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产业园区的下一个风口,竟然是它!

日期：2023-12-10 18:56:39 来源：网络整理作者：本站编辑浏览：21 评论：0

近几年，无论是经济压力持续加剧也好，还是重资产拓展频频受阻也罢，又或是严控租售比例、分批供地等政策的相继出台，对于整个产业行业来说，产业园区当下的处境异常艰难。

在多重消极因素叠加之下，“轻资产”三个字被反复提及，作为园区发掘出来的第二发展曲线，更是成为了无数园区持有者们的追捧对象。

但是，在无数企业争相恐后入局轻资产领域之际，其中存在的运营乱象也逐渐浮出水面，低价获取运营权、虚假运营、运营水平参差不齐成了常态。

产业运营作为轻资产中的重要一环，逐渐成为了园区方扭亏为盈、涅槃重生的重要砝码，产业园区也因此发生了翻天覆地的变化。

Part.01

运营逻辑下的思维模式转变

产业运营的核心竞争力到底是什么？为什么大家那么关注产业运营？产业运营究竟能够为园区解决哪些棘手的问题？

我想，以上这些问题也同样是很多园区行业同仁心中的疑问。

众所周知，成也招商败也招商。

随着招商市场的一路爆雷，招商引资更是成为了横亘在无数招商人心中的鱼刺，特别是在企业接连倒闭、市场投资意愿低迷的大背景下，想要引入一家企业入驻园区，真的可以用难于上青天来形容。

眼下，招商引资难已是行业共识。

对于整个园区市场来说的确如此，但仍然有不少园区的入驻率遥遥领先。其中，深圳·星河WORLD入驻率破99%，中城新产业坪山项目总招商入驻率高达99.7%，e通世界产业园巅峰时期入驻率更是达到了惊人的110%......

一边是招商市场的哀鸿遍野，一边是一批高入驻率园区的存在，为什么两者之间存在如此巨大的落差？

这一定需要“园区同质化”来背锅。

以前大家光顾着在全国拿地-开发-建设，对于园区定位、规划、顶层设计等重要问题则统统抛诸脑后，等到园区建设完才发现，怎么大家建的园区全都一个样，“千园一面”问题相当普遍，这个时候后悔也无济于事了。

除此之外，供大于求也成为了园区绕不开的现实问题。

简单来说，就是园区太多企业太少。同一区域之内，除了地段、外立面等硬性因素的比拼之外，选择实在是太多了，同等条件下想要占据更多市场份额，提升自身核心竞争力才是关键所在。

不过，最先需要解决的就是招商问题，只有园区里面有足够数量的企业，才有后面做产业运营的可能性。点我了解，智慧园区数智招商方案

不然，巧妇也难为无米之炊。

招商是衔接后续产业运营的重要一环，大家之所以那么关注招商，无非就是希望能够通过招商获取稳定的租金回报，那么关注产业运营，无非就是希望能够通过产业运营挖掘出更多盈利点。

随着市场化进程的推进，无论是国有企业，还是民营企业，在人工成本、运营成本的多重压力之下，当重资产拓展难以为继的时候，他们同样需要重新寻找新的盈利增长点。

Part.02

运营与资管的博弈

其实，对于寻找新的盈利增长点，说来说去还是钱的问题，怎么才能让园区持有方赚更多的钱，才是核心所在。

对于招商这类业务，最多也只是权宜之计，收收租金起码能捞一个稳定，但是想要靠收租赚大钱就有点天方夜谭了，特别是在全国各地陆续推出低成本工业厂房、工厂上楼等产品之后，最后一丝希望也就此泯灭了。

当依靠租金实现阶级跨越没了可能，想要让园区在收益方面再上一个台阶，“产业运营”或许可以来助一臂之力。

且不说产业运营可能会带来的优势多么能打，就单单凭借着现在园区市场对产业运营近乎于疯狂的追捧，起码大家都是认可这个事情的，这点毋庸置疑。

眼下，产业运营更成为了地方政府，国有企业等主体的救命稻草。

做好产业运营，不仅可以让他们在区域的竞争中更具优势，还能在产业运营的过程中把企业扶持起来，把产业生态打造起来，这不管是对地方政府来说，还是对园区持有者来说，都是一件两全其美的好事。

试想，又能增加园区与企业黏性，既能在当地构建一个良好的产业生态，还能满足地方政府对产值、税收、就业的需求，这种好事谁不是抢着干呢。

一旦把产业运营框架顺利搭起来，再把产业运营中的产业投资路径打通，再加上比亲妈还要亲妈的投后服务，这样一条龙操作下来，小鸡崽都能飞上枝头当一把凤凰。

当然，产业投资所带来的回报，也是相当可观的。

不信，可以参考张江集团旗下专门做产业投资的张江科投。

据数据显示，张江科投2019年投资收益50005.79万元，占同期营业利润比例的40.20%；2020年投资收益167764.64万元，占同期营业利润比例的57.01%；2021年投资收益99821.96万元，占同期营业利润比例的81.76%……以上数据也充分说明了张江在产业投资方面的超强变现能力。

亮眼的收益表背后，离不开的是张江集团30余年来不断深耕科创服务的累积。

截至2022年10月，张江科投累计直接投资项目108个，投资金额超过34亿元，通过一级市场融资带动超100亿元社会资本投资浦东。19个直接投资项目在海内外资本市场上市（含被上市企业并购），其中11个项目在科创板上市，整个张江科投生态已有超过百家企业登陆海内外资本市场。

总而言之言而总之，不信我可以，但张江科投产业投资的这些数据实打实的摆在这里，你不得不信。

产业投资这一系列操作之后，不仅把钱袋子装满了，还能在满足政府端发展诉求的同时，切切实实为园区解决空置率高、收益不稳定、发展滞后等现实问题，这简直是妥妥的名利双收。

但是，租金收益再稳定，也有满租的一天，产业投资能力再强，企业那里的账也是能够算得过来的。

在产业运营逻辑一下，想要实现利益最大化，资产管理或许是一条可探索的出路。

随着园区竞争的日益激烈，以及产业市场的持续低迷，国企在城投债、产业发展等压力下，急需寻找一条退路；一些自己有重资产，或者专门为第三方提供运营服务的民营企业也在积极寻找一个合适的退出机制。

而资产管理，恰恰能够很好的承接这一退出需求，通过公募RIETs、私募基金、大宗交易等金融化退出渠道的加持，让园区能够形成“融资-建设-资管-退出”的完整商业闭环。戳这里，了解国企资产管理解决方案

其次，再通过资产管理对园区中的产业进行运营，在提高载体整体估值的同时，还能在项目退出之后赚取增值部分的收益。

相比于一年几百万的运营服务收入，通过资产管理最后得来的收入，可能会呈现几何倍数的增长，这绝对是一笔稳赚不赔的好买卖。

其实，不管是对园区进行产业运营，还是通过资产管理实现退出，产业运营都将是资产管理中的重要一环。

在产业运营的助推下，资产管理也将会成为未来轻资产的发展趋势，以此来托举出一个更加完善的“融资-建设-资管-退出”路径，以及赚更多钱的方法。

Part.03

资产管理的危与机

前面说了那么多关于资产管理、产业运营的优势，又是能够赚大钱，又是能完成当下棘手的退出需求。但是，他们实际放在REITs市场中的表现如何呢？

先给你一个回答，效果并不理想。

放眼整个园区市场，现在的资产管理并没有形成体系化，大家都还处于摸着石头过河的阶段，并且这个情况很难在短时间内解决。

近期有关REITs方面的消息也鲜有人问津，并没有在市场上激起多少水花。

公募REITs从一路高歌，到反响平平，也不过短短几个月的时间，为什么会出现这一情况？究竟什么因素导致公募REITs市场的低迷？这才是真正值得深入思考的问题。

其中，公募REITs市场的持续低迷与产业园区的基础设施化密不可分。

一边是政府端的强势入局，一边是低价厂房的大量涌现，这也在很大程度上影响了园区中的租金回报。

不能忽略的一点是，在金融市场上，产业园区的租金与园区的估值是深度绑定的关系，只有租金高了，估值才会变高。

如果前端的租金受到影响，通过资产管理走公募REITs渠道退出的这条路子，也会因此路受到影响。

产业园区REITs是非常依赖经济环境、租金情况、市场需求、经营状况，以及底层资产质量这些因素的。

正因为如此，产业园区REITs所包含的不确定性也会更多，再加上市场规模本来就比较小，且缺乏足够的流动性，所以就可能会面临更高的市场风险。

说到底，主要还是因为目前的公募REITs处于初级发展阶段，市场也没有成熟，产业园区REITs作为REITs市场的一部分，不管是参与主体，还是投资品种，又或是运营模式，都还需要进一步完善。

就目前的情况来看，产业园区REITs很难做到上文讨论的理想资产管理。

除了公募REITs之外，私募基金、大宗交易与资产管理亦有异曲同工之妙，同样也是不容忽视的两大退出途径，虽然在表现形式上与资产管理有所不同，但是他们的核心逻辑是一样的，落脚点都在估值。

而支撑估值的方式是在租金，所以不管是私募基金，还是大宗交易，又或是公募REITs，走的都是通过资产管理中的产业运营提高租金，提升园区整体估值的路子。

的确，当下资产管理出现的问题无法否认，但是从长远角度来看，资产管理一定是一条值得探讨和挖掘的路径。

随着资产管理的持续深入，以及产业园区REITs市场的成熟，资产管理将会从两个方向打通园区的任督二脉。

首先，打通的是对园区资产的管理脉，类似于物业的角色，但绝对是顶配物业般的存在，对园区中的设备、人员、载体等资产进行管理，来降低园区整体的运营成本。

其次，打通的是产业运营脉，通过资产管理中的产业运营，为园区打造一个良好的产业生态，然后在内部培育孵化更多优质企业，在增强园区与企业黏性的同时，让企业支付更高的租金，估值也能得以提升。

资管的核心目的就是既要做好园区的管理，也要做好资产的管理，一边是让园区方实现降本增效，另一边是不断提高园区的估值。自此，产业园区不管是走公募REITs、私募基金，还是大宗交易退出，这条路都会非常顺畅。

当园区市场回归理性，竞争趋势能够合理，还要不断加强对产业思维、生态思维，还有运营思维的打造，这将会对接下来的资产管理起到关键作用。

当资产管理形成了一条合理且走得通的退出路径之后，无论是国有企业，还是民营企业，不仅能够从中赚取更多的收益，还能将整个产业链条串联起来，积攒出无限的力量，整个园区市场也会更加活跃。

在不久的将来，等到资产管理真正打通管理端与运营端任督二脉的时候，园区市场势必会迎来一场崭新的爆发，同时也将会对区域经济、产业发展带来不可估量的积极影响。

文章来源：方升研究，作者万山一把锁，转载已获授权，在此表示感谢！

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