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作者：风翎

分化与重构中的新机遇，地产行业的发展趋势

2025年的中国房地产市场，正处于从“黄金时代”向“理性时代”转型的关键阶段，市场分化、产品升级与科技赋能已成为塑造未来格局的三大核心力量。  

八年前，马云曾预言房产将褪去稀缺性光环，回归普通商品属性。如今，2025年的市场已悄然重构，供给过剩与需求疲软相互交织，房价走势呈现显著分化。  

这种分化深刻映射出一个时代的终结与新时代的开启。房价只涨不跌的神话已然破灭，房地产正从增长引擎蜕变为经济稳定器，从投资资产回归居住本质属性。

01 冰火两重天的分化格局

2025年的中国房地产市场最显著特征是分化。这种分化体现在区域、城市、企业和政策多个层面，呈现出“冰火两重天”的格局。一线城市和核心二线城市房价相对坚挺，受益于政策支持与资源集中。

2025年上半年，北京五环外松绑限购后，成交量小幅回升，平均房价环比微涨1.3%。上海外环外推出类似举措，将成年单身人士购房视同家庭，公积金贷款上限随之提升，有效刺激部分刚需入市。这些城市凭借教育、医疗与就业资源的高度集聚，形成有力需求支撑，房价下行空间有限。反观三四线城市，房价承压态势显著。

2025年上半年，三四线库存去化周期已拉长至18个月，部分区域开发商正承受流动性压力。典型如东北某些城市，房价已深跌至低位，个别房产成交价仅2-3万元一套。全国70城房价指数显示，三四线城市同比跌幅达4.59%，环比持续下行。这种分化源于持续人口外流与经济活力不足，致使投资需求锐减。面对市场深度分化，

2025年房地产政策出现显著转向。八年间行业政策导向已从去杠杆转为防风险，需求格局由普涨转向分化，竞争逻辑也从规模扩张变为品质比拼。2025年9月1日，住建部、财政部、央行联合发布《关于优化房地产市场调控措施的通知》，为部分城市松绑调控政策，被业内称为“2025房地产九月转向”。

这标志着政策转向精准化调控。一线及强二线城市适度放宽限购，首套房首付比例降至20%，二套房降至30%；二三线城市则全面取消限购限售，全域推行“认房不认贷”；中小城市及县城不仅全面解除购房限制，更推出购房补贴计划支持首置群体。中国人民银行数据显示，本轮政策预计释放约5.2万亿元潜在购买力。财政部测算表明，新政实施后全国房价有望企稳回升，但涨幅将控制在5%以内，以防范市场过度波动。

02 数字化赋能与绿色可持续发展

随着市场全面转向，科技赋能与绿色转型已成为房地产行业的必然趋势。2024年，住建部发布《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》，方案提出,城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准。绿色建筑迎来蓬勃发展期，新建建筑中绿色建筑占比有望突破70%（2023年约50%），BIPV（光伏建筑一体化）、装配式技术渗透率显著提升。绿色建筑广泛采用节能技术与环保材料，大幅降低能源消耗与环境污染，实现建筑与自然的深度融合。BIPV技术将太阳能光伏系统深度集成于建筑本体，赋予建筑自发电能力，有效降低对传统能源的依赖。装配式建筑则在工厂预制建筑构件，现场高效组装，不仅大幅提升施工效率、减少建筑垃圾排放，更显著提高了建筑整体质量。除绿色转型外，数字化赋能将贯穿房地产开发、营销、运营全流程。AI设计、智能家居成为房企产品力核心，科技投入占比将大幅跃升。

在开发环节，建筑信息模型（BIM）的应用实现了设计的可视化、协同化与精细化管理，显著提升设计效率与质量，有效减少设计变更。

在营销环节，数字化营销借助线上购房平台、VR看房、直播带看等手段，打破时空限制，极大提升客户触达率与转化率。

在运营环节，智慧社区解决方案融合物联网、大数据、人工智能等前沿技术，实现社区设备设施的智能化管理，并助力便捷化提供居民生活服务，全面提升社区运营效率与居民满意度。

机器学习通过识别人类难以察觉的模式优化楼宇管理。这些系统学习楼宇的“常态”，能提前捕捉设备磨损的细微征兆，或优化电梯、暖通空调的运行计划，使其更贴合实际使用需求。VR看房技术已从疫情应急方案跃升为房产交易新标准。用户无需亲临现场，仅需滑动手机屏幕即可“推开”虚拟房门，让阳光透过落地窗“倾泻”入客厅——手指轻滑间转换视角、细察装修细节、测量空间尺寸，甚至“打开”衣柜审视内部构造。

03 未来理性的地产新时代

在供给端，市场调整与政策引导共同驱动下，房地产行业呈现规模收缩、品质提升与模式创新并举的特点。商品房年销售面积预计从2023年的11亿㎡回落至2025年的9-10亿㎡，保障房供应占比则提升至20。  

这一转变标志着房地产市场从高速扩张转向平稳发展，住房的居住属性和民生保障功能愈发凸显，品质提升已成为房企的核心竞争力。随着“好房子”建设政策加速落地，住宅产品正式迈入品质竞争阶段。  

今年5月实施的《住宅项目规范》在层高、隔噪、适老化设计及消防安全等方面全面提升标准，促使房企加大产品研发和品质管控投入。  

模式创新方面，房企需要积极探索多元化发展路径，从传统“开发-销售”模式转向“持有-运营”模式，着力发展长租公寓、商业地产运营及物业管理等业务。部分大型房企加速布局长租公寓领域，打造品牌化、连锁化项目，为年轻群体提供一站式租赁服务。  

商业地产运营持续创新，通过引入体验式消费业态，构建主题化、场景化商业空间，提升消费者购物体验。代建业务逐步兴起，具备品牌和管理优势的房企通过输出管理经验与品牌价值拓展业务范围，实现轻资产运营。  

2025年下半年，伴随政策效应释放，市场信心回暖将推动分化格局向复合状态演进，区域差异不再呈现简单二元对立，而是叠加人口流动、产业升级与金融支持等结构性因素的动态平衡。 

一线城市限购松绑后，高端改善型需求或将加速释放，带动智能住宅与绿色社区项目溢价；三四线城市则需借力文旅或农旅融合等特色产业激活本地市场，部分城市通过“城市更新+产业导入”模式实现房价边际企稳。  

随着经济稳定器功能强化，房地产行业与宏观经济周期联动性增强。若GDP增速保持5%左右，行业有望步入温和增长通道，但人口因素仍是长期挑战。人社部数据显示，截至2025年3月全国社保断缴人数超4200万，25-35岁人群断缴率达31.7%。在出生率持续走低背景下，未来新房需求较2017年峰值下降75%，房价将长期承压。  

行业正告别“普涨”时代。王健林昔日的预言渐成现实：“没有哪个国家的房地产行业能保持兴旺发达超50年。”随着2025年“九月转向”政策效应释放，市场有望走出调整期，进入以居住属性为主导的平稳理性发展新阶段。

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作者：风翎

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