第二场“部长通道”倪虹部长答记者问中提及2023年是全面落实党的二十大精神、开启新征程的第一年，开好局、起好步十分重要。中央明确了稳中求进的工作总基调，“稳”是基础，“进”是关键。住房和城乡建设工作将深刻领悟“两个确立”的决定性意义，坚决做到“两个维护”，在“稳”中起好步，在“进”上下功夫，特别是要精准地“进”，脚踏实地，找准问题、瞄准目标、用准政策，努力为经济运行整体好转作贡献，努力为人民群众生活品质提高办实事。2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫：一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生。

关于房地产有这样一个概括：“456”。房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，可以说牵一发动全身。要稳住房地产，一方面，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。另一个方面，增加保障性租赁住房供给和长租房建设，重点解决好新市民、青年人的住房困难问题，具体企稳回升体现在以下三个方面：

    第一，从市场供给和需求看，新冠疫情防控取得了决定性胜利，可以说对房地产供需两端都发生了积极影响。供给方面，施工人员、施工材料可以顺利进场，住房项目复工率都大大提高了。从需求看，现在售楼处看房量大幅提升，成交量也有明显改善。

    第二，从市场预期看，2023年1、2月份全国商品房的销售，包括一手和二手房，结束了13个月的负增长。虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总的看价格是平稳的。同时，保交楼的工作在扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资也得到了改善。市场主体信心正在恢复。

    第三，从政策落实情况看，购买首套住房的大力支持政策，购买二套住房的合理支持政策，已经出台，正在落实见效。不让投机炒房重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实。