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在传统固收资产票息收窄、权益市场波动加剧的背景下，寻找稳定的生息资产，已成为穿越周期的核心命题。公募REITs作为连接实体经济与资本市场的创新枢纽，其配置价值与研究意义被赋予了新的高度。
自2021年首批试点落地以来，中国公募REITs市场走过了从无到有、由点及面的非凡历程，累计发行规模突破2400亿元，上市REITs数量居亚洲首位，实现了后发赶超。2026年，市场更迎来里程碑式突破：商业不动产REITs正式启航，这不仅意味着万亿级存量商业资产盘活通道的全面打通，亦象征着我国REITs底层资产谱系正逐步向国际市场看齐，从基础设施迈向更为多元、更具消费属性的成熟业态，为市场注入了新的成长动能与想象空间。然而，成长的道路并非坦途——底层资产业绩波动、供给节奏阶段性失衡等内生矛盾逐步显化，产权REITs的高弹性与经营权REITs的防御性在不同行情下交替演绎，板块间的估值裂口持续扩大。但逆境往往是价值沉淀与生态成熟的必经之路，当前的调整，恰是市场从情绪向价值的理性回归，为长期资金入场提供了窗口。
低利率时代重新审视REITs，本文三大篇章层层递进，力求构建一套适配中国REITs市场的认知框架。第一部分“见微知著”，拆解REITs三层运作架构与一级市场发行全流程，结合九大资产类型分布格局与认购特征，全景呈现REITs市场产品生态；第二部分“重构坐标”，直面二级市场从外部冲击到内生矛盾的行情演化，构建自上而下的三层分析框架，从宏观利率与政策周期，到中观供需与板块比价，再到微观资产质地与估值锚点，逐级展开对REITs投资逻辑的系统性梳理；第三部分“分红拆解”，在对比折旧摊销还原法与摊余成本法的基础上，提出基于等额本息假设的简化拆分方法，还原分红率，以期在债基、红利股与REITs之间建立可比的坐标参照。
尽管征途波折，但REITs所承载的盘活存量、服务实体、丰富财富配置渠道的使命未变。这个年轻市场所经历的每一次震荡，都在为未来的成熟与壮大积蓄力量。中国REITs的故事，正在翻开新的篇章。
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