行业新闻丨2026年上半年冷库市场分析

在国家及地方相关政策引导与市场需求驱动下，高标冷库新建、改扩建及智能化改造加速推进，带动投资规模持续扩容，市场体量稳步增长。据中物联冷链委和链库平台不完全统计，上半年冷库项目资金投入为241.9亿元，同比增长8.4%，增速较第一季度上升2个百分点，其中第二季度冷库项目资金投入为148.8亿元。上半年冷库建设项目涵盖了产业融合类产业园（以预制菜为代表）、物流/供应链、冷链物流等共276个项目，其中冷链物流项目最多，共计109个，占比为39.5%。

图1  2026年上半年冷库投资项目类型占比

随着新建冷库陆续投入市场，新增冷库供应基本保持平稳。据中物联冷链委和链库平台不完全统计，上半年新增冷库容量合计490.9万立方米，其中一季度新增260.4万立方米，二季度新增230.5万立方米。截至上半年末，冷库总容量（以销区为主的公共型食品冷库）达2.7亿立方米，同比增长4.6%。供需关系总体平稳。

受新增冷库以及市场需求波动影响，冷库供需差小幅收窄，上半年冷库求租量为1781.9万立方米，冷库出租量为1903.9万立方米。

冷库租赁市场呈现明显的区域集聚特征，华东、华北、华南三大区域合计贡献近80%的市场份额。其中，华东地区求租需求占比超三成，居全国首位，主要得益于长三角经济带的产业纵深、电商产业集群及港口区位优势，持续释放生鲜农产品流通、跨境冷链及医药冷链等多元需求，构成强劲的租赁动力。华北地区紧随其后，占比26.5%，作为北方重要农产品集散中心，叠加首都城市群消费升级因素，带动供需两端同步增长。华中地区占比16.0%，依托立体交通枢纽与农业主产区仓储需求，在国家骨干冷链物流基地带动下，生鲜农产品预冷及中转仓储需求显著释放，成为连接东西部冷链流通的核心腹地，冷链仓储需求保持稳定。

图2  2026年上半年各区域冷库求租库容占比

冷库出租市场呈现高度集中的区域格局，华东、华北、华南地区分别以23.4%、23.0%和22.9%的库容占比位居前三位，合计占全国出租市场近七成。华东地区为全国冷库资源最为密集的区域，高标冷库占比较高，智能化与绿色化水平领先，可出租资源丰富。华北地区依托农产品主产区集散需求及都市圈保供需要，冷库供给规模持续提升。华南地区受益于本地消费需求、食品加工产能及跨境通道红利，市场供给稳中有增。上述区域凭借经济密度、产业成熟度与人口集聚的叠加优势，冷链需求旺盛，既推动了冷库资源持续向优势区域加速集中，也带动了冷链基础设施的优化升级。

图3  2026年上半年各区域冷库出租库容占比

二季度主要受市场需求增长影响，多数城市的冷库空置率环比一季度小幅下降。消费回暖带动生鲜、冷冻食品、乳品、餐饮原料等冷链需求快速增长，仓储需求持续放量。与此同时，冷库供给增量趋于平稳，投资建设更趋审慎。供需两端共同作用下，市场供需差额小幅收窄，设施利用效率持续改善。从结构上看，预加工食材、即时零售、医药冷链等高增长赛道对高标智能冷库需求依然旺盛，推动行业产能持续优化。叠加夏季消费旺季因素，生鲜电商、冷饮及水产等品类仓储周转明显提速，进一步拉动租赁需求释放。整体看，多数城市空置水平呈稳中趋降态势，行业正从规模扩张向质量提升加速转型。

图4  2026年二季度部分城市冷库空置率

叠加市场供需关系变化与价格竞争影响，二季度多数城市冷库价格环比一季度基本持平或小幅调整，整体运行平稳。供给端，前期新增项目持续入市，市场存量进一步扩大；需求端，消费回暖带动生鲜、冷冻食品、预加工食材等冷链需求稳步增长，但增速不及供给释放节奏，供大于求的格局尚未根本改变。在此背景下，市场竞争加剧，部分区域租金承压下行。综合冷库高价与低价来看，价格分化态势依然明显：高标智能库、医药冷链库及全自动化立体库受益于高端需求支撑，价格保持坚挺，反映出高质量供给仍具市场议价能力；而老旧普通冷库及配套不足的偏远库则面临较大去库存压力，降价揽租现象较为普遍。整体而言，二季度冷库价格在供需博弈中维持平稳运行，行业正从规模扩张向存量优化、提质增效阶段过渡。

图5  2026年二季度部分城市冷库平均价格（低价）

图6  2026年二季度部分城市冷库平均价格（高价）

来源：中物联冷链委