产业园区物业研究专题3:物流园区里的物企如何冲出盈利困境?

随着物企将拓展的脚步从住宅领域转向非住领域，市场空间进一步打开。物流园区作为产业园区的一个细分业态，园区的数量规模、占地面积呈现逐年增长的趋势，园区物业服务的需求空间巨大。但物企真的适合做物流园区的物业服务吗？亿翰物研与第一服务控股大连亚航物业公司副总经理苑志浩针对物企进入物流园区赛道面临的压力与困境，进行深入的交流。

根据中国物流与采购联合会发布的《第六次全国物流园区调查报告》，截至2022年年底，我国物流园区数量总数达2553家，比2018年第五次调查的1638家增长55.9%，数量上保持着较快的增长趋势。

图:2006年-2022年物流园区数量（单位：家）

数据来源：中国物流学会，中国物流与采购联合会

调查结果显示，物流园区规划布局与经济发展程度密切相关。经济发达的东部地区物流需求较为旺盛，物流园区总数和运营园区数量前三名分别为江苏、山东和广东。中西部承接产业转移，物流园区建设速度明显加快。在投入运营的园区中，65.4%的园区实际占地面积小于0.5平方公里，27.3%的园区实际占地面积在0.5-5平方公里，7.3%的园区实际占地面积在5平方公里以上。

图：2022年物流园区数量分布情况（单位：家）

数据来源：中国物流学会，中国物流与采购联合会

巨大的市场空间并没有为物企带来丰厚的利润，相反物企在物流园区赛道里面临种种困难。

物流园区最突出的特点是客户群体非常复杂，如有国际、国内大型仓储企业，物流企业，民航、铁路、公路运输代理机构，运送货物的客户，装卸企业，个体商户等等。这意味着园区内每天有大量的人流、车流、物品流动，对园区的运输效率管理有着极高的要求。另外，物流园区内通常存放大量的货物和资产，因此安全管理是园区服务商首要考虑的问题。物业管理需要做好园区内的安全、消防等工作，加强对车场、仓库区重点部位的巡查，保证消防设施的完好，以此来确保货物和资产的安全。

受经济下行的影响，雇主方对于物业服务的成本压缩较为厉害。另外，园区空置率的升高也进一步挤压物企的利润空间。后疫情时代，消费降级成为市场主流。物流园区的雇主方会因此受到影响，相对应对于物业服务的需求有所降低。园区的整体空置率的上升导致了物业服务费的减少，为物企带来更大的运营压力。在当年度，物业费收缴率在70%-75%的情况下对物企来说是不错的情况。

物流园区的基础服务利润率低，整体利润取决于物企的增值服务的拓展能力。在当前的物流园区业态中，基础的“四保一服”净利润率在5%-8%之间。如果物企没有极强的成本管控能力，大概率会出现亏损的情况。另外，盈收困境也推动了物企在园区内拓展增值服务的能力，像是提供一些机电维修、退库还原、消杀等高利润的工程服务。

物企面临着逐渐高昂的运营成本，包括人力成本和智慧化建设成本。调查结果显示，约有22.4%的园区认为招工难、用工难制约了园区发展，物流园区对人员资质具有更高的要求。例如消防方面，需要的人员资质证书多为中级证书；项目匹配的电工需要持有高、低压电工证；物流园区的保安都要求持有保安证。高资质要求意味着物企将投入更大的人力成本。另外，园区的智慧化建设对于物企来说也是一笔巨大的支出。自主研发的智慧化系统投入成本大，多是在园区建成之后进行改造，整体落地性难。其次，智慧化物流园区也需要应用人员的匹配，对于系统的操作人员需要进一步的培训，人力成本再度增加。

在物流园区运营服务的市场格局中，第三方管理机构的市场份额占比较小，物企面临巨大的竞争压力。调查结果显示，74.5%的物流园区运营管理主体为企业自主，20.0%的物流园区由政府设立管委会管理，第三方专业运营管理机构管理园区的比例只有4.8%。

大多数物流园区中的平台服务功能有所缺少，物企在做园区运营服务时需要在完善平台功能的同时提高整体联动性。在所有的物流园区中，约64.4%的运营园区搭建了物流公共信息服务平台。从服务功能来看，主要集中在信息发布、物业管理、货物跟踪、数据交换等方面。而支付结算、运力交易、物流保险、融资服务、增值信息服务功能实现较少。

在总结物流园区的发展困境后，亿翰物研建议物企从以下两个维度入手：

首先，物企要做好适合物流园区特点的专业性物业服务，包括基础物业管理服务、车辆闸口和停车作业、仓储管理以及防火防盗管理服务等。物流园区的物业服务关注重点是仓库消防安全和道闸停车管理，物企需要做到管理入驻物流企业货物摆放位置，协调进出场车辆次序；提升设施建设和维护的能力，遇到消防安全问题要及时响应。

以第一服务控股大连亚航物业入驻的东久新宜大兴机场物流园为例，亚航物业围绕园区客户需求，为现场的日常运营及工程服务事项提供专业高效的物业服务。例如设置了24小时的专班管理，消防系统、消防设备设施的电源监控系统，电器火灾的监控系统等均保持全天候2小时一次的巡视。亚航物业通过对园区全流程进行精细化的现场管理服务，有效地保障园区高品质安全运营。

图：东久新宜大兴机场物流园区项目展示

图片来源：企业提供

此外，园区的增值服务是不可缺少的，增值服务不仅是物企实现可持续发展的工具，还能使园区的企业更好地发展。物企可以围绕业主方的生活需求和生产需求提供增值服务，像是托盘租赁、机电维修、退库还原、班车服务、无人便利店、团餐、开业典礼等增值服务，打造成熟的生态服务体系。

物流园区的本质，是发挥集群效应，实现物流资源的优化配置与高效共享，不能让物流园区内的企业都单一发展，缺少联动性。物企要将物流园区打造成为促进物流与供应链产业发展的服务平台，吸引区域物流企业总部、创业成长型中小物流企业和上下游企业以及相关的融资、保险等服务机构进驻，在平台的基础上实现要素流动的最优解。

另一方面，物企要具备资产管理和后期运营的能力，从园区的角度为入驻的企业带来便利性。物企通过对物流业务信息的管理，实现物流业务的及时化、信息化、智能化、网络化操作，建立信息交换以及相应的功能连接，从而实现业务的统筹运作与科学管理，实现企业内外部信息的共享和有效利用，以提高入驻企业的经济效益和市场竞争能力。

虽然物流园区的市场空间巨大，并不是所有的物企适合做物流园区的物业服务。主要分为以下三个原因：一是园区的运营成本在逐年上涨，物业费却很难上涨甚至还在下降，物企的运营压力激增；二是物流园区的智慧化建设落地困难，物企无法做到高效运营园区，需要投入大量的人力成本；三是物流园区的基础物业服务利润率低，对物企的成本管控具有高要求，否则物企很容易陷入亏损的境地。

对于具有园区方资源的物企来说，在物流园区业态具有一定的资源优势。优质物流园区的空置率较低，物企的利润空间不会因此受到挤压；其次，优质物流园区的智慧化建设完善，物企可以借此实现高效的运营效率。而对于想进入物流园区的物企来说，增值服务可以作为一个发力点，成熟的生态体系可以帮助物企在低利润的基础服务之上打开利润空间。

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