江苏物业流标项目分析报告(8.10-8.16)

本周37个流标项目遍布全省13个地级市，地域分布呈现明显的"头部集中、尾部分散"特征。

• 苏州市以9个流标项目高居榜首，占全省流标项目总数的24.3%，反映出苏州作为经济强市，物业采购活动活跃的同时，流标率也相对较高。

• 南通市和扬州市并列第二，各出现5个流标项目，占比均为13.5%。

• 无锡、南京、镇江三地各出现3个流标项目，占比均为8.1%，处于中等水平。常州和泰州各2个流标项目，占比均为5.4%。

• 连云港、徐州、宿迁、淮安、盐城五个城市各出现1个流标项目，占比均为2.7%，属于流标项目较少的地区。

• 从整体分布来看，苏南地区（苏州、无锡、常州）合计流标项目14个，占全省37.8%，是流标问题最为集中的区域。

学校类项目流标数量最多，占比近三成。

在业态方面，37个流标项目涵盖8种类型。

• 学校类项目流标数量最多，达到10个，占比27.0%，位居各类业态之首。

• 商业类项目紧随其后，流标9个，占比24.3%。

• 政务机构类项目流标7个，占比18.9%。

• 二手住宅类项目流标4个，占比10.8%。

• 医院类项目流标3个，占比8.1%。公共场馆、产业园和其他类各流标1个，占比均为2.7%。

学校类项目流标数量居首，可能与校园物业管理专业化要求较高、同时利润空间相对有限有关，导致部分物业公司参与意愿不强。商业类项目流标数量紧随其后，反映出商业地产物业市场竞争同样不够充分。

政务机构类项目虽然流标数量仅排第三，但其预算规模在所有业态中最大，流标带来的影响也更为显著。

从各城市的预算情况来看，苏州市有7个项目披露了预算，总预算2601.77万元，平均预算371.68万元，是全省预算规模最大的城市。无锡市有2个项目披露预算，总预算1146.48万元，平均预算高达573.24万元，平均预算水平位居全省第一。南京市有3个项目披露预算，总预算1175.00万元，平均预算391.67万元。

连云港市和徐州市各仅有1个项目披露预算，分别为600.00万元和470.00万元，但平均预算水平较高，反映出这些城市虽然流标项目数量不多，但单个项目规模较大。扬州市有5个项目披露预算，总预算300.81万元，平均预算60.16万元，平均预算水平相对较低。南通市3个项目披露预算，总预算38.19万元，平均预算仅12.73万元，是平均预算最低的地级市。宿迁市虽有1个流标项目，但未披露预算信息。

从各业态的预算情况来看，政务机构类项目虽然流标数量仅排第三（7个），但预算规模遥遥领先，7个项目总预算达3047.66万元，平均预算435.38万元，在所有业态中位居首位。商业类项目7个，总预算1305.16万元，平均预算186.45万元，平均预算水平排名第二。医院类项目3个，总预算592.18万元，平均预算197.39万元。

学校类项目虽然流标数量最多（10个），但总预算仅404.83万元，平均预算50.60万元，在所有业态中平均预算最低。这进一步印证了学校类项目"数量多但规模小"的特点。产业园类项目1个，预算212.39万元。二手住宅类项目2个，总预算69.76万元，平均预算34.88万元，平均预算水平最低。公共场馆和其他类项目虽有流标，但未披露预算信息。

在服务期限方面，1年期限的项目流标最多，达到13个，占比35.1%。3年期限和2年期限的项目各流标7个，占比均为18.9%。此外，还有部分项目服务期限为其他固定期限，如143天、486天、10个月等，以及"合同签订之日起至项目结束"等弹性期限。整体来看，大部分流标项目的服务期限集中在1至3年区间，短期项目（1年）占比最高，可能与短期项目对物业公司的长期投入吸引力不足有关。

7.1 流标原因总体分类

对37个流标项目的流标原因进行梳理，可以归纳为三大类。第一类是"投标人不足三家"，这是最为突出的流标原因，涉及24个项目，占比高达64.9%。第二类是"采购失败或终止"，涉及6个项目，占比16.2%。第三类是"其他原因"，涉及7个项目，占比18.9%。

投标人不足三家占据绝对主导地位，说明物业采购市场在多个细分领域中存在竞争者不足的问题。这一现象的背后，可能涉及多方面因素，包括部分细分市场对物业公司利润空间预期较低、投标门槛设置过高、采购方式不够灵活等。

7.2 投标人不足三家的具体表现

在24个因"投标人不足三家"而流标的项目中，具体表现形式多样。部分项目在投标截止时间前递交投标文件的供应商不足三家，导致无法开标；也有项目在投标截止时间后，实际到场的投标人不足3家；还有项目存在报名供应商不足三家、有效投标单位不足三家、递交响应文件的供应商不满三家等情况。

此外，还有一些项目表现出更为特殊的流标情形。例如，有项目经评审共有3家供应商报名，但其中两家未通过资格性审查，最终剩余供应商不足三家而流标。另有项目在邀请比选方式下，通过符合性审查的供应商不足3家，无法继续采购流程。还有项目经历了两次公开招标均告失败——第一次招标因投标人不足三家流标，第二次招标因通过初步评审的投标人不足三家再次流标，体现了该类项目的流标困境。

7.3 采购失败与终止原因

在6个因"采购失败或终止"而流标的项目中，原因各不相同。部分项目因故直接终止采购活动；有项目经采购人审议研究后决定终止；有项目因需求改变而终止；还有项目因发生重大变故而终止。此外，有项目因财政部门通知要求而暂停采购活动；另有项目因采购计划发生重大变化或采购已重新填报而终止。这些情形反映出部分项目在采购前期准备不够充分，或对市场需求变化预判不足，导致采购活动无法顺利推进。

7.4 其他原因

在7个因"其他原因"流标的项目中，情形较为多样。其中一个项目较为特殊：原成交供应商张家港市沙洲宾馆有限公司因内部人员架构调整、岗位配置统筹变动，现有人员配置已无法满足项目常态化、标准化餐饮服务保障要求，主动放弃成交资格，导致项目重新流标。另有项目因"需采购本地公司"等限制性条件导致投标人不足。还有项目报价人数不足、采购已重新填报等情况。这些原因提示，采购条件的设置需要更加审慎和灵活，避免因条件过于刚性而导致流标。