2026年1—7月全国房地产市场分析研究报告

报告总纲

一、定调：三个关键变量

1.总量仍在收缩，但斜率在变：1—7月开发投资同比-19.2%、新开工-24.0%、销售额-13.1%，绝对量仍在负增长通道；但7月单月销售金额同比-8.9%，较上半年累计-13.6%明显收窄，呈现"以价换量→量价双稳"的过渡特征。

2.政策定位升级，安全属性前置：7月30日政治局会议将"稳定房地产市场"纳入"切实筑牢安全屏障"框架，房地产从"防风险清单"升格为"安全屏障"组成部分，政策底线含义显著强化。

3. K型分化加剧，核心资产定价独立：70城新房环比上涨或持平城市达23个(近15个月最多)，上海二手房环比已连续5个月上涨；同期末端城市仍在下探。土地市场印证同一逻辑——TOP20城市宅地出让金占全国62%，上海一城即749亿元。

二、逻辑：主导框架是"安全化+核心化"

2026年以来的房地产运行逻辑不再是"总量反转"叙事，而是安全底线下(化债、保交付、稳金融)的结构重塑。资金、土地、成交三重资源同时向核心城市、核心地段、头部房企收敛；总量数据的同比跌幅仍大，但结构指标(二手房占比、核心城市价格、溢价地块频次)已经先行转正。看这个市场，总量是滞后指标，结构是领先指标。

三、样本：谁在支撑读数

·销售: 7月单月销售面积4881万㎡(推算,同比-13.4%)、金额4773亿元(-8.9%),单月均价9779元/㎡，明显高于累计均价9488元/㎡——说明7月成交结构向高能级城市/改善产品倾斜。

·投资：7月单月开发投资4935亿元(推算，-27.4%)，跌幅显著大于上半年累计-18.0%，主因6月基数垫高与新开工继续走弱(7月单月新开工-29.5%)。

·资金：到位资金1—7月-20.3%，其中国内贷款-32.1%、个人按揭-23.5%，开发端融资与需求端杠杆同步收缩；7月单月人民币贷款减少0.34万亿元，为近年罕见的单月负增，信贷空转与提前还贷压力并存。

四、判断(本报告核心结论，五条)

1.总量底已近，但"底"是台阶式而非V型：销售面积/金额同比跌幅收窄到个位数上沿后进入平台期，8—10月为关键验证窗口。

2.价格分化是未来12个月最大的结构性机会：核心城市二手房价已连续多月环比为正，新房限价与二手价格倒挂收窄，"二手先行→新房跟随"链条已启动；建议投资重心从"城市能级"下沉到"板块确定性"。

3.土地市场"量缩价稳、城市高度集中"将持续：1—7月300城宅地出让金-27.9%，但TOP20城市占比62%且持平——土地财政转型期，核心城市土地仍具稀缺定价权。

4.二手房市场正式成为定价锚：上半年二手房网签占比首次突破50%，新房市场的"价格发现"功能正让渡给二手房；跟踪市场温度应首选二手房价与挂牌量。

5.风险点集中在三条链：房企到位资金-20.3%对应的流动性链、东北及弱三线城市量价双弱对应的去化链、7月信贷负增对应的需求杠杆链。

篇章①政策与宏观：大环境在筑什么样的底

1.1政治局会议：房地产定位再升级

7月30日中央政治局会议提出"切实筑牢安全屏障，稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质"。对比今年4月会议"努力稳定房地产市场"的表述，本次变化在于：

• 框架变化：房地产从"防范化解重点领域风险"段落，移至"筑牢安全屏障"框架，主动防御色彩更强，安全底线思维被突出；

·政策含义：短期政策或进一步发力稳市场、强化落实，因城施策力度有望加大。中指研究院监测，1—7月全国房地产政策已超680条，超半数为公积金优化，政策工具仍以"低门槛工具高频使用"为主；

·中期联动：房地产与地方化债深度绑定，土地财政转型、城投风险化解同步推进，三四线能否真正止跌取决于一揽子化债落地进度。

判断：政策从"救急"转向"筑安全网"，方向明确但节奏仍受财政与化债约束，不构成强刺激预期。

1.2宏观指标台账 (2026年7月/1—7月)

1.3货币信用环境对房地产的含义

·信贷单月负增：7月人民币贷款减少0.34万亿元，叠加房地产个人按揭贷款1—7月-23.5%，显示居民部门不仅未加杠杆，反而在提前还贷/收缩负债。这对"以旧换新、改善换房"链条是直接约束，也是当前需求修复慢于价格修复的宏观根源。

·M2-M1剪刀差收窄至3.7pct：资金活化程度边际改善，但绝对值仍高，企业投资意愿尚未实质回升；对应房企自筹资金-18.5%，民间资本对地产仍保持观望。

·外需强、内需弱：出口+19.2%与社零+0.6%形成鲜明对照，宏观政策重心大概率继续向扩内需倾斜，房地产作为内需最大单一行业，政策托底意愿只会增强不会减弱。

本章结论

宏观环境对房地产是"低增长、低通胀、弱信用"组合，不构成需求侧强拉动，但构成政策侧强托底。下月验证点：8月LPR是否下调、专项债/收储资金落地节奏、提前还贷压力是否缓解。

篇章②土地与供应：货从哪里来

2.1统计局口径：供应端全面收缩

要点解读：

1.新开工/销售比降至59.3%: 1—7月新开工26700万㎡ vs销售面积45021万㎡,新增供应已不足当期销售六成，未来12—18个月可售货量将系统性减少，"供应底"先于"需求底"到来。

2.待售面积同比-0.8%：这是本轮调整以来商品房总待售面积首次转负，住宅待售同比0.0%也由正转平，库存周期出现方向性拐点——但需注意这是"供应收缩式去化"，不是"需求拉动式去化"，对价格的支撑力度有限。

3.7月单月新开工3461万㎡(推算，-29.5%)：开发商新增土储意愿仍弱，投资链条的领先指标未见拐点。

2.2土地市场(中指数据，第三方口径)

城市集中度：1—7月上海宅地出让金749亿元居全国首位，杭州、北京分列二三位，广州、深圳均在300亿元以上；7月单月上海、杭州、北京出让金均超百亿，上海连续3个月超百亿。

热点地块：7月28日上海杨浦平凉社区八埭头地块经219轮竞价由保利+华润以161.2亿元竞得，楼面价102023元/㎡、溢价率35.83%，刷新上海年内宅地总价纪录；同日北京朝阳酒仙桥地块经248轮竞价由中海以46.8亿元竞得，楼面价81063元/㎡、溢价率25.8%。

 冷热分化：核心城市优质地块高溢价常态化，南京、武汉等城市土地市场仍平淡；房企拿地逻辑高度趋同——"只拿确定性，不拿规模"。

本章结论

供应端收缩是"主动出清+被动躺平"叠加的结果：核心城市靠主动聚焦(高溢价拿地)，普通城市靠被动躺平(零成交)。土地财政转型期，供应收缩的惯性比需求修复更确定。下月验证点：8月重点城市第二轮集中供地规模、上海/北京是否再现高溢价地块。

篇章③市场成交：大盘跑成什么样

3.1销售总量：跌幅收窄，量价出现结构性背离

● 累计均价9488元/㎡ (同比约-1.5%):销售金额跌幅(-13.1%)大于面积跌幅(-11.8%),全国口径均价仍小幅下行，以价换量未完全结束。

● 7月单月均价9779元/㎡：显著高于累计均价，显示7月成交中高能级城市、改善型产品占比上升——成交结构在升级，价格读数在被"结构"托住。

● 金额跌幅收窄快于面积：7月单月销售额-8.9% vs面积-13.4%，是"结构改善"的直接证据，也是本报告认为"总量接近平台期"的最重要依据。

3.2价格: 70城房价指数(2026年7月)

新房环比上涨或持平城市23个：为近15个月最多，上涨城市数量扩散，价格修复面在扩大。

"二手先行"链条成立：一线二手+0.2%(连续5个月)，明显领先新房；二手房市场已成为价格发现的领先指标。

   同比降幅全线收窄：一二三线新房同比分别为-1.1%/-2.8%/-4.2%，均较上半年收窄——即使还在跌，跌速在放缓。

3.3区域结构：东中部企稳、东北失速

东部销售额占全国60.8%：核心城市集中效应持续强化；

东北投资-29.7%、销售-21.5%：四区域中唯一量价齐弱且跌幅扩大的地区，与人口流出、库存高企共振，是本轮调整最深的区域样本；

西部投资跌幅 (-15.9%)显著小于销售跌幅 (-12.0%→销售金额-13.6%)：说明西部仍有基建/保障房等非市场化投资支撑，市场化销售则与全国同步走弱。

3.4待售与景气度

国房景气指数101.88，较6月提高0.2点：连续回升但仍处低位，市场温度从"过冷"向"偏冷"修复；

    7月末待售面积75911万㎡,同比-0.8%: 本轮首次转负 (见2.1)。

本章结论

成交端已进入"总量筑底、结构先行"阶段：单月销售额跌幅收窄至个位数上沿、核心城市价格连续为正、库存首次转负，三项均为积极信号；但全国均价仍微跌、二手环比上涨城市面未过半，反转证据尚不充分。下月验证点：8月70城二手环比上涨城市数量是否扩散、销售面积单月同比能否转正。

篇章④ 热销样本：谁在成交，为什么

说明：全国层面无备案级热销项目榜单，本章以重点城市成交、热点地块与二手房市场作样本观察，数据边界已在各节标注。

4.1核心城市成交样本(中指口径)

• 7月以来，受低基数影响，重点城市新房、二手房成交规模同比均小幅增长；

• 上海二手房价格连续4个月(至6月)环比上涨，深圳6月价格环比转涨；

• 二手房在全国成交总量中占比首次突破50%，二手房主导市场定价。

4.2热点地块样本(中指数据，2026年7月)

解读：头部房企对"核心区位确定性地块"的参拍意愿强烈，愿意接受35%+溢价率锁定稀缺资源；这种"地王逻辑"不是全面牛市信号，而是核心资产荒下的资金避险行为。

4.3K型分化画像

•上行端：一线核心区、强二线核心区(上海、杭州、北京、深圳、广州)，新房+二手价格环比为正；

   •磨底端：二线外围与弱二线(南京、武汉等土地市场平淡)，价格环比持平或微跌；

   •下行端：三四线及东北(新房环比-0.3%以上、东北销售-21.5%)，仍在去库存深水区。

本章结论

成交热度和资金全部向"确定性"集中，K型分化不是形容词而是正在定价的市场结构。下月验证点：重点城市二手房网签量能否延续同比正增长、地王溢价率是否继续上行。

篇章⑤ 客户与展望：需求侧还有多少弹药

5.1有效需求公式：支付力 × 支付意愿 × 杠杆通道

 •支付力：居民收入增速放缓(社零+0.6%、CPI+0.5%)，实际购买力承压；但一二线高收入群体储蓄率仍高，支付力分化显著。

•支付意愿：二手房价格企稳+新房"保交付"预期改善，观望情绪边际缓解；但房价"还会跌"的预期在低能级城市仍未扭转。

 •杠杆通道：个人按揭1—7月-23.5%，7月信贷单月负增，居民加杠杆意愿和能力双重受限——这是当前需求修复最硬的约束。

5.2客户结构 Beta分型(按城市层级)

5.3二手房：定价锚与先行指标

·上半年二手房网签面积同比+10.2%，占比首破50%；

·一线二手价格连续5个月环比上涨，领跑新房；

·启示：需求侧的真实温度看二手房，不看新房网签；跟踪挂牌量、成交周期、议价空间比看均价更有意义。

本章结论

需求侧处于"结构修复、总量待启"状态：核心城市靠存量购买力(储蓄+置换)支撑，低能级城市等待杠杆与收入双修复。下月验证点：居民中长期贷款能否回正、二手房挂牌量与成交周期变化。

篇章⑥投资再判断

6.1传导链路定位

当前市场处于:土地(-27.9%) →新开工(-24%) →投资(-19.2%) →竣工(-23.2%) →销售(-11.8%)的传导链中后段。领先指标(土地、新开工)跌幅仍大于滞后指标(销售)，说明供给出清尚未完成，投资底晚于销售底。

6.2三条主线判断

1.资产配置线：核心城市核心板块的确定性资产(新房限价盘、核心区二手)是当前唯一"量价双稳"赛道；建议从"城市能级"下沉至"板块确定性"维度筛选。

2.开发投资线：国央企+头部民企(保利、中海、华润等)拿地集中度持续提升，土地市场马太效应利好财务稳健、深耕核心城市的房企；纯规模导向的中小型房企持续出清。

3.风险规避线：东北及弱三线去化周期仍长，房企到位资金-20.3%、国内贷款-32.1%背景下，流动性风险未出清，规避高杠杆、高存货、低能级土储占比高的主体。

6.3关键跟踪指标(每月验证)

6.4判断句收束

总量：底在眼前，不在脚下。8—10月是销售同比能否转正的关键窗口，若单月销售面积同比连续两月收窄至-5%以内，可确认总量平台期。

价格：核心先行，末端滞后。一线二手已连续5个月环比上涨，传导至二线核心区预计需2—3个季度。

风险：流动性>需求。当前最大不确定性不在销售端而在房企资金链 (到位资金-20.3%)与地方财政(化债进度)。

数据核验说明

口径说明：

统计局"开发投资"含土地购置费，与第三方(中指/克而瑞)"房地产开发投资"口径存在差异；

土地市场数据采用中指研究院300城口径，与自然资源部/统计局口径不同，不可直接对比；

单月数据均为累计差值推算，仅用于趋势判断，精确值以统计局后续披露为准；

同比增速按统计局可比口径(附注5)，与简单算术计算存在差异。

附录A：核心数据速查表

A1.全国房地产开发和销售情况(1—7月)

A2.分区域情况(1—7月)

A3.7月单月推算表

A4.宏观金融台账(7月)

(内容由AI生成，仅供参考)