中国物流仓储市场2026年上半年分析报告数据来源：中国物流与采购联合会、世邦魏理仕（CBRE）、物联云仓数字研究院、中国仓储与配送协会、国家发展改革委、第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行等 2026年上半年，中国物流仓储市场交出了一份“总量稳健、结构分化、逻辑重构”的成绩单。 据中国物流与采购联合会7月29日公布的数据，上半年全国社会物流总额达181.1万亿元，同比增长5.1%；社会物流总费用9.6万亿元，同比增长4.6%；社会物流总费用与GDP的比率降至13.9%，比一季度和去年同期均回落0.1个百分点，创下有纪录以来的最低水平。按上半年GDP计算，相当于全社会物流成本节约了近700亿元。 仓储行业景气度方面，6月份中国仓储指数为50.2%，较上月回升0.6个百分点，重回扩张区间。二季度整体运行呈小幅波动、季末回升态势——4月至6月指数分别为51%、49.6%、50.2%，均值约50.3%，较一季度上升0.3个百分点。新订单指数二季度均值为52.4%，呈逐月上升态势，较上年同期提高0.8个百分点。业务活动预期指数达55.9%，行业企业对全年市场整体判断偏向积极。 从全球视角看，中国作为全球最大的物流仓储市场之一，2026年市场规模预计将达到约4500亿美元。 核心判断：中国物流仓储市场已告别粗放扩张的增量时代，全面迈入存量优化、智能升级、绿色转型的高质量发展新阶段。 据行业统计，2026年一季度全国非保税高标仓存量已达1.81亿平方米。戴德梁行数据显示，一季度中国内地高标物流仓储容量达1.39亿平方米。 新增供应方面，上半年累计新增供应470万平方米，同比上升19.3%。其中一季度新增供应257万平方米，二季度新增供应213万平方米。新增供应区域分化明显——二季度华南贡献了62%的供应总量，中西部仅零星项目入市，华东和华北新增供应同环比均已进入下降通道。一季度华东自2009年以来首现“零供应”。 国家物流枢纽建设持续推进。截至目前，国家发展改革委已累计发布5批国家物流枢纽建设名单，覆盖东中西部主要节点城市。2026年国家物流枢纽建设推进会在浙江衢州召开。 各地“十五五”规划密集出台。上海明确到2030年高标准仓储设施占比要从36%提升至45%左右；广东提出发展智慧仓储新业态、拓展大湾区低空物流；多地强调加快老旧物流仓储设施更新改造。 2026年上半年，全国仓储物流空置率整体高位运行。 一季度末，全国空置率环比上升0.8个百分点至19.4%，华南从2025年末的11.4%大幅跃升至17.9%。一季度41个重点城市通用仓储平均空置率达15.82%，为近七年高位。二季度，随着需求回暖，全国平均空置率环同比均下降0.9个百分点至18.5%。 区域分化极为显著：华南是压力最大的区域，一季度空置率从11.4%骤升至17.9%，二季度在高供应下继续承压；华东三年来首次回落至20%以下；华西维持在8.2%的低位。城市层面，宁波、重庆、成都、青岛等城市空置率保持在个位数，而深圳高标仓空置率高达25.1%，广州为14.7%，北京全市空置率同比下降5.2个百分点至22.6%。一季度行业整体空置率15.89%，而宁波因舟山港货量支撑和制造业密度高，呈现“一库难求”的抢手局面。 2026年上半年，全国仓储租金延续下行态势。 一季度，全国平均租金同比下跌11.6%。3月，32个重点城市通用仓储平均月租金23.22元/㎡，处于2020年以来低位。二季度，全国租金环比下跌2.5%。华南跌幅最大，环比扩大至4.4%。上半年广深租金已累计下跌4.9%至8.5%。 租金跌幅呈现区域分化：华南“以价换量”效果显著——租金快速下跌撬动了第三方物流和零售业租户的升级搬迁和整合扩张需求；华东环比跌幅收窄至2%以内，呈现初步筑底迹象；重庆和武汉租金止跌企稳，宁波租金继续上涨。上海上半年全市租金同比下降10.5%至每月每平方米35.2元，较去年同期15.5%的跌幅进一步收窄。 普通高标仓供应过剩与优质差异化仓源紧缺并存。一方面，全国高标仓空置率高企、租金连续下跌，开发商普遍让利10%至15%抢客户；另一方面，高端制造（新能源汽车、光伏储能、半导体、精密机器人）在高标仓中的租赁占比已从6%提升至12%。这类客户对高承重（3至5吨/平方米）、净高10米以上、恒温恒湿或防爆分区有明确要求。 上半年仓储物流净吸纳量400万平方米，同比下降18%，主要受去年同期高基数影响。 一季度受跨境电商整合潮冲击，净吸纳量仅125万平方米，环比下跌59%、同比下跌49%，降幅为四大板块之最。希音在惠州退租35万平方米整合至肇庆自建园区，Temu在广州退租的同时在佛山整租新仓。 二季度强势反弹，净吸纳量达273万平方米，环比飙升119.6%。第三方物流新租面积占比升至54%；零售批发行业新租面积占比大幅上升至18%。华南净吸纳量录得109万平方米，创近6个季度新高。 世邦魏理仕预计全年净吸纳量约800至850万平方米。 1至4月全国工业品物流总额同比增长5.6%，对全社会物流总额增长贡献率达74%，是支撑行业平稳运行的核心力量。高技术制造业物流需求增速达15.1%，远超整体水平。 制造业成为仓储物流需求的重要补充，一季度新租面积占比升至20%。汽车仍是第一大主力租户，机器人、3D打印等新兴行业需求开始涌现。出口结构升级——电动汽车、锂电池、风力发电机组零件出口分别增长77.5%、50.4%和45.2%。 6月中国电商物流指数为111.4点，环比回升0.4点，已连续4个月回升。截至6月30日，2026年快递业务量已超1000亿件。电商物流总业务量和农村业务量增速均维持在20%以上。 2026年上半年，物流仓储行业迎来密集的政策利好与标准升级： 国家标准与行业标准集中落地。5月1日，《绿色物流指标构成与核算方法》《无人仓通用技术要求》等十余项物流国家标准、行业标准正式集中落地实施。这是近年物流行业规模最大、覆盖面最广、约束性最强的标准化升级行动。 新版《绿色物流指标构成与核算方法》（GB/T 37099—2026）构建起管理、资源、运营、环境四大一级指标、14个二级指标、42个三级指标的全维度评价体系。首次将数智化运营纳入评价体系。 3月20日，国家发展改革委发布2026年第3号公告，14项物流行业标准获批发布，包括《无人仓通用技术要求》《多仓库存共享管理要求》《保税物流服务规范》《医疗器械物流通用服务规范》等。标准覆盖绿色低碳、智能仓储、冷链物流、库存共享等多个核心赛道。 顶层规划。国务院《关于推进服务业扩能提质的意见》明确要求推动老旧物流仓储设施更新改造升级，探索闲置设施盘活利用。各地“十五五”规划强调智慧仓储、无人仓、黑灯仓储等新业态发展。 2026年是物流仓储项目落地的“大年”。5月以来，中国物流基础设施迎来一轮密集的交付潮。 菜鸟全球首个攀爬机器人智能仓储项目于3月底在东莞麻涌正式投产。超过160台ZeeBot在14米高的货架上垂直攀爬、地面疾驰，将效率提升至传统人工仓的2倍，存储空间利用率提升40%。 圆通北方总部基地二期全面投运，全球首条“柔性分拣+AI视觉”全自动分拣线包裹处理速度从每小时1800件跃升至2200至2500件，全流程平均仅需5分钟，分拣准确率接近100%，日处理能力峰值达1000万件。 甘肃天水“5G+智慧物流园”投入试运行，日均处理包裹约20万件，峰值可达30万件。 2026年，中国仓储AGV市场规模预计达41.7亿美元，同比增长33.1%，占全球42.3%的份额。中国新增部署量预计为9.2万台，占全球新增量的43%。 中国智能仓储物流系统市场规模预计同比增长12.6%，智能仓储物流设备市场规模同比增长12%。中国智慧物流仓储自动化设备市场规模预计突破千亿元。 《邮政业发展“十五五”规划》提出强化人工智能赋能，加快智能仓储等创新场景应用。行业正从“单点自动化”向“全链路自动化”演进。 5月1日起，新版《绿色物流指标构成与核算方法》国家标准正式实施。新标准首次将管理指标提级为一级指标，新增可再生能源储能使用率等全新指标，首次引入数智化运营二级指标。量化指标倒逼全产业链低碳升级。 新版标准从根本上解决了行业绿色评价无统一标准、核算无统一口径的核心难题。行业正式告别“规模扩张式”的粗放增长模式。 各地加快绿色仓储建设。上海“十五五”规划明确高标准仓储设施占比提升至45%左右。广东推动智慧仓储与绿色低碳融合发展。 2026年上半年，41个重点城市仓储市场呈现“强者恒强、弱者承压”的深度分化格局。 从空置率来看，华南地区一季度飙升至17.9%，是压力最大的区域，二季度在高供应下继续承压；华东地区则三年来首次回落至20%以下，有所改善；华西地区维持在8.2%的低位，是全国最低水平。城市层面，宁波、重庆、成都、青岛等空置率保持在个位数，而深圳高达25.1%，广州为14.7%，北京全市空置率虽同比下降5.2个百分点，但仍达22.6%。宁波因舟山港货量支撑和制造业密度高，呈现“一库难求”的抢手局面。 从租金走势来看，华南环比跌幅达4.4%，广深上半年累计下跌4.9%至8.5%，跌幅最大；华东环比跌幅收窄至2%以内，呈现初步筑底迹象；重庆和武汉租金止跌企稳，宁波租金继续上涨。上海上半年全市租金同比下降10.5%至每月每平方米35.2元，但较去年同期15.5%的跌幅已明显收窄。 总体来看，华南因74%的新增供应集中于此，形成“供需双杀”的严峻局面；而华东供应收缩、需求回暖，市场正逐步走出底部。 2026年上半年，物流仓储资产受到资本持续关注。 二季度全国录得109笔大宗交易，交易总额839亿元，环比上涨39%。上半年累计交易金额1442亿元，刷新历史同期最高水平。企业买家投资意向活跃，机构投资者与地产基金合计交易金额环比提升，投资型交易额占比达84%。 物流仓储REITs进入常态化发行阶段，政策优先支持绿色、智能、高出租率资产。顺丰房托管理层表示，上半年旗下物业估值基本持平，整体物流房地产市场已大致趋稳。 行业从“普涨”到“精耕”，投资决策更加关注出租率、租期结构、租户质量、运营能力四大指标。 展望2026年下半年，物流仓储市场将呈现以下趋势： 一是净吸纳量持续回暖。下半年仍有接近500万平方米的新增供应入市，大部分位于华南。全年净吸纳量预计800至850万平方米。全年租金跌幅预计收窄至7%左右，年末空置率维持在19%左右。 二是高端制造驱动需求升级。新能源汽车、光伏储能、半导体、机器人等高附加值产业对高标仓的品质要求将持续推高。能服务高附加值品类的仓库，未来需求更旺、租金议价能力更强。 三是数智化与绿色化双轮驱动。自动化仓储设备、AI视觉分拣、无人仓等技术加速普及。绿色物流新国标的落地将倒逼全行业低碳转型。 四是政策红利持续释放。“十五五”规划强调健全仓储保鲜和物流体系。国家物流枢纽建设、多式联运、绿色低碳改造、数字化升级等方向将持续获得政策支持。 2026年上半年，中国物流仓储市场站在从“规模扩张”向“质量提升”转型的关键路口。181.1万亿元的社会物流总额、13.9%的历史最低物流费用GDP占比、重回扩张区间的仓储指数，彰显行业基本盘的稳固。然而，19.4%的高标仓空置率、持续下行的租金、区域间的冰火两重天，无不警示着结构性调整的紧迫性。 低垂的果实已经摘完。未来的竞争，不再是仓库面积的简单比拼，而是智能化水平、绿色运营能力、精准匹配细分市场需求能力的综合较量。能够完成数智化转型、践行绿色标准、精准卡位高附加值赛道的企业，将在新一轮行业洗牌中赢得先机。 免责声明：本报告数据来源于中国物流与采购联合会、世邦魏理仕、物联云仓数字研究院、国家发展改革委等公开机构发布的行业报告及研究数据，仅供参考，不构成投资建议。
