结构分化，140㎡内&200万内产品占比逐年大幅提升（从2024年的32%升至2026年的58%）；250-400万改善段成交占比腰斩至17%，需求与供应双向收缩导致该段位出现“双重真空”。
竞争逻辑转变，热销榜单显示，客户只为“看得见的价值”买单，在产品同质化加剧的背景下，企业无法再靠单一亮点取胜，必须在100-140㎡的主力赛道打造兼顾“极致性价比”与“高品质”的无短板“双值产品”。
预判8月淡季延续，成交主力依然集中在团结、幸福林带等板块，主力面积段为100-140㎡的刚需刚改产品，主城配套+强产品力+适配价格=激活成交，企业需回归产品本质，以内在价值对抗市场的不确定性。
01
宏观环境
7月政治局会议房地产表述由“努力稳定”精简为“稳定”，纳入安全屏障框架，与化债、中小金融机构风险并列，底线属性凸显。
7月政治局会议房地产表述由“努力稳定”精简为“稳定”，并纳入安全屏障框架，上半年市场现积极变化但复苏基础尚不牢固，预计后续全国性新一轮强刺激概率低，以巩固存量政策成效为主。
02
土地市场
7月土地市场出现三大结构性变化：
①供地集中放量：上半年供地完成率仅12%下，7月底一次性推出11宗涉宅地达年内峰值，聚焦幸福林带、徐家湾城及高新CID、曲江传统热区。
②主动降地价：CID规划指标未变下起始楼面价下调1000元/㎡+。
③核心区土地变性：曲江QJ4-2-89地块由商务金融用地变更为住宅用地。
7月供应
上半年西安供地计划完成率仅12%，远低于往年正常水平，政府供地压力凸显，7月供应节奏明显提速，单月出让11宗约584亩，为年内峰值，分布在城东、城北、高新、曲江及经开等核心区域。
本轮供地规则变化：①配套硬性化，多宗地块捆绑学校、幼儿园及市政配建；②地价分化，城东城北城更片区地价坚挺，高新CID在规划指标未变下主动降价超1000元/㎡；③曲江电视塔商改住，核心区稀缺住宅补给。
7月成交
7月大西安成交8宗涉宅用地，联发首进徐家湾板块，容大浐灞地块须配建一所公办学校；流拍2宗，曲江电视塔1宗起始楼面价9754元/㎡，城南核心1宗，地块规模小且容积率高达7.91，指标强约束，开发难度大。
数据范围：主城（浐灞、城北、城东、城南、城内、城西、高新、经开、曲江、长安、港务、灞河、航天）+西咸新区+郊县。
03
新房市场
三重降温叠加，区域断档放大波动：
①持续降温：供应收缩29%，成交量连续3个月下滑，7月环比-21%（同比+12%）。
②新盘断档：推盘降至16个，新盘供给减少直接导致市场全线下跌，如城北成交-36%、经开-32%，本质为供给端节奏错位而非需求崩塌。
③案场降温：单项目周均来访125组（环比-14%）、认购5套（环比-16%）。
主城市场-整体走势
市场处于“主动收缩”阶段，供需关系改善但代价沉重，刚需底盘托底。
1-7月成交373万㎡跑赢供应329万㎡，去化周期缩短至14.3个月，但均价同比下跌约13%，成交量微增完全依赖价格让步。
主城市场-月度
7月市场持续降温：供应减少29%致成交下滑21%，均价受结构性扰动微降2%至16539元/㎡，剔除高改盘后实际稳定在1.55-1.58万/㎡，说明刚需的基本面没有破。
主城市场-开盘
7月推盘量降至16个（-10个），去化率25%（+4%），受极低基数影响；2026年累计新盘21个（去年29个），去化率超50%仅龙玺、招商双盘、未央和鸣四盘，二八分化加剧，双值产品（极致性价比与高品质）成突围唯一路径。
主城市场-案场热度
7月市场延续探底态势，周均来访125组（较高点-40%，比6月-14%，比去年同期-11%），周均认购仅5套（较高点-46%，比6月-16%，比去年同期-20%），且认购降幅＞来访，表明客户决策链条拉长，转化承压。
来访量：2月周均87组（春节低谷）→ 3月攀升至210组（小阳春高点）→ 6月回落至146组，来访降幅30% → 7月回落至125组（月末122组），来访降幅进一步扩大至40%。
认购量：2月周均3.1套 → 3-4月8.6-8.7套（小阳春高位）→ 5月小长假拉动升至9.4套 → 6月回落至5.9套，认购降幅35% → 7月回落至5套，认购降幅进一步扩大至46%。
数据来源：前瞻顾问线下调研，112个典型项目。
主城市场-区域特征
市场转向结构性博弈，分化加剧，教育等确定性配套为项目破局的核心变量。
7月，除曲江因阅筠府备案拉动外，其他区域全线下跌：城北-36%（招商等热盘售罄，博元等新盘未补货），经开-32%（凤熙云著货源不足），表明市场非需求崩塌，而是供给节奏错位导致的阶段性缺货，购买力高度集中确定性产品。
主城市场-结构特征
总价逻辑下空间越级成共识，市场呈“两端稳、中间塌”：140㎡内占比70%（其中110-140㎡增至50%），对应≤160万扩容至31%，160-200万内卷至27%；140-160㎡降至14%，需求下移致此面积区间供需双重真空。
04
二手房市场
以价换量延续，结构性企稳初现：
①量价表现：7月成交4661套/环比-8%；均价1.02万元/㎡。
②存量高压：挂牌12.21万套仍处高位。
③价格博弈：平均调价-7.2%降幅扩大，议价空间10.83%，但部分强教育风向标小区降幅收窄，呈现结构性低位企稳迹象。
二手房市场-量价特征
二手房市场底部震荡仍在持续，5-7月成交量已连续三个月阶梯式下滑（5月5290套、6月5088套、7月4661套），证明市场尚未真正走出低谷。
二手房市场-挂牌情况
截至7月，二手房存续挂牌量微降至12.21万套（环比-219套），较2025年底历史高位回落6502套，但绝对库存依然高企，买方市场特征显著，业主降价让利压力尚未得到根本性缓解。
二手房市场-买卖双方心态
二手房“弱平衡”延续：议价空间微降至10.83%，但业主平均降价幅度扩至7.2%，带看转化率仅1.5-1.6，以价换量主导，价格整体持续寻底；不过部分强教育风向标小区降幅收窄，呈现结构性低位稳定迹象。
中海曲江大城尚府Q2均价（21098元/㎡）较Q1（20926元/㎡）微涨，紫薇田园都市连续两季度上涨（Q1: 11790元/㎡ → Q2: 12043元/㎡ → 7月: 12819元/㎡）。
二手房市场-结构特征
竞争格局“中间大、两头错位”：100-140㎡新旧通吃，且新房凭借高赠送占据优势；140-180㎡新房主动收缩，二手房借势补位；100㎡以下二手绝对主导，新房仍有切入空间。
数据来源：AUR二手房数据系统；统计范围：浐灞、城北、城东、城南、城内、城西、高新、经开、曲江、长安、港务、灞河、航天。
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