核心观点速览：
短期仍在探底：核心指标预测仍将下滑，寻底过程尚未结束。
“K型”分化加剧：国企与民企、一线与低线城市表现天差地别。
政策效果有限：多轮政策放松仅带来短期情绪提振，难以扭转根本趋势。
长期结构剧变：告别增量时代，楼市正加速迈入存量时代。
一、短期阵痛：冬天尚未过去，市场仍在寻底
2025年市场核心指标将继续下滑：销售额与面积预计下降7%-10%，而新开工与投资降幅更达11%-19%。这意味着政策暖风之下，市场基本面修复仍需时间，惯性下滑趋势尚未被遏制。
与全球历史上的房地产下行周期对比，本轮调整在持续时间（已近49个月）和价格回调幅度（从高点回撤约19%）上，均已接近历史平均水平（40个月，-21%）。
二、 K型分化：冰与火之歌
当前市场最显著的特征是“K型”分化，不同市场主体和区域的表现出现了极端差异。
1. 开发商的分化：国企“扫货”，民企“求生”
土地市场主角已变，报告数据显示，国企在土地收购中的市场份额，已从2020年的30%飙升至惊人的88%，成为绝对主力。
与此同时，民营房企生存空间被急剧压缩，平均净负债率远高于国企且仍在攀升，融资和信用水平天差地别。
2. 城市的分化：一线坚挺，三四线承压
不同能级的城市市场韧性迥异。一线城市凭借强大的人口和产业基础，市场活跃度相对较高。而广大三四线城市则依然面临较大的库存去化压力。
未来的房地产市场不再是普涨普跌，不同企业、不同城市间的“马太效应”将愈发明显。
三、告别黄金时代，迎接存量未来
长期来看，支撑楼市“黄金时代”的两大引擎正在减弱。
1. 需求端：人口结构变化，总量趋于回落
城镇化红利减退与新婚人口减少，导致由这两大因素驱动的基础性住房需求自2024年起开始回落。
2. 供应端：新房占比下降，二手房成主流
供应结构将发生根本性变化。报告预测，到2030年后，二手房的交易份额将稳定在40%以上，超过新房成为市场的主导力量。同时，保障性住房等非商品房的比例也将显著提升。
中国房地产市场正从“增量开发”时代，大步迈向“存量运营”时代，过去“建房-卖房”的单一模式将难以为继。
#摩根大通 #房地产 #房地产发展 #经济 #商业分析 #市场发展趋势 #房地产科技 #宏观经济 #研究报告
短期仍在探底：核心指标预测仍将下滑，寻底过程尚未结束。
“K型”分化加剧：国企与民企、一线与低线城市表现天差地别。
政策效果有限：多轮政策放松仅带来短期情绪提振，难以扭转根本趋势。
长期结构剧变：告别增量时代，楼市正加速迈入存量时代。
一、短期阵痛：冬天尚未过去，市场仍在寻底
2025年市场核心指标将继续下滑：销售额与面积预计下降7%-10%，而新开工与投资降幅更达11%-19%。这意味着政策暖风之下，市场基本面修复仍需时间，惯性下滑趋势尚未被遏制。
与全球历史上的房地产下行周期对比，本轮调整在持续时间（已近49个月）和价格回调幅度（从高点回撤约19%）上，均已接近历史平均水平（40个月，-21%）。
二、 K型分化：冰与火之歌
当前市场最显著的特征是“K型”分化，不同市场主体和区域的表现出现了极端差异。
1. 开发商的分化：国企“扫货”，民企“求生”
土地市场主角已变，报告数据显示，国企在土地收购中的市场份额，已从2020年的30%飙升至惊人的88%，成为绝对主力。
与此同时，民营房企生存空间被急剧压缩，平均净负债率远高于国企且仍在攀升，融资和信用水平天差地别。
2. 城市的分化：一线坚挺，三四线承压
不同能级的城市市场韧性迥异。一线城市凭借强大的人口和产业基础，市场活跃度相对较高。而广大三四线城市则依然面临较大的库存去化压力。
未来的房地产市场不再是普涨普跌，不同企业、不同城市间的“马太效应”将愈发明显。
三、告别黄金时代，迎接存量未来
长期来看，支撑楼市“黄金时代”的两大引擎正在减弱。
1. 需求端：人口结构变化，总量趋于回落
城镇化红利减退与新婚人口减少，导致由这两大因素驱动的基础性住房需求自2024年起开始回落。
2. 供应端：新房占比下降，二手房成主流
供应结构将发生根本性变化。报告预测，到2030年后，二手房的交易份额将稳定在40%以上，超过新房成为市场的主导力量。同时，保障性住房等非商品房的比例也将显著提升。
中国房地产市场正从“增量开发”时代，大步迈向“存量运营”时代，过去“建房-卖房”的单一模式将难以为继。
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