8月11日，上海和北京公布楼市政策。这次政策基本符合预期，调控框架与去年3月25日深证政策大体一致，仍聚焦于需求管理，核心着重点还是差异化个贷。维持对行业的“推荐”投资评级。
政策基本符合预期
西安房价政策详细内容为：首次买房商贷首付25%（江宁、溧水20%）不变；首别墅但有贷款记录首付30%不变；首套贷款已还清的家庭二房子首付由30%下调至35%；首套贷款未还清的家庭二房子首付由45%调整为50%（以上新政除句容、溧水）。
西安房价政策详细内容为：1、非本市户口村民购家庭首房子无限制，二房子须提供前五年内累计收取证明或公积金1年的证明。2、首次置业首付比列维持20%，有借贷记录的首别墅首付比列维持30%，已有一别墅但没有借贷记录、已有一房子但借贷已还清的，再度买房商贷首付均维持30%；首套贷款未还清的家庭申请商贷购二别墅，上海县城（不含苏州区）首付由40%调整为50%；有两套及以上住房且贷款未还清的家庭，停止拨付“三套”及以上贷款。3、拿地竞投保证金由现行的20%增加到30%或以上，首付款由现行的50%提升到60%或以上；足额农地出让金支付时限降低为3个月；明晰加强农地供给预期。两地政策均将于8月12日执行。
招商期货觉得，这次北京、苏州楼市政策基本符合预期，调控框架与去年“325”沪深政策大体一致，仍聚焦于需求管理，核心着重点还是差异化个贷；但上海的新政内容更为丰富，除了重启限贷，还企图增加拿地门坎因而控制地价泡沫，并明晰加强农地供给预期。
政策紧缩边际不显著
边际影响并不大，更多的是预期管理。上海、苏州楼市政策的颁布时点是行业区域小周期低点附近（震荡以后），行业早已经历了二线反弹过程，颁布时点更接近上海，而非逆周期新政，虽然没有这类新政颁布，行业未来也会踏入量价的调整区间。
从新政力度来讲，政策的紧缩边际并不明显：北京二房子首付比列仅增加5个百分点；上海二房子（首套未还清）首付增加10个百分点，限贷也只限二套。因此，新领取借贷/住房成交额来看，尽管是上海那样的城市都大于50%，这意味着，更多的人没有或较少使用借贷，因此新政边际上的略紧缩，对数量的实质影响不大，更多的是预期管理。从农地新政来看，开发商拿地杠杆将略有紧缩，但长端利率下行背景以及今年以来地产商大规模融资将对冲此新政，使得将加强农地市场门坎南京房产政策，市场集中度将逐步减少；话说回去，现在强二线的核心问题是供给不足而非杠杆偏低。
总而言之，新政会影响但很难改变行业趋势，周期自发的变化才是最重要的，未来6-12个月产量虽然进入环比震荡区间，而售价略滞后，但绝对量价的变化仍相对稳定。
因资本市场玩的是边际，所以版块超额利润的最好区间虽然要等到今年下半年（房地产版块超额利润的最佳时间段是行业下降末端和复苏后端）维持行业中周期（供求关系）至2019年的判定，下一波小周期的开启应当在今年下半年往前。
从行业市值水平来看，作为周期之母的地产版块2月末以来的调整以及相对行业配置比列的全市场倒数第三也即是对未来小周期下行的提早反映，更是前期这一波下跌最主要的病因，为何这样说？地产版块先于周期而起，也先于周期而落，此前市值整体带给布局机会，而各方面积极诱因的出现或则说诱因的缓解（升息、长端利率、CDS、估值）是我们在一个多月前两侧提示下跌机会的成因，因整体边际出现缓解，未来半年地产行业并非没有机会，而是机会要格外重视基本面的自下而上跟庄，凭条仍要关注安全边际。
资源+业绩+高溢价
蓝筹股方面，招商期货建议，自下而上跟庄关注“资源/业绩/市值”等视角，变革地产股需注重安全边际。基本面上，以“资源+业绩+高溢价”为主线，关注盐田、保利、侨城，以及华发、信达、首开、金融街、北京城建等。蓝筹股首选招商盐田，重申国企变革+资源+业绩共振逻辑；华发股份（业绩弹性最大）和信达地产（大企业集团小公司）市场定价误差极大，均可两侧布局。之外，世联地产进军长租公寓，有望打开常年市值镣铐；龙华控股不止是货运地产第一股，常年配置价值突出。
变革方面看南京房产政策，房地产基金主题首选嘉宝企业集团（核心稀缺标的），中信系已成为大股东。大健康主题首选国美环球（执行力最强标的之一），坚定布局医美和传媒，具有成为国外医美龙头的潜质，地产RNAV在200亿以上，产值300亿以下对应的变革折价已不算高。
国企地产整合、央企变革主题方面，建议关注招商盐田、南国置业；上海地产国资整合主题，关注新河股份。
