2025 上海服务式公寓市场深度观察报告
随着城市经济节奏调整与居住需求升级，2025年上海服务式公寓市场正处于供需再平衡、结构优化与长期价值重塑的关键阶段。这一细分市场不仅承载着商务出行与外籍人才居住需求，同时也成为提升居住体验、促进区域活力的重要载体。
一、租赁市场基本盘：稳中求变的价格与入住情况
最新住房租赁监测数据显示，2025年上海住宅租赁市场整体稳健运行，其中分散式公寓（包括服务式公寓）挂牌量有所增长，但租金波动略显下行。2025年10月，上海分散式公寓平均租金约为 约138 元/㎡·月，环比有所下降，整体出租率保持在约90%左右。市场总体挂牌量小幅增加，而租金水平在年中及下半年阶段波动收窄，显示供需双方趋于平衡。
这一价格态势既反映出租赁市场受宏观经济变动影响，也折射出消费者对租住成本的敏感性提升，尤其在非核心板块更为明显。
二、供给端变化：新增项目与结构性分化
2025年上半年与第二季度的市场报告显示，服务式公寓市场仍有新增供应进入。多家品牌在上海推出新项目，例如静安洲际行政公寓、北外滩雅诗阁项目等，为市场带来更多高端产品供给。与此同时，部分区域的长租公寓也同步拓展服务式或高端运营模式，以增强市场竞争力。
但总体看，服务式公寓的供给规模增长速度低于普通集中式租赁住房，这意味着在高品质、精细化运营的细分领域，精品项目仍具稀缺性和定价优势。
三、需求特征：多元化租客与品质追求
随着人口结构变化与城市人才体系优化，上海租赁市场的客群特征不断演进：
• 青年租赁群体继续扩大，在 25-35 岁的青年租房客群中，对居住品质、空间功能与交通便利性提出更加明确的需求。
• 高端服务式公寓在 国际人才、高管与家庭长期租住 人群中仍保持稳健需求，这类客群对地段精度、空间品质与配套服务有较高期待。
• 不同于传统短租人群，高端服务式公寓更加侧重 稳定长期居住, 配套完善、空间尺度与服务细节成为重要评价标准。
从租赁需求偏好来看，品质优先、功能性强、配置完善的服务式公寓，尤其是带独立厨房、健身与社交空间的产品，在改善型租住趋势中保持明显关注度。
四、品牌与竞争格局：从规模扩张向运营精细化转型
当前上海服务式公寓市场呈现出几个明显的竞争趋势：
1. 品牌差异化定位强化
传统国际品牌（如雅诗阁、盛捷、诺富特、馨乐庭等）凭借品牌背书、运营经验和稳定服务，在商务与高端租住市场中保持优势。而本地运营品牌与轻资产模式亦通过灵活价格与多样房型吸引青年租客。
2. 运营能力成为核心竞争力
行业研究显示，设施更新、数字化服务、社区活动与运营标准在提升入住率与客户满意度方面扮演关键角色。某些老旧设施若无法及时升级，将面临租金与入住率的双重压力。
3. 产品细分与客户画像精细化
服务式公寓的产品线正在从“单一酒店式模式”向“多样化居住场景”延展。例如长租优先、空间灵活、配套丰富、社区融合等特点越来越被重视。
五、政策与发展环境：稳增长与多层次供给并重
在全国“租赁住房政策体系”不断完善的背景下，上海租赁市场正推动 多层次供给 发展。一方面，保障性租赁住房和人才住房政策持续推进，为整体租赁市场提供基础稳定支撑；另一方面，市场化服务性住房和高端服务式公寓作为品质租赁的重要组成，提升了城市居住生态的完整性。
长期来看，随着人才引进政策与城市融入配套优化，高端居住需求或将持续增长，这将为优质服务式公寓提供稳定的需求基础。
六、未来趋势洞察：品质运营与创新模式引领市场
1. 产品力与运营力并重
未来，服务式公寓将不再仅依赖区位与装修，而是通过 数字化服务体系、灵活社区空间、会员制模式 等方式强化客户粘性，提升出租率和品牌忠诚度。
2. 混合功能租住空间兴起
随着生活与工作边界模糊化，服务式公寓不只是居住功能载体，也逐步融合 社交空间、远程办公与体验式服务，形成多维生活场景。
3. 投资价值与稳定现金流并存
行业报告指出，上海长租与服务式公寓市场长期投资者关注度持续上升，尤其在核心城区，优质项目因地段稀缺、运营成熟而具备稳健的资产价值基础。
新周期下的服务式公寓价值
2025年上海服务式公寓市场呈现出 “量稳价优、结构优化、品质兴起” 的综合态势。面对宏观经济环境变化与租赁市场需求多元化趋势，行业的未来发展将更多依赖 运营创新、客户体验与产品差异化策略。在这一背景下，优质服务式公寓仍旧是城市人才、企业派驻和高端长期居住需求的重要解决方案，并将在上海住房市场体系中发挥愈发关键的战略作用。
