凭借工业、创新立市的深圳，长期以来高度重视保障工业用地，促进产业发展。深圳市规划和自然资源局2019年相关文件信息显示，深圳全市工业区约7200个，总用地规模超过200平方公里，约占全市建设用地总量的1/4，工业建筑面积约2.54亿平方米。工业区内承载了全市约3/4的规模以上工业企业，贡献了全市约4/5的规模以上工业生产总值。

产城融合发展，要破除既往“重产轻城”和“空城待产”的双重偏颇模式，实施有差别的“双先”策略，即：优质产业招商在先，高品公服配套在先。开发区产业园区可以在规划到位基础上，以政府投资引导的方式，吸引更多社会投资率先启动实质性园区基础设施及公共配套项目的投资开发，但在规划过程中，就需要同时全方位启动高质量的招商活动，以精准导入定制式服务，让先期投资的基础设施和产业及公共服务配套功能最大限度满足核心客户的贴身需要。

不过深圳产业园市场也存在工业区明显小型化、主导产业布局地域差异较大、原特区内外用地效益差距大且总体效益偏低、营业收入集中度极高、工业区建设形态有待提升等的各类问题。

因此，多年来政府积极出台相关政策引导各类产业科学布局与发展，推动工业区向高质量产业空间转型，如《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》等。

2022年以来，深圳围绕“20+8”产业发展推出的20大先进制造业产业园规划、明确每年建设2000万平方米工业上楼产品且连续实施5年等政策进一步勾勒出深圳产业园市场未来发展趋势。说起产城融合，似乎是讲一个城市的事，其实，产城融合可以从五个层次来理解产城之间的融合式发展关系：

其一，城市群和都市圈内产业布局及产城融合发展关系；

其二，一个城市内部的产业布局及产城融合发展关系；

其三，一个行政城区范围内的产业布局及产城融合发展关系；

其四，一个开发区内的产业布局及产城融合发展关系；

其五，一个产业园区内的产业和城市要素融合发展关系。

可见，产城融合并不是一件仅以“平面式”眼光就能弄明白的简单事情，而是需要以多层次、纵深式眼光才能正确认识清楚的事情。在这么多层面上去做产城融合，从根本上来说，是要解决“产、城、人”的关系，城是载体，是人类生存和活动的主导性空间、载体和平台，产是主体，是人类生产、消费和生活等各类活动的主体内容和过程，而人是核心，产城融合就是创造更合理高效的经济社会模式为人服务。

从空间布局来看，深圳20大先进制造业园区几乎均位于原特区外，首批72个项目中工业上楼有50个落位其中，而20大科技创新产业集聚区大部分仍分布于原特区内，宝安、光明、龙华等有个别布局。可见，在深圳这一工业大市，原特区内产业园以研发办公为主、原特区外集聚大量生产厂房的空间格局在未来较长时间内仍将持续。与此同时，随着工业上楼项目的落地，原关外部分用地效益偏低、规模偏小、形态老旧的工业区将通过城市更新、提容等方式逐步被大型现代化产业园所取代，实现产业载体品质与产业质量的同步提升。

要从根本上破除产城融合发展中只见“产城”不见“人”的偏颇发展模式，始终把“人”放在发展的核心位置，以人为本，以人民利益为核心，以不断提升开发区产业园区民众的工作、收入机会和生活水平为核心诉求，大力矫正传统的产城发展模式，让产城融合式发展具有更加明确的正确方向。事实上，产和城这两大系统之间从来都是以融合方式共存的，世界上并不存在产城分离问题，只存在产城融合的偏离问题。有哪些偏离问题呢？

1、偏重产业发展，城市配套及公共服务（严重）不足；

2、产业薄弱甚至有空心化趋势，依赖房地产支撑；

3、弱产、弱城（配套功能及服务）、弱融合；

4、强产业布局，强城市配套服务，融合的效率和效益不佳。

产城融合的核心意义在于，导入优质产业链并通过良性运行从而提升城市区域空间价值，让城市优良营商环境和高质生活空间助力产业健康高效成长，大幅提升产城融合的效益和价值，做到以产兴城，以城带产，产城融合，高效发展，造福于民。

从产业定位来看，无论是20大先进制造园，还是工业上楼建设计划，均以20+8产业为服务对象。深圳以战略性新兴产业为发展主引擎，加快制造业“退二进二”成为推进产业升级的必然选择。无论是新兴产业的培育，还是原有产业的数字化转型等，均将培育新动能、导入新产能。作为落实新兴产业布局的抓手，深圳产业园传统业态有望进一步迁移，为新兴产业空间集聚、强化产业链协作、打造高端产业集群创造良好的条件。 

但的确有一些开发区产业园区的运行状况不是很好。客观地说，这些开发区产业园区即便没有遭遇当前整体经济形势的压力，也会出现比较大的问题，为什么？主要就是因为其产城融合这件事做得不到位，暴露出诸多问题。比如，发展战略与上位规划不吻合；产业结构同质化，缺乏比较优势；产业导入不合理；重产业投入，生活消费类配套不足；相关服务不到位；招商困难；产业项目附加了太多的房地产开发；“人产城”发展失衡，等等。

从产品功能来看，20大先进制造园强调以生产制造为主导功能，工业上楼则以打造生产、生活、生态“三生融合”，创新、创业、创投“三创结合”，投入与产出、运营与财务、社会与经济效益“三个平衡”的现代产业园区为目标，为全市制造业发展提供坚实支撑。当前实践与政策要求一致，如工业上楼计划最先落地的宝龙专精特新产业园，预计2023年底建成交付，项目计容建筑量约40万㎡，其中高标准制造业厂房占比85%，其余则为包含商业、酒店、宿舍等多样化产品在内的配套设施。宝安新桥东先进制造业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，其一期规划总建面74.3万平方米，包含厂房、研发用房、配套宿舍三类产品，占比分别为58%、24%、18%，将于2024-2025年陆续入市。位于南山区北部核心片区的红花岭基地工业上楼项目总建面约78万平方米，厂房、研发用房、宿舍占比分别为63.3%、6.7%、25%，另有商业、公共配套设施等。

把国内开发区和产业园区发展的历史尺度放长远一点看，大致可以看出一个产城融合的“正反合”发展脉络，从上个世纪改革开放前后期发展情况看，那个年代的发展更强调“先生产后生活”模式，拖累了开发区产业园区的城市综合服务能级和水平；而近二十多年来，很多开发区产业园区由于招商难和产业成长难，为了保障经济效益，又开始倚重房地产，从而弱化了产业的发展。现在，开发区产业园区从提升业态、良性运行的战略视角出发，又在推进产城融合，这当然是符合国家经济长远战略的一个大趋势。

产业园区的任何先期规划和最初发展格局都具有实验性质，完全有可能在启动运营后出现产业发展和产业及公共配套服务的严重落差。因此，要制定专项性的产城融合发展动态纠偏制度和执行准则，确保开发区产业园区的产城融合发展方向不断得到合理矫正，不断完善其内涵和模式，引领开发区产业园区在效率、效能、效益上得到更好的发展。

可见，承担生产制造功能的高标准厂房将成为未来新增产业园主要载体形式。实际上，近年来深圳全市“工改工”类更新“工改M0”类更新规模占比较高，为新一代信息技术、互联网、文化创意等新兴产业的发展带来了有效支撑，然而“工改M1”和工业区综合整治却始终因改造利润相对较少、租售对象成本敏感等影响缺少市场动力，导致制造业空间升级乏力。未来新增产业园突出生产制造功成为必然选择。与此同时，研发设计、中试检测、产品展示、酒店宿舍等功能在以“三个平衡”为目标的工业上楼园区中也将得到更多体现。

政府作为政策的创新主体，通过制定相关政策，在园区的全生命周期里发挥着重要的导航者、服务者、协调者与监管者等职能；作为技术的创新主体，创新型产业集群通过“聚核”“聚链”“聚网”三步骤来打造，从而实现企业链、价值链和空间链等维度相互对接匹配；学研机构作为知识的创新主体，则结合自身科研优势，以产业需求为导向，实现科研成果产业化；公共创新服务平台为企业解难点、破痛点、供支点，需以产业培育为核心，与战略支撑服务机构合作，改变创新资源“碎片化”的分割状态。因此，如何破解深圳市产业园发展面临的问题，需要发挥不同创新主体的协同创新作用，真正做到多方协同和深度融合，实现全创新价值链的共赢 

一是根据空间载体与产业相匹配原则，通过政府新建、国企合作新建、国企统租改造、创新型产业用房建设等方式，多途径筹建一批高标准产业用房，满足高端制造企业的用房需求。

二是探索推广“国企+社区+民企”的合作模式，引导多元主体参与园区改造运营。通过社区、民营资本与政府投资相结合的形式，对老旧工业区进行联合改造运营，降低对国有资本统租模式的依赖性。

三是对于不同阶段企业的空间需求，打造专业化、多元化的众创空间。积极与高校、企业、投资机构等主体合作，实施“众创空间——孵化器——加速器——产业园区”的链式孵化服务体系，积极打造既符合初创型企业，满足快速成长企业的空间需求和资源，以此构建优势互补、资源共享、协同创新的特色众创集群，培育深圳特色的创新型企业。

加大园区开发建设的政策保障和监督力度

一是加大产业空间整体统筹规划力度，严格把关M1转M0，保障基本工业厂房供给。同时，对于产业园的目标定位、配套商服比例、自持以及最高销售面积等予以明确规定。

二是进一步优化园区评价指标体系，对产业园区进行分区、分类、分级管控，对于符合政府产业引导规划的星级园区，给予税收奖励或租金补贴等政策性奖励。

三是严格规范产业用房租赁市场，严厉打击违规收取水电费用、虚增面积、收取高额物业服务费、随意转租分租等增加承租人用房成本的违法违规行为。

一是重视产业园运营、服务人才的队伍建设。组织园区运营服务骨干人员的专业培训、外出考察交流，同时对优秀的园区运营人员给予奖励。

二是搭建智慧化公共服务平台，为园区企业解难点、破痛点、供支点。搭建技术服务、金融服务、市场服务、人才服务、信息服务、经营管理服务等企业一站式服务平台，提高管理效率及服务水平，为企业全生命周期保驾护航。

三是创新园区服务模式。由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”“服务模式”转变，为企业提供更多的金融、科技、人才、咨询担保等增值服务。如建立产业配套服务体系，通过成立产业投资基金，入股园区企业，共享园区企业的成长收益，使资产增值，提高园区的核心竞争力。

一是根据《深圳市科技创新“十四五”规划》和《深圳市人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》及相关配套文件等文件，结合园区产业定位，实施靶向定向招商，围绕“链主”企业布局产业用地和空间。以实体制造业为重点，引进“链主”企业。重点支持系统集成能力强、市场占有率高、产业链拉动作用大、年产值不少于100亿元的制造业企业作为链主企业。

二是注重与周边园区协同发展、差异化发展，通过聚核、聚链、聚网的方式，打造创新型产业集群，形成产业生态为基础、自然生态为保障、社会生态为支撑的“一体两翼”创新生态体系。

三是打造特色品牌园区。立足自身资源禀赋与产业基础，打造属于园区的核心竞争力，形成一楼一产业、一园一品牌、一区域一特色的产业集群。

产城融合是开发区产业园区可持续发展的基本方针，但在国家经济社会发展的不同阶段会不断注入基于国家发展战略层面的新价值、新精神、新思路和新方略，开发区产业园区必须时刻关注国家经济社会发展的战略方向，及时通过改革导入新的产城融合新要素，有效推进产城融合模式的转型升级。

从产品形态来看，未来5年总量达1亿平方米的工业上楼产品供应决定了未来深圳的摩天工厂将逐渐取代原有的标准厂房及旧工业区。同时，工业上楼追求“三个平衡”，规定厂房容积占规划计容总建筑面积的比例≥55%，与过往工业用地配套设施比例不超过总用地面积7%相比，商业、酒店、宿舍、文化休闲等配套产品的增加，将充分体现新兴产业园区产城融合的特点。经验表明，一个成功的开发区产业园区，核心价值仍然是作为其内核的高端产业链的存在和快速健康成长。城市是空间载体，是内容平台，是服务系统，能够证明这些城市综合配套服务是否优质、是否高效的不是这个系统本身，而是其提供服务的产业链系统。产业链越优质、越先进、越高能，就越需要高配型的城市服务系统，这个城市系统就越容易支持高端产业链出效率、出效能、出效益，与之相应，城市服务系统也就越有价值。

从租金水平来看，工业上楼项目遵循“保本微利”的原则，内部收益率原则上≤4.5%。厂房平均租赁价格≤35 元/平方米·月，且年涨幅≤5%。最先落地的宝龙专精特新产业园高标准制造业厂房售价仅8000元/㎡，相当于市场价的3-5折，显著的成本优势将极大的提升对新型产业的吸引力。以“产业保障房”大幅增加优质产业载体供给，显示了深圳坚持工业立市之本，破题产业空间制约的决心，让深圳的城市产业空间，有望从“存量”变“增量”。新型产业园区发展模式与传统模式的关键差别就在于是否实现数字化。未来开发区产业园区产城融合中的“产”是数字化的产业链，“城”是数字化、智慧化的城市功能和服务系统，未来能够应对国内外强大挑战竞争的开发区产业园区一定是建立在全方位产城数字化融合基础上的。

根据规划，到2035年深圳工业建筑面积3.96亿平方米，与2019年2.54亿平方米的存量相比，仍有1.42亿增量空间，工业上楼建设计划则明确未来5年新增1亿平方米，巨大的增量既带来发展空间，也大幅增加竞争压力。

在深圳这一走在高质量发展前列的工业大市，产业园市场注定拥有无限的发展空间。与传统房地产开发以追求利润为主要目标不同，产业园的开发运营与城市产业布局、产业升级密切相关，既要紧跟产业发展方向与特点，提供符合需求的产业载体，又要超前服务，引导目标产业集聚，打造产业生态，促进项目良性运行，带动区域产业发展。未来，伴随产业升级的深入推进，产业园通过定制产品、打造主题园区、轻资产运营、国民企深度合作等都将成为更具针对性的服务于产业发展、提升项目竞争力、带动利润率上升的重要方向，而发展过程中的激烈竞争也仍将持续。