国内城市发展已全面告别增量大拆大建，迈入存量提质、低效焕新的全新阶段。各地政府、城投平台沉淀了大量老旧厂区、传统街区、闲置商业、停滞文旅项目等低效资产。而文旅凭借强聚合、高变现、易赋能的产业特质，成为存量资产价值重估的核心抓手。依托国家十五五顶层政策加持，通过内容创新、场景重构、专业运营，大量沉睡的城市存量资源正在实现社会效益与经济效益的双重跃升。

十五五存量盘活

锁定文旅核心赛道

在十五五规划体系中，存量资产盘活已上升为国家级战略任务，文旅融合被明确为存量空间转型的优先路径，形成土地、财政、金融全方位的政策支撑体系。

2026年《城市更新“十五五”规划》明确部署，将完成1500个老旧街区、厂区提质改造工程，要求老旧街区植入文商旅体融合业态、打造沉浸式消费场景，老旧厂区重点推进工业遗产活化、闲置空间功能置换，从政策层面确立了文旅在存量更新中的核心地位。

《旅游强国建设“十五五”规划》进一步摒弃粗放式圈地建设模式，提出“盘活存量、做优增量”的发展原则，鼓励分类盘活低效文旅资产，降低行业投资风险，引导文旅产业向绿色融合、存量焕新、精细运营转型，政策红利持续向内容优质、运营成熟的市场主体倾斜。

叠加文旅消费扩容相关政策，国家明确要求盘活城市闲置空间、升级传统消费场景、打造新型公共文化空间，标志着文旅赋能存量盘活已从行业探索，升级为全国统一推进的制度性安排。

从物理改造

到内容、运营、价值三重重塑

不同于传统装修翻新的浅层改造，文旅盘活存量资产的核心逻辑，是以人气为核心、以运营为导向、以现金流为目标的系统性价值重构。改造服务于人，空间承载内容，最终实现资产长效增值。

行业通用的落地思维为“以终为始”：先精准定位客群消费需求，再反向敲定项目定位、空间改造方案，最终打造产品、运营、服务三位一体的核心竞争力，解决项目缺内容、缺客流、缺复购的三大痛点。

不同类型存量资产，适配差异化盘活路径：

写字楼存量，主打园区化升级，叠加文化社交、生活配套业态，实现办公与休闲场景融合；产业园区存量，遵循“产业+社区+文化”模式，打造特色产业集群与宜居产业社区；低效文旅资产，深挖在地文脉资源，更新文旅IP与多元业态，构建全时段、全龄层消费场景，破解传统文旅项目体验单一、留客难的痛点。

存量盘活本质是长期的时间运营，优质项目通常需要2-3年培育稳定现金流。随着公募REITs等金融工具不断成熟，“投资建设—产业运营—资产证券化退出”的闭环模式已然成型，为存量项目持续迭代、规模化复制提供资金支撑。

四大国家级标杆案例

文旅存量盘活实操范本

结合国家发改委发布的两批存量盘活典型案例，四类文旅赋能存量更新模式极具行业参考价值，覆盖市政空间、老旧厂房、文旅烂尾、工业遗产四大场景。

1. 温州体育休闲公园：市政低效空间复合利用

项目原址为垃圾场、污水处理厂等低效市政用地，土地价值长期闲置。项目通过生态修复、立体开发、功能重构，创新采用“上下分层”用地模式，在市政设施上方打造体育休闲公园，落地气膜滑雪、专业足球基地等多元体育业态。通过规划优化大幅节约建设用地，释放近400亩商住土地资源。依托“体育+文旅+教育+生态”的融合模式，既优化城市生态风貌、带动就业，也撬动片区土地增值，成为市政空间存量焕新的全国标杆。

2. 佛山创意产业园：老旧厂房十五年迭代新生

项目前身是高空置率老旧工业厂房，2007年启动系统性盘活改造。历经十五年精细化运营，实现全方位价值跃升：园区规模、入驻企业、从业人数、知识产权、日均客流、税收产值均实现数十倍增长。项目通过持续业态升级、场景更新、运营赋能，斩获国家级夜间文旅集聚区、3A景区、科技企业孵化器等多项资质，完成从废弃厂房到文商旅产融合标杆的蜕变，是老旧工业遗存活化的可复制范本。

3. 九寨华美胜地度假区：金融赋能文旅烂尾盘活

作为国家级存量盘活典型案例，项目通过“股权+债权”承债式并购模式，成功盘活停滞文旅资产，助力企业化解债务风险、回笼盘活资金。项目跳出传统观光逻辑，植入藏羌非遗、山地露营、亲子游乐等全新业态，与九寨沟核心景区形成差异化互补，快速提振客流与消费。同时依托盘活资金推动企业产业转型，形成“存量焕新、业态升级、产业迭代”的良性循环，该模式已成功复制至长白山等多个文旅项目。

4. 北京卫星制造厂：工业遗产保护性活化

项目为上世纪50年代航天工业遗存，是国内航天工业的重要历史载体，停产闲置后纳入国家工业遗产保护名录。改造坚持“修旧如旧、以用促保”原则，完整保留厂区红砖建筑、原生肌理与工业风貌，打造航天主题文化景观，传承工业精神与历史记忆。同时优化园区硬件配套、实现人车分流、植入商业休闲业态，搭建智慧化园区管理体系，动静分区实现产业办公与公共文旅体验双向兼容，完美平衡遗产保护与市场化运营。

行业趋势

十五五存量盘活的三大核心走向

立足十五五发展周期，文旅赋能存量资产盘活，正式告别粗放改造、短期网红模式，迈入精细化、资本化、内容化的高质量发展阶段，呈现三大清晰趋势：

1. 运营前置成为行业标配。彻底颠覆“先建设、后招商、再运营”的传统模式，项目前期策划、空间设计阶段即植入运营思维，精准匹配客群需求与业态布局，大幅缩短项目培育周期，降低投资风险。

2. 金融工具持续创新落地。公募REITs持续向文旅、城市更新领域扩容，并购基金、资产专项计划等多元金融工具广泛应用，构建全周期资金支撑体系，实现存量资产盘活的规模化、常态化推进。

3. 内容内核决定长期价值。同质化网红场景、浅层打卡体验逐步被市场淘汰，依托在地文化、可持续内容运营、多元消费体系的项目，才能穿越行业周期，实现资产的持续增值与长效运营。

结语

存量资产盘活，不是简单的空间翻新，而是城市资源的系统性价值重构。在十五五政策红利下，文旅作为核心赋能产业，将持续激活各类沉睡存量资产，以内容为内核、运营为抓手、资本为助力，推动城市更新、产业升级与消费提质，成为城市高质量发展的核心动能。