导读：“拆迁”是个延续多年的属于“过去时”的概念，目前已被“征收”所代替。由征地、“拆迁”而引发的拆迁补偿支出企业所得税税前扣除、增值税销项税额抵减以及回迁安置房的视同销售等一直以来都是困扰房企多年的难题。本系列文章将税收政策与房地产政策以及房地产开发的实际情况结合起来，并通过真实具体的案例进行分析讲解，尽力将这个“老”话题讲明白。
一、交付回迁安置房应按视同销售不动产缴纳企业所得税
（一）按开发产品的成本利润率确定收入的，开发产品的成本利润率不得低于15%
政策依据：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第七条规定：
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。。
（二）河北省交付回迁安置房企业所得税成本利润率的演变
1.冀国税发〔2009〕75号
一、关于开发产品成本利润率确定问题(被省局公告2011年第1号废止,自2011年1月1日起执行）
对处理办法第七条第（三）款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入（或利润）的，其成本利润率暂按15％确定。
2.河北省国家税务局公告2011年第1号
一、开发产品的成本利润率
对企业发生视同销售行为，采取按开发产品的成本利润率方法确认收入(或利润)的，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
海涛点评：只设下限，不设上限，将“上限”这个球踢给了下级（市、县）局。
二、交付回迁安置房应按视同销售不动产缴纳土地增值税，同时将此项收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费
土地增值税收入应由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
政策依据如下：
1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）
第三条非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
海涛点评：土地增值税是需要清算的，因此，只能参照市场价格或评估价值确定收入。而不能按照开发产品的成本利润率来确定收入。
2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
3.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定：
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
三、增值税、企业所得税和土地增值税视同销售确认收入的异同
1.视同销售的价格（有细微不同）
增值税 本企业或其他企业最近时期 同类 平均价格
企业所得税本 本企业近期或本年度最近月份 同类 市场销售价格
土地增值税 本企业同一年度同一地区 同类 平均价格
2.视同销售的成本利润率
增值税 不得低于15%
企业所得税 不得低于15%
土地增值税 不能按照成本利润率确定
四、案例
案例13：河北省XX市某房地产公司对该市XX村进行城中村改造时，某回迁楼项目视同销售缴纳增值税、企业所得税和土地增值税计税依据适用错误案例（略）
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