小区问题报告之三：物业公司市场定位与治理职能错位，“收费高服务差、只收费不服务”与“收费率低、运营困难”冲突加剧！
碧翰烽/文
此前，某小区不少业主门口收到了一份前物业公司的红色通知书，标题为“催费通知书”。书中写道，业主所欠物业费多少，高达几倍的违约金有多少，并且发出法律风险提示，称已经向法院提起诉讼欠费业主，云云。
一时引发业主哗然。之前和物业公司之间纠纷种种，不少遗留问题尚未解决，现在又来这一手，小区矛盾愈发突出激烈。
今天从物业公司这一小区治理主体来探讨，究竟存在哪些问题？总的来讲，就是物业公司市场定位与治理职能错位，业主认为物业公司“收费高服务差”“只收费不服务”，物业公司也觉得冤枉，感叹“收费率低、运营困难”，交钱的业主太少，公司根本撑不下去！
如今一些小区物业和业主的矛盾愈演愈烈，已经形成了难解的双向死循环。
一、服务质量与收费矛盾尖锐，信访诉讼高发。
业主普遍反映“收费高、服务差”，而物业公司则强调“收费率低、运营困难”。
2025年，B区法院受理物业案件403件，99%以上为物业公司起诉业主欠费。
A区法院受理案件超1700件，还出现了新变化：调解率下降，反诉、上诉、执行、信访案件“一降四升”态势，即物业公司不愿意调解、只想判决，业主反诉、上诉、信访维权的情况越来越多。
在12345热线中，物业收费高、服务差是投诉重点。调研发现，人工、能耗成本上涨与收费率偏低形成恶性循环，物业公司运营困难，服务质量难以提升。
二、角色定位模糊，权责严重不对等。
物业公司本质是市场主体，却实际承担了大量矛盾化解、安全防范、环境卫生等社会治理职能，但缺乏相应的执法权力和资源保障。物业公司如何与小区党支部、业委会明晰职责、加强协同合作，一直是一个悬而未决的难题。
B区政法委提出，物业公司究竟归谁管、如何定位、党支部无权力资金与责任义务不对等，如何管好物业公司是关键问题，一直没有明确答案。
三、监管机制松散，缺乏刚性抓手。
职能部门对物业公司的监管缺乏有效手段。
住保中心、住建部门反映，对物业公司“引导的多、刚性的少”，服务质量差、侵占公共收益等行为处罚措施有限，最多扣点信用分，威慑力远远不够。
城管部门对小区违建处罚难以到位。
公安部门对保安服务、安防设施监管乏力。
这种“看得见、管不了”的监管困境，使物业服务缺乏有效的外部约束，业主权益难以得到实质性保障。
四、准入退出机制不畅，选聘解聘易生乱象。
物业公司选聘、解聘程序复杂，极易引发激烈矛盾。前期物业到期后，无论是续聘还是更换，都面临巨大阻力。
调研显示，一次物业选聘往往需要街道、社区投入数月时间、召开数十场协调会，仍难以达成共识。业委会与物业公司间的矛盾常演变为群体性对抗，甚至引发“职业物闹”介入的恶性事件。
这种“进得来、出不去”的市场僵局，使劣质物业公司难以淘汰，优质企业难以进入，严重破坏了物业服务市场的良性竞争秩序。
——《关于城区住宅小区治理主体协同困境的调研报告》（三）
