第一篇：花园里的商场，商场里的花园
引言
香港崇邦集团开发的第二代产品——上海金桥国际商业广场，同样采用开放式商业街区形态，与花园广场、屋顶农庄、景观庭院有机结合，形成了丰富多变且立体互动的商业布局。
前言
崇邦集团自进入上海以来
在商业领域开发了三代产品
大宁国际→金桥国际→嘉亭荟
三代产品在规模定位、建筑设计、经营主题等方面
表现出不断的升级迭代
这是在顺应时代消费偏好的改变？
还是崇邦集团深耕商业管理的应变之道？
我们从开业至今持续追踪调研
将以崇邦集团的三代产品为例
为大家剖析街区式商业的最初经营定位
到现在的品牌档次调整、业态业种占比变化
从各代产品的升级方面看街区式商业的发展变化
我们的系列研究将包含十五篇文章
希望能给各位同行提供一定的借鉴启示！
本周我们为您介绍
上海金桥国际商业广场的建筑设计特色！
项目概况
上海金桥国际商业广场
含商业街区、写字楼物业
总建筑面积18万㎡
商业街区建筑面积约16.4万㎡
01 | 项目定位
总体定位
一站式服务的社区商业中心
主题定位
浦东潮流地标，生活、娱乐、休闲的集中地
形象定位
舒适、时尚、高雅
客群定位
白领阶层为主
档次定位
中高档消费
项目商圈&交通条件
01 | 金桥商圈
项目位于社区级商圈金桥商业中心
金桥地区紧邻保税区和商务园区
范围内积聚了大量软件、科技类企业
也覆盖有多个大型涉外高端住宅
▼项目近端市级商圈分布图
02 | 交通条件
金桥商圈交通便利
高架（中环路）、地铁、公交构成立体交通网
地铁6号线可到达(距离约100m)
地铁6号线贯穿整个浦东新区
还有13条公交线路经停项目周边
▼项目周边交通图
03 | 项目道路四至
项目东至次干道张杨路
张杨路贯通陆家嘴和金桥地区
北至主干道金桥路（连接中环路）
西侧临次干道博山东路
南侧为项目内部道路
整体来看，项目位于主次干道交叉的金角位置上
近端、远端消费者导入都较为便捷
▼项目道路四至
建筑规划特色分析
01 | 项目外立面
建筑布局高低交错，错落有致
结合现代与新古典风格
增强了视觉丰富度
给人带来耳目一新的冲击感
但墙体立面较多，商业透视性稍显不足
▼外立面日景
▼外立面夜景
02 |广场设计
“街+场”开放式形态
广场融汇了绿植/声光水电/雕塑小品等多重元素
还会经常举办新品发布活动或节庆促销活动
优美景观与商业活动的结合
对消费者有很强的吸附力
产生了明显的人流聚合作用
营造出人与自然、商业的互动场景
凸显了休闲风情的消费氛围
▼长方形广场
▼广场
▼现场活动
03 | 退台连廊设计
各商业单体外侧设计有大量退台
使单体之间可通过外侧连廊连接起来
有的退台区还能作为餐饮外摆区使用
沐浴在阳光下的消费者，三两成群互享交谈
呈现出一片休闲惬意的氛围
商业单体间的走道连廊设计自然
辅以木质座椅、小绿植、薄片店等
使之不显得单调突兀
多条空中连廊的设计
不仅可以增强楼栋间的互动性
也提升了消费者购物的便捷性
▼单体外侧退台
▼退台处的餐饮外摆区
▼敞开式连廊（亲近自然）
▼封闭式连廊（遮风挡雨）
项目动线分析
01 | 项目出入口动线
金桥路/张杨路人流量较大
主入口位于主次干道交叉的金角位置
也位于地铁出口近端，利于导入消费人流
在项目四周均有车辆入口
方便从各个方向前往的车辆到达与停泊
项目将车流与人流出入口分开设置
（吸取了大宁国际人车流共用的教训）
有效地避免了人车冲突
▼外部动线
02 | 项目平面/垂直动线
项目共有11栋建筑
除9/10/11栋(独立建筑)外
其余楼栋均设有与体量匹配的垂梯/扶梯数
扶梯/垂梯充足合理
便于将消费者快速导入高楼层
▼项目平面/垂直动线
▼项目电梯/连廊数量
商业文化艺术特色
项目强调生态公园的规划理念
绿化率达到50%
使11栋商业建筑错落有致的被绿荫围合
项目还穿插入声光水电、艺术小品等元素
丰富色彩，活跃现场气氛
提升项目整体的品质感和体验感
01 | 景观绿植
入口绿植，让人如临绿色公园
广场/走道绿植，营造出生机盎然的景观环境
墙角绿植，让冰冷死沉的角落有了生气
餐饮区绿植，营造出清新怡人的就餐环境
建筑四周种上绿植，形成围合式的“天然氧吧”
▼入口绿植
▼广场绿植
▼走道绿植
▼墙角绿植
▼餐饮区绿植
▼建筑周围绿植
屋顶花园农庄
通过种植瓜果蔬菜、喂养小动物等方式
让消费者享受种植、养育与收获的乐趣
▼第7座屋顶的花园农庄
景观庭院
小绿植、小雕塑、休闲座椅
让人仿若回到了自家后院，充满温馨气息
▼景观庭院
02 | 明亮灯光
项目采用石墙与玻璃面相结合的方式
对商业整体的透视性有一定影响
但从玻璃墙面投射而出的彩光
以及走道上灯饰品不断变换散发的彩光
也能烘托出一片较为明亮热闹的夜晚景象
▼
▼花样灯光
03 | 水景喷泉
中央广场上设置有流动水景和小型喷泉
水声潺潺，聆听“美妙声乐”
令人在热闹纷繁的环境中自然心静
愿意久坐其旁，静默观赏，闲享时光
▼流动水景
▼小型喷泉
04 |雕塑小品
街区内设置些许有趣味或艺术气息的雕塑小品
突出商业主题，点缀整体环境
营造出良好的休闲风情购物环境
令消费者产生亲切感、互动感、愉悦感
▼动物雕塑
▼艺术雕塑
▼
▼
▼室内艺术装置
位于社区商圈金桥商业中心，交通便利
建筑布局高低交错，错落有致
结合现代与新古典风格
给人带来耳目一新的冲击感
“街+场”开放式形态
优美景观与商业活动结合
产生了明显的人流聚合作用
营造出人与自然、商业的互动场景
退台连廊设计
单体间可通过外侧连廊连接起来
有的退台区还能作为餐饮外摆区使用
增强楼栋间的互动性、提升消费者购物便捷性
主入口位于主次干道交叉的金角位置
利于导入消费人流
人车分流，有效避免人车冲突
扶梯/垂梯充足合理
便于将消费者快速导入高楼层
项目强调生态公园的规划理念
绿化率达到50%
穿插入屋顶农庄、景观庭院
以及声光水电、艺术小品等元素
提升项目整体的品质感和体验感
第二篇：2011年-2018年的调整变化
说明了什么商业发展趋势？
引言
上海金桥国际广场是崇邦集团的第二个街区式商业，定位“一站式服务的社区商业中心”，从开业至今一直很火爆，我们从2011年至今持续追踪，发现其在业态业种和品牌档次方面有了明显变化，这些调整变化对于同行来说，有着一定的借鉴启示作用。
上海金桥国际广场
是崇邦集团第二个街区式商业
地处社区商圈—金桥商业中心
范围内集聚了大量软件、科技类企业
也覆盖多个大型涉外高端住宅
紧邻地铁6号线，交通便利
定位“一站式服务的社区商业中心”
每天的消费者络绎不绝，假日更是人流如织
那么从2011年至2018年
项目在业态业种及品牌档次方面有何变化呢？
这些变化又说明了什么样的商业发展趋势？
让我们一起在文中找寻这两个问题的答案吧！
本周我们将为大家介绍
金桥国际的业态新布局及品牌调整对比分析！
01 | 整体业态分析
上海金桥国际属于社区商业
整体来看，以零售购物和餐饮业态为主
零售在数量和面积上各占比51%、43%
餐饮在数量和面积上各占比33%、28%
娱乐商铺数量最少，但店铺面积总量较大
服务配套的商铺数量和面积占比相当
▼2018年整体业态配置比例
02 | 各楼层业态业种分析
>>>>B1层
B1层以零售和餐饮业态为主
数量上共占比95%，面积上共占比86%
零售以生鲜超市为主，餐饮以特色餐饮为主
可以有效地将消费者导入至地下层
提高地下层的商业经营价值
娱乐商家仅1家，为运动健身品牌
服务配套在数量和面积上都占比较小
配套有2家，都是儿童美发店
▼
>>>>F1层
F1层以零售业态为主
零售数量占比和面积占比相当
零售以男女时装为主，辅以快时尚服装和家电商场
餐饮和服务仅占较小比重
餐饮以中西快餐和轻餐饮为主
家电商场(专业市场)、服务配套主要位于9-12座
▼
>>>>F2层
F2层中零售业态的数量和面积
都是各自占了一半
零售以男女时装、家电商场为主
其次是餐饮，占比分别为33%和24%
餐饮以特色餐饮为主，辅以中西快餐和轻餐饮
服务配套以金融服务和培训服务为主
▼
>>>>F3层
F3层在商家数量上以餐饮和服务配套为主
在面积上以餐饮为主，餐饮/娱乐/配套面积相当
零售仍以家电商场为主，其次为休闲运动装
餐饮仍以特色餐饮为主，有少量中西快餐
休闲娱乐仅有儿童娱乐业种，都位于1座
配套以培训和美容SPA为主，主要位于1座和2座
▼
>>>>F4层
F4层仅有餐饮和休闲娱乐业态
都属于目的性消费业态，可将消费者引入高层
餐饮业态占比更大，都是特色餐饮
娱乐业态包含KTV/儿童娱乐/保龄球/桌球等
▼
2011-2018年调整对比
业态占比调整：零售占比减少，餐饮/配套/娱乐占比均增加；
品牌档次调整：国内二线/非品牌调整幅度大，国际一线品牌数量增加，面积减少，国际二线品牌数量/面积均有增加，国内一线品牌数量减少，面积略微减少，国内二线/非品牌数量面积都增加，整体档次下调(餐饮业种档次降低是主要原因)。
▼各楼层业态业种/品牌档次调整表
注：因2011年调研期间B1层未开业，所以暂不做B1层的调整对比分析。
1整体业态调整分析
整体业态调整表现
在品牌数量调整方面：零售业态调整幅度最大，其中闭店品牌70个，新开店品牌52个，调整业种主要为男女时装/儿童用品；餐饮业态闭店19个，新开店47个，调整主要为轻餐饮类品牌；娱乐业态调整幅度最小，无闭店品牌，新开品牌店2个；服务配套业态闭店11个，新开店21个；
在品牌面积调整方面：服务配套业态的面积调整幅度最大，闭店业种为美容SPA/汽车展厅，新开店业种为金融服务/儿童培训；
▼各楼层业态调整数量（个）
各楼层业态调整表现
在品牌数量/面积调整方面：均表现为1F调整幅度最大，其次为2F，4F几乎无调整(仅新开5个特色餐饮品牌)；
1F调整业态以零售(男女时装)为主，服务配套(金融服务)次之；
2F调整业态以零售(儿童用品)为主，餐饮(轻餐饮)次之；
3F调整业态以餐饮(特色餐饮)为主，3F唯一1家休闲餐饮已闭店。
▼各楼层业态调整面积（㎡）
2整体品牌档次调整分析
整体档次调整表现
在品牌数量/面积调整方面：较高档次的品牌经营更稳定，不知名品牌调整明显；
在品牌数量调整方面：国际/国内一线品牌减少，国内二线品牌/非品牌有所增加；
在品牌数量面积方面：主要由国际一线品牌调整为不知名品牌，整体经营档次有所下降。
▼各楼层品牌档次调整数量（个）
各楼层档次调整表现
在品牌数量/面积调整方面：均表现为1F调整幅度最大，2F/3F次之；各楼层品牌档次同步下调，新开品牌均以国内二线/非品牌为主，闭店品牌以1F国际一线/国内一线品牌为主。
▼各楼层品牌档次调整面积（㎡）
3整体的业种数量增减情况
调整数量幅度较大业种：
零售：新增男女时装/休闲运动装/杂货集合店的品牌数量，内衣品牌数量减少；
餐饮：新增品牌数最多是轻餐饮，其次为特色餐饮和中西快餐，休闲餐饮减少了3个品牌商家；
娱乐：调整幅度较小，新增了2个儿童娱乐品牌；
配套：新增了金融、培训、电信服务的品牌数量。
▼2018年各业态业种数量分布（个）
▼2011年各业态业种数量分布（个）
4整体的业种面积增减情况
调整面积幅度较大业种：
零售：新增男女时装/快时尚服装/生鲜超市/杂货集合店的经营面积(数量同步增加)；
餐饮：新增经营面积最多的是特色餐饮，其次为中西快餐、轻餐饮，休闲餐饮面积减少；
娱乐：面积均有所增加，增加幅度儿童娱乐＞运动健身＞KTV；
配套：主要新增金融/培训服务，同时减少了美容SPA和展厅的面积。
▼2018年各业态业种面积分布（个）
▼2011年各业态业种面积分布（个）
5每个楼层的业种数量增减情况
2018年与2011年相比：
一层/二层：增加了餐饮、配套的业种数量，减少了零售的业种数量；
三层：增加了零售、配套的业种数量，减少了餐饮、娱乐的业种数量；
四层：新增了餐饮的业种数量，但娱乐的业种数量不变，仅是占比减少。
▼2018年各楼层业态配置比例（按数量）
▼2011年各楼层业态配置比例（按数量）
6每个楼层的业种面积增减情况
2018年与2011年相比：
一层/二层：增加了零售、餐饮面积，减少了配套面积，零售数量减少，面积增大，说明零售品牌度提高了，餐饮数量增加比例大于面积比例，说明餐饮店品质也提升了；
三层：零售面积减少一半，餐饮、娱乐面积略有增加，配套面积变为原来的3倍，说明周边家庭居民对服务配套的需求增大了；
四层：新增了餐饮面积，但娱乐面积未减少，仅是占比减少。
▼2018年各楼层业态配置比例（按面积）
▼2011年各楼层业态配置比例（按面积）
业态及品牌调整归纳
01 | 零售—多样综合，更高需求度
零售品牌数量减少但面积增加，单店面积规模扩大(产品多样化/服务综合化对面积有更大需求)，且业种数量增加最明显(新兴业种出现/小众业种入驻集中商业)，侧面反映了消费者在零售方面的一站式购物需求，即能在一个商场内获得更多类别/全家式的购物体验，能在一家店内获得更多样的产品选择。
男女时装的数量、面积增加数最大，侧面反映出片区内消费者对多样化时装品牌的需求增加。
▼男女时装
02 | 餐饮—特色化，更具体验性
餐饮品牌数量/面积均增加，且前后调整差异较大，调整或增加的品牌多为特色餐饮，侧面反映了消费者更青睐有特色、店装新的餐饮店，同时消费群体趋于年轻化，喜欢尝试新鲜的口味和品牌，因此品牌粘性低，能够长期稳定经营的特色餐饮品牌较少；
西式快餐品牌连锁度最高，经营最稳定；
轻餐饮单店面积偏小，零散分布于零售品牌间，提升消费者的便捷体验度。
▼特色餐饮
▼西式快餐
▼轻餐饮
03 | 娱乐—传统单一，更大规模度
休闲娱乐业种类别不变(KTV/儿童娱乐/运动健身)，经营品牌数量/面积均增加，尤其是儿童娱乐业态；
项目定位社区商业，主要服务家庭客群，目前片区商业的娱乐业种丰富性不足，因此业种类别无调整；
金桥国际没有引入电影院(这与建筑物业的层高制约有关，通常电影院要求层高在10m以上)，这的确在吸引人流方面又少了一个主力引擎；有较多消费者表示没有电影院，晚上都不太愿意停留，通常玩到傍晚时分就回家了。
随着周边小区人口数量的增长，消费水平的提升，消费者对于休闲娱乐会有更大的需求；同时随着家庭结构的改变(新婚夫妇往三口之家的转变)，近端社区客群也会越加重视儿童业态的消费。
▼上海歌城
▼动感天地与卡通尼乐园
▼唤潮健身
▼保龄球与台球馆
04 | 配套—更生活化，更加完善化
服务配套业种类别不变，总体数量增加但面积减少，单店面积缩小，是美容SPA/汽车展厅面积大减所致；
服务配套的业种丰富度持续保持且缺一不可，均属于居民日常生活化/高频化的消费内容，美容SPA/银行/电信服务等品牌商家数量增加，能为消费者提供更多的便捷选择，服务配套体系更完善。
▼美容SPA
▼中国民生银行与招商银行
项目整体调整总结
社区商业的经营主题
主要围绕“家庭生活消费”，档次不宜过高
现在的业态配置以零售和餐饮业态为主
其中家电商场、特色餐饮占比较大
主题定位及业态配置
比较符合片区居民及办公人士消费需求
四大业态的数量占比变动很小
面积占比变动较大
说明经营品牌使用面积变大
商家经营能力强的品牌调整较小
主力店的稳定性较好
(除超市卖场因市场竞争力衰退而撤离外)
说明精准定位及主力店的骨干引领很重要
餐饮业态的活跃度高、换店率高
中国人的“民以食为天”特点得到验证
娱乐业态(多是主力店)稳定性较好
服务配套业态的业种类别更丰富
片区消费者的消费水平在逐步提升
对品牌的多样性/丰富性有了更大追求
第三篇：现代商业启示录
引言
崇邦集团第二代街区式商业——上海金桥国际商业广场，采用“街+场”开放式形态，结合优美景观和商业活动，利于聚散人流，营造出人与自然、商业互动的场景，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。
“街+场”开放式建筑形态的优势
采用“街+场”开放式形态
既能利用中央广场聚合人流
又能将人流引导至各楼栋进行消费
营造出人与商业的互动场景
体现出商业的人性化关怀
▼中央广场现场活动
各商业单体外侧设计有大量退台
使单体间可通过外侧连廊连接起来
有的退台区还作为餐饮外摆区使用
商业单体间的走道连廊设计自然
辅以木质座椅、小绿植、“薄片店”等
多条空中连廊的设计
不仅可以增强楼栋间的互动性
也提升了消费者购物的便捷性
让各楼栋连接成为了一个整体
▼单体外侧退台
▼退台处的餐饮外摆区
项目强调生态公园的规划理念
绿化率达到50%
使11栋商业建筑错落有致的被绿荫围合
屋顶花园农庄
通过种植瓜果蔬菜、喂养小动物等方式
让消费者享受种植、养育与收获的乐趣
景观庭院
小绿植、小雕塑、休闲座椅
让人仿若回到了自家后院，充满温馨气息
▼入口绿植与走道绿植
▼餐饮区绿植
▼屋顶花园农庄与景观庭院
项目融汇了绿植/声光水电/雕塑小品等多重元素
还会经常举办新品发布活动或节庆促销活动
优美景观与商业活动的结合
丰富商业色彩，活跃现场气氛
提升项目整体的层次感和品质感
▼夜晚灯光
▼流动水景/小型喷泉
▼动物雕塑
▼艺术雕塑/室内装置
第一点：未与地铁直接相连
未能借势地铁“人流输送带”作用
金桥国际未与地铁6号线直接相连
非地铁上盖商业(距离100m)
乘坐地铁前来的消费客群不能直达
对远端客群的导入会有较大制约
▼地铁出口未与主入口直接相连
第二点：受限于建筑先天制约，无电影院
金桥国际物业是从前开发商手里接手的
商业建筑已建设完成
而电影院对建筑层高要求很高
通常在10m以上
金桥国际的建筑物业条件不能满足
因而无法引入电影院
也就丧失了电影院这个“人流自带器”
第三点：新古典建筑风格，商业透视性不足
项目结合现代与新古典风格
增强了视觉丰富度
给人带来耳目一新的冲击感
但墙体立面较多，且色彩的兴奋感不强
商业现代感/透视性稍显不足
方方正正的建筑形态立面，也缺乏了灵动感
▼外立面日景
▼外立面夜景
第四点：“L”地块致使9-12座与1-8座共享性差
金桥国际地块为“L”型
9-12座与1-8座之间有车道阻隔
互动性、共享性差
且张杨路上的单边外街过长
以致于“草肚皮”弊端明显
商业经营价值不高
▼金桥国际动线图
采用“持有经营”模式
对项目统一规划、统一招商、统一运营管理
统一规划，保证商业项目定位的精准性
统一招商，保证项目主题/品牌档次的落地性
统一运营管理，促使项目长期良好经营下去
此模式可保证商业的经营品质
通过专业的定位
精准锁定项目的目标消费客群
引入契合客群消费能力的档次品牌
满足片区大部分消费需求
同时也会尝试引入少量档次更高的品牌
逐渐引领区域消费阶段的升级
从而逐步提高经济收益
以中央广场作为街区式商业的核心动线
全方位集散客流，留客作用突显
消费者停留时间长，就更可能产生消费
持续不断的招商调整
既能适应市场变化带来的消费者需求变化
实时满足消费者的多类型、多层次需求
又能获取更高收益，提高商业经营的坪效
商业建筑产权40年
要保证建筑至少在40年内不落伍
就应紧跟大势所趋，有所超前
商业建筑更现代时尚，凸显昭示性/透视性
强化对客流的吸纳力
也强化消费客群的场景体验感
使消费者对项目产生长期持续的好感
提高消费者对项目的忠诚度
▼对比北京三里屯建筑外观
▼对比北京侨福芳草地建筑外观
▼对比北京西单大悦城建筑外观
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文字由陈倍麟商业地产研究室提供
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陈倍麟 简介：
克而瑞咨询中心 陈倍麟商业地产研究室 主任
中国房地产商学院联盟“十大名师”
上海市商业地产评委会特聘专家
30年商业项目经营管理经验
18年商业地产咨询策划经历
【大咖课堂】陈倍麟带你看商业
十二、案例分析完整版：上海金桥国际商业广场（本期）
十三、陈倍麟对上海嘉亭荟城市生活广场的专业点评
十四、案例分析完整版：上海嘉亭荟城市生活广场
十五、街区式商业的专题总结研究
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