信息项 海报标注 市场参考
面积 148.66 小区主力户型为130-160 大三居，该面积是徐家汇板块经典的改善型三居户型
户型 3-2-2（三室两厅两卫） 同面积段三居多为该户型，两房朝南、格局方正是核心优势，且双卫+多阳台设计提升空间实用性
单价 9.28万/平 2025年11月小区挂牌均价约9.7万/平，同户型成交价约9.5万/平，海报单价低于市场价
总价 1380万 同面积段房源挂牌价多在1350万-1450万区间，该总价处于市场中位水平
二、房源特点与市场背景
1. 区位与交通优势：小区位于徐家汇核心板块，辛耕路毗邻徐家汇商圈，距1/9/11号线徐家汇站约500米，地铁通勤便捷；1公里内覆盖港汇恒隆、美罗城等商业体，生活配套成熟度拉满。
2. 装修与硬件优势：“精装修带地暖”是核心卖点，地暖+精装的配置可直接拎包入住，省去装修成本与时间，在徐家汇次新小区中属中高端居住标准。
3. 小区基础属性：竣工于2000年，楼龄25年，为70年产权住宅，容积率3.0，绿化率35%，物业费3.2元/平/月，是徐家汇板块的次新品质小区，带电梯且物业配套完善，居住舒适度优于同板块老小区。
4. 价格合理性验证：按海报面积与单价计算，148.66 \\times 9.28 = 1379.5648万，与标注的1380万差额仅约0.4352万，价格标注精准，无明显溢价或折价。
三、房源竞争力分析
- 优势：徐家汇核心地段+近地铁+改善型大三居户型+单价低于市场价+精装带地暖，适合高端改善型置业或多人口家庭；小区绿化率35%高于中心城区标准，且楼龄仅25年，硬件条件在核心城区中属中上水平。
- 劣势：总价门槛较高，1380万预算在上海近郊可购置别墅类产品；小区容积率3.0，居住密度略高，且毗邻徐家汇商圈，部分房源可能受人流与交通噪音影
面积 148.66 小区主力户型为130-160 大三居，该面积是徐家汇板块经典的改善型三居户型
户型 3-2-2（三室两厅两卫） 同面积段三居多为该户型，两房朝南、格局方正是核心优势，且双卫+多阳台设计提升空间实用性
单价 9.28万/平 2025年11月小区挂牌均价约9.7万/平，同户型成交价约9.5万/平，海报单价低于市场价
总价 1380万 同面积段房源挂牌价多在1350万-1450万区间，该总价处于市场中位水平
二、房源特点与市场背景
1. 区位与交通优势：小区位于徐家汇核心板块，辛耕路毗邻徐家汇商圈，距1/9/11号线徐家汇站约500米，地铁通勤便捷；1公里内覆盖港汇恒隆、美罗城等商业体，生活配套成熟度拉满。
2. 装修与硬件优势：“精装修带地暖”是核心卖点，地暖+精装的配置可直接拎包入住，省去装修成本与时间，在徐家汇次新小区中属中高端居住标准。
3. 小区基础属性：竣工于2000年，楼龄25年，为70年产权住宅，容积率3.0，绿化率35%，物业费3.2元/平/月，是徐家汇板块的次新品质小区，带电梯且物业配套完善，居住舒适度优于同板块老小区。
4. 价格合理性验证：按海报面积与单价计算，148.66 \\times 9.28 = 1379.5648万，与标注的1380万差额仅约0.4352万，价格标注精准，无明显溢价或折价。
三、房源竞争力分析
- 优势：徐家汇核心地段+近地铁+改善型大三居户型+单价低于市场价+精装带地暖，适合高端改善型置业或多人口家庭；小区绿化率35%高于中心城区标准，且楼龄仅25年，硬件条件在核心城区中属中上水平。
- 劣势：总价门槛较高，1380万预算在上海近郊可购置别墅类产品；小区容积率3.0，居住密度略高，且毗邻徐家汇商圈，部分房源可能受人流与交通噪音影
