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2025年7月19日，国际知名投行高盛发布最新研究报告，基于全球60年21次房地产崩溃案例的对比分析，预测中国房价将在2027年触底，未来两年或再跌10%，全国均价累计跌幅或达30%。这一结论引发市场广泛关注，其核心逻辑与政策变量成为舆论焦点。
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全球样本下的“中国剧本”：六年调整期成共识
高盛报告指出，全球房地产危机平均持续六年，房价从峰值到谷底的中位数跌幅为30%。中国自2021年四季度房价见顶以来，已累计下跌20%，若遵循典型周期，2025-2027年将是最后的寻底阶段。报告特别强调三大“中国特殊性”：
政策克制性：中国未采取大规模财政货币刺激，政策放松幅度远低于全球危机后平均水平；
非住宅对冲：制造业、基建投资占比逆势上升，部分缓冲了地产下滑冲击；
数据失真风险：2022年疫情封控导致数据异常波动，需修正后评估真实调整幅度。
市场分化加剧：一线企稳在望，三四线承压长期
高盛预测，一线城市房价或于2026年率先企稳，而三四线城市可能面临“长期抗战”。这一判断与当前市场表现高度契合：
一线城市韧性显现：2025年上半年，北京、深圳、广州新房成交同比分别增长11.9%、42%、17%，6月单月广州新房成交6796套，创年内新高；
二手房“以价换量”：6月一线城市二手住宅价格同比降幅扩大，北京部分学区房24小时加价百万成交，但整体挂牌量仍处高位；
三四线“腰斩”风险：涿州、廊坊等环京城市房价跌幅超50%，部分区域库存去化周期长达5年以上。
政策变量：8万亿财政子弹成关键拐点
高盛明确提出，若中央追加8万亿元财政刺激，底部或提前至2026年；若维持当前政策力度，磨底期可能延续至2028年后。当前政策工具箱已部分打开：
需求端：首付比例降至15%、房贷利率下限突破3%，公积金贷款额度提升；
供给端：住建部计划收购4.4万亿元库存转化为保障房，北京、广州等地试点“以旧换新”补贴；
企业端：专项债收储、城中村改造专项贷款加速落地，但民营房企融资仍受限。
风险警示：债务与库存“双杀”格局未破
报告直指两大核心矛盾：
债务高压：房地产相关债务总额达59万亿元，居民杠杆率虽从峰值72.4%降至预期60%，但仍高于2019年水平；
库存堰塞湖：截至2024年底，全国商品房库存达93万亿元，按当前销售速度需4年消化。
高盛警告，若房价再跌20%-30%，2021-2023年购房的高负债家庭将面临负资产风险，法拍房激增可能进一步冲击市场信心。
市场回应：理性与分歧并存
乐观派：国家统计局数据显示，70城房价同比跌幅连续6个月收窄，6月新房价格环比上涨城市增至4个，上海、杭州等核心城市地王频出；
谨慎派：中指研究院指出，二手房挂牌量仍在攀升，深圳、北京挂牌房源分别达7.5万套、15万套，业主议价空间扩大至5%-8%；
机构行动：华润、中海、龙湖等头部房企获高盛“买入”评级，但中小房企债券违约潮未止，2025年上半年百强房企销售额同比下降7.1%。
专家观点：触底不等于反弹，结构性转型是关键
广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉认为，楼市“止跌企稳”需满足三个条件：
收入预期稳定：青年失业率需降至10%以下；
供需平衡：全国人均住房面积超41平方米，需通过城市更新、保障房建设优化结构；
信心修复：避免“政策脉冲式放松”，需建立长效机制。
高盛报告最后强调，中国房地产调整虽符合全球规律，但政策自主性、制造业竞争力及城镇化潜力可能改写剧本。市场正等待7月下旬政治局会议的定调，而这场关乎200万亿元资产重定价的博弈，远未到终局。
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