摘要：
7月，深圳楼市处于传统暑期淡季，环比小幅回落、但是同比上涨，结构性分化加剧。二手房成为成交主力，改善与豪宅韧性强，外围刚需依靠促销走量。一二手房价连续4个月环比上涨，进入修复筑底阶段极度分化，没有普涨行情，置换改善是主要驱动力。
数据成交方面，7月新房热度优于去年同期，新建商品房成交4502套、其中住宅3529套，同比分别增加19.3%、32.5%。二手房方面，7月录得量5726套，同比上升1.0%保持正增长，过户4795套，环比下滑5.9%，同比上升3.0%。后市积极信号明确：土地端溢价成交、标杆盘持续热销，楼市“淡季不淡”有望延续至三季度中后期。
总结而言，7月受429新政红利长尾效应影响，政策效应边际递减，但支撑还在。置换贴息、公积金额度、房贷利率维持友好，卖旧买新改善需求持续释放。好地段、好产品、次新抗跌；老破大、远郊、高库存板块依然承压。二手房已经成为深圳成交基本盘，置换改善是核心驱动力；千万以上豪宅热度走高，外围远郊板块库存压力仍在，接下来的8-9月份应该是一个重点蓄客的月份，深圳楼市有望保持平稳运行。
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土地市场
7月有一宗住宅用地完成出让：
A512-0092宗地位于光侨路与观光路交叉处东北侧，隔着光侨路，对面就是地铁13号线二期北延德雅路站，标准地铁口物业。同时，地块距离光明城高铁站约800米，轨道交通优势突出。土地面积28043.75㎡，规划总建面约6.58万㎡，其中住宅62245㎡、商业800㎡、物业服务用房155㎡、幼儿园2600㎡，挂牌起始价12.66亿元，土地使用年限为70年。
地块仅2.35容积率，建筑限高100米，相较于周边如中建观玥名邸5.4的容积率，该地块放在光明乃至全市，都属于稀缺品。未来入市将采用新规设计，按照当下流行的趋势，估计户型偏改善为主。
A512-0092宗地于7月24日竞拍，最终由招商蛇口以15.05亿元成功竞得，最终成交楼面价22872元/㎡，溢价率约18.88%。
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商品房市场
1、深圳新房成交情况
7月深圳全市共有3529套新房住宅网签，环比下跌7%，同比上涨33%；一手住宅预售网签2154套，环比下跌11%，同比大幅上涨49%；现售网签1375套，环比持平，同比上涨13%。
近12月深圳一手住宅预售网签量（预售+现售）。数据来源：深圳房地产信息平台
近12月深圳一手住宅网签量预售现售占比。数据来源：深圳房地产信息平台
2、深圳新房推售情况
7月入市楼盘汇总。数据来源：深圳房地产信息，项目外业信息汇总
3、深圳二手房情况
7月深圳二手住宅网签4795套，同比上涨3%，环比下降6%，但仍维持在荣枯线（5000套）附近，为近年7月同期高位。
7月二手房共计录得5726套，环比下跌7.2%，同比上涨1.0%。7月份的录得量虽然较6月的有所回落，但同比仍维持正增长，整体录得量仍维持在去年同期水平。
近12个月深圳二手房住宅成交量。数据来源：深圳房地产信息平台
近12个月深圳二手房录得量。数据来源：深圳房地产信息平台
4、深圳各区情况
7月，龙华一手住宅预售网签519套，登顶各区之首，宝安381套、光明348套紧随其后。南山310套，环比逆势上涨10%；盐田因基数小环比涨幅波动较大，二者成为少数正增长区域。
7月，龙岗二手住宅网签以1104套蝉联全市第一，福田821套、南山772套、罗湖757套排名2-4位，四区合计占比达72%，各区中仅大鹏环比维持增幅。
7月深圳市各区预售新房成交情况。数据来源：深圳房地产信息平台
7月深圳市各区二手房成交情况。数据来源：深圳房地产信息平台
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法拍房情况
7月份法拍住宅放盘720套，成交额约18.91亿元，对比上月下降1.87亿元，成交386套，总成交率53.6%，2407人参拍。
深圳3-4-5-6-7月各区法拍房数量对比。数据来源：阿里/京东法拍
深圳7月法拍房整体情况。数据来源：阿里/京东法拍
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国内一线城市商品房市场
2026年7月，4个一线城市7月成交约150万㎡，环比下降约32.8%，同比微降5.7%，其中北京、上海、广州、深圳分别环比下降32.1%、51.5%、33.4%、8.0%。
4个一线城市7月成交约458万㎡，环比下降4.1%，同比增长15.6%，北京/上海/广州/深圳分别同比下降6.2%、3.4%、2.4%、3.7%。
近5月全国一线城市新建商品住宅成交面积(万㎡)。数据来源：克而瑞地产研究
近5月全国一线城市二手房成交面积(万㎡)。数据来源：克而瑞地产研究
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各方对于7月深圳楼市的观点与展望
深圳房地产中介协会：
刚过去的7月，深圳楼市成交端虽受季节性因素扰动有所回调，但供需两端已释放出明确的积极信号，修复动能并未减弱。土地端，7月24日光明区A512-0092号宅地以18.88%溢价成交，开发商对深圳优质住宅用地的争夺依旧激烈，房企对后市信心足；销售端，尽管7月新房预售节奏偏淡，但安缇雅苑、观潮府、云颂玖章花园、驭海隽府等标杆楼盘仍持续热销，说明客户置业信心正在稳步修复。
更关键的是，三季度计划入市的30盘共7212套房源，将在8—9月逐步进入推售高峰，供给端的集中放量有望进一步助推成交。综合来看，土地端房企敢拿地、销售端买家敢出手、供给端后续有增量，深圳楼市“淡季不淡”的修复态势大概率将延续至三季度中后期。
乐有家：
乐有家研究中心最新监测数据显示，7月深圳一二手商品住宅网签合计8324套，同比上涨14%；商品房总网签量10367套，同比上涨10%，传统暑期淡季走出"淡季不淡"的逆势行情。
其中，一手住宅预售网签2154套，环比下跌11%，同比大幅上涨49%；现售网签1375套，环比持平，同比上涨13%；预售与现售合计3529套，环比下跌7%，同比上涨33%。二手住宅网签4795套，环比下跌6%，同比上涨3%，仍持续稳定在5000套"荣枯线"水平附近。
门店端热度更为显著。深圳乐有家门店数据显示，7月一手住宅签约量同比上涨51%，二手住宅签约量同比上涨7%，均维持在近6年同期最高位。
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