13家报名企业综合分析报告:星雨华府小区选聘物业公司

序号

评分维度

权重

满分

说明

A

企业资质与实力

15%

100

注册资金、资质等级、企业规模、上市 / 央企背景

B

南京本地服务经验

15%

100

南京在管住宅项目数量、服务年限、项目类型匹配度

C

政府信用与监管评价

20%

100

南京市物业信用评分、红黑榜记录、行政处罚情况

D

业主口碑与满意度

20%

100

业委会评价、业主投诉率、维权事件、换入 / 换出情况

E

服务方案与投入承诺

15%

100

人员配置方案、带资进场承诺、智慧化方案、整改计划

F

品牌影响力与稳定性

10%

100

全国排名、财务健康度、母公司经营状况、战略聚焦度

G

公共收益与合同条款

5%

100

公共收益分配方案、合同灵活性、退出机制、增值服务

合计

100%

100

综合加权得分

分值区间

标准

90-100 分

注册资金 ≥3 亿元；国家一级资质；上市公司或央企背景；员工 2000 人以上

75-89 分

注册资金 1 亿 -3 亿元；国家一级资质；大型企业；员工 1000 人以上

60-74 分

注册资金 5000 万 -1 亿元；国家一级或二级资质；中型企业

40-59 分

注册资金 1000 万 -5000 万元；三级及以上资质

40 分以下

注册资金 <1000 万元；资质不全

分值区间

标准

90-100 分

南京在管住宅项目 ≥15 个；服务年限 ≥10 年；有同体量（ 2000 户 + ）小区经验

75-89 分

南京在管住宅项目 8-15 个；服务年限 5-10 年；有大型小区经验

60-74 分

南京在管住宅项目 3-8 个；服务年限 3-5 年

40-59 分

南京在管住宅项目 1-3 个；服务年限 <3 年

40 分以下

南京几乎无在管住宅项目

分值区间

标准

90-100 分

南京市信用分 ≥150 分或排名前 10 ；多次上红榜；无任何黑榜 / 处罚记录

75-89 分

信用分 100-150 分或排名前 30 ；有红榜记录；无黑榜记录

60-74 分

信用分 60-100 分；红黑榜均有但以红榜为主；无重大处罚

40-59 分

信用分 <60 分；曾上黑榜或有行政处罚；但已整改

40 分以下

列入失信企业名录；多次上黑榜；有未整改处罚

分值区间

标准

90-100 分

有业委会公开正面评价；业主满意度 ≥90% ；无重大投诉；被其他小区主动选聘案例多

75-89 分

业主总体满意；个别投诉但已解决；有主动选聘案例

60-74 分

业主评价一般；有一定投诉但无恶性事件

40-59 分

投诉较多；有维权事件；个别项目被业委会解聘

40 分以下

重大维权事件；伪造签名 / 套取资金等恶性行为；多个项目被解聘

分值区间

标准

90-100 分

人员配置 ≥80 人且有详细排班；带资进场 ≥500 万元；有完整智慧化方案和整改计划

75-89 分

人员配置达标；带资进场 100-500 万元；有整改计划

60-74 分

人员配置基本达标；带资进场 <100 万元；有基本服务方案

40-59 分

人员配置不足；无带资进场承诺；方案笼统

40 分以下

方案不达标；无实质承诺

分值区间

标准

90-100 分

全国百强前 10 ；财务健康（盈利、正净资产）；央企或头部上市

75-89 分

全国百强前 30 ；财务基本健康；知名品牌

60-74 分

全国百强前 100 或区域领先；财务状况一般

40-59 分

未上榜百强；财务状况堪忧（亏损 / 净资产为负）

40 分以下

品牌严重下滑；母公司暴雷 / 债务危机

分值区间

标准

90-100 分

公共收益分配优于公告要求（业主 >70% ）；明确退出机制；承诺增值服务

75-89 分

按公告要求执行（业主 70% ）；有退出机制

60-74 分

基本按公告要求；退出机制不够明确

40-59 分

对公共收益分配有异议；退出机制模糊

40 分以下

拒绝接受公告条款

序号

企业名称

注册资金

成立时间

资质等级

背景 / 上市

南京信用排名

红黑榜

全国排名

关键风险点

1

南京泰永源物业

1120 万 ( 实缴 210 万   ) 来源①

2016 年

3A 信用 /ISO

民营

29 名 (124 分 ) 来源②

多次红榜 /1 次黑榜 来源③

未上榜

规模小；住宅经验有限；数据存疑

2

南京银城物业

1 亿元 来源①

1997 年

国家一级

关联港股 1922.HK

第1名(460分)来源②

无黑榜 来源③

百强企业 来源④

管理层动荡；项目流失；伪造签名风波 来源⑤

3

碧桂园生活服务

3.6 亿元 来源①

2004 年

国家一级

港股 6098.HK

曾列失信黑榜来源②

红黑榜均有 来源③

百强榜首来源④

关联方暴雷；南京多次上黑榜

4

南京朗诗物业

1.01 亿元 来源①

2005 年

国家一级

港股 1965.HK

70 名 (107 分 ) 来源②

宿迁上黑榜 来源⑥

百强第 21 位 来源④

母公司亏损；净资产为负 来源⑦

5

上海金地物业

5000 万元 来源①

2004 年

国家一级 ( 集团 )

民营 ( 金地集团 )

27 名 (124 分 ) 来源②

2 次区级黑榜 来源③

百强第 6-10 名 来源④

武汉拒不退场事件 来源⑤

6

上海永升物业

7.12 亿元 来源①

2002 年

国家一级

港股 1995.HK

未进前 60

江宁红榜 来源③

百强第 9-11 名 来源④

苏州消防投诉 来源⑤

7

龙湖物业服务集团

3 亿元 来源①

2003 年

行业头部

民营 ( 龙湖系 )

未找到

玄武 / 秦淮红榜 来源③

百强第 8/ 满意度第 5 来源④

多地质量滑坡质疑 来源⑤

8

保利物业

5.53 亿元 来源①

1996 年

国家一级

港股 6049.HK央企

16名(148分)来源②

多次红榜 来源③

百强第2名来源④

外地服务缩水投诉 来源⑤

9

江苏雨润物业

1000 万元 来源①

2002 年

国家一级

民营 ( 雨润控股 )

未找到

多次黑榜来源③

百强第 68 位 ( 下滑 ) 来源④

净资产为负；被执行人；90%业主投票换物业来源⑤⑦

10

五矿物业服务 ( 南京 )

500 万元 来源①

2009 年

央企子公司

央企 ( 中国五矿 )

118 分 (2019 年 ) 来源②

红黑榜均有 来源③

未上榜

电梯故障投诉；玻璃自爆 来源⑤

11

正荣物业服务

5000 万元 来源①

2000 年

国家一级

正荣集团

未找到

多次黑榜/失信名录来源②

曾 6 度 50 强 来源④

正荣集团债务危机；品牌严重下滑

12

南京奥体物业

500 万元 来源①

2003 年

国家一级

国企 ( 河西集团 )

未找到

无黑榜/无处罚来源③

江苏省 50 强 来源④

个别项目质价比不足

13

南京万科物业

1200 万 ( 实缴 500 万   ) 来源①

2007 年

万科物业全资

民营 ( 万科 )

全市最高(127分,2022年)来源②

红榜 来源③

江苏省 50 强 来源④

2021 年曾退出星雨华府 来源⑤

企业

特别说明

雨润物业

星雨华府现物业， 2021 年起临时托管，多次上建邺区黑榜 来源③，   90% 业主投票同意更换 来源⑤ —— 本次选聘即因其而起

万科物业

2021 年曾管理星雨华府后退出，本次重新报名参与选聘  来源⑤

银城物业

2021 年南京信用分 460 分全市第一 来源②，但近期管理层动荡、项目流失 36.5% 来源⑦

碧桂园服务

行业龙头但 2021 年南京失信黑榜 来源②、关联方暴雷 来源⑦

正荣物业

正荣集团债务危机，品牌严重下滑， 2021 年南京失信企业名录 来源②

维度

详情

基本情况

成立 2016 年，注册资金 1120 万（实缴 210 万，官网自称 4100 万，数据不一致） 来源①；员工约   1600 人（自称），参保约 159 人 来源①

南京在管项目

武夷绿洲（江宁区， 2024 年 9 月中标接替青和物业）、盛江花苑七期、新铜花苑、朗月园、蓝海雅苑、润泰花园南苑等；以产业园、写字楼为主，住宅为辅  来源③⑤

政府评价

2021 年信用分 124 分第 29 名 来源②；江宁区多次红榜； 2024 年 9 月新铜花苑曾上黑榜 来源③

业主评价

武夷绿洲业主主动选聘，服务获认可 来源⑤；新铜花苑个别项目存在矛盾 来源③

第三方评价

无全国百强排名； 36 起司法案件（以劳动纠纷为主） 来源①

优势

本地企业，江宁区有一定口碑，价格可能较低

风险

规模偏小；住宅经验有限（以产业园为主）；注册资本数据不一致；无同体量小区经验

适配度

★★☆☆☆

维度

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基本情况

成立 1997 年，注册资金 1 亿元 来源①；关联港股瑞森生活（ 1922.HK ） 来源⑦；员工约 1755 人；国家一级资质

南京在管项目

约 56 个：银城西堤国际、银城东苑、聚福园、聚泽园、九九公寓、千花溪、蓝溪郡、一方山、长岛观澜、林茵里、宝船听涛、滟紫台等  来源⑤

政府评价

2021年信用分460分全市第一来源②； 2020 年度红榜第一；连续多年红榜；无黑榜记录 来源③

业主评价

2022 年栖霞区浅草明苑伪造签名套取维修资金（公司承认代签）  来源⑤； 2025 年和府奥园业委会不满已更换 来源⑤；浦口金城丽景补偿款争议 来源⑤

第三方评价

中国物业服务百强 来源④； 2022 年江苏省 50 强 来源④；约   1500 余条涉诉 来源①

优势

南京本地实力最强、信用第一、项目最多、品牌根基深

风险

管理层动荡（银城系退出、瑞华系接手） 来源⑦；项目流失严重（降 36.5% ） 来源⑦；伪造签名负面事件 来源⑤

适配度

★★★★☆

维度

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基本情况

成立 2004 年，注册资金 3.6 亿元 来源①；港股   6098.HK ； 2023 年合同管理面积 16.3 亿   ㎡ 来源⑦；国家一级资质

南京在管项目

湖光山色、泊云间、九岛梦都城、星语海、若水雅苑、博恩花园（ 2026 年 7 月 80% 支持率中选） 来源⑤

政府评价

2021年南京失信黑榜 （泊云间、九岛梦都城）  来源②；江宁区湖光山色 2024 年上黑榜、星语雅苑 2025 年上黑榜  来源③；若水雅苑 2024 年上红榜 来源③

业主评价

湖光山色投诉集中（家禽、乱堆放、外墙脱落伤人） 来源⑤；博恩花园 80% 支持率入场  来源⑤

第三方评价

2022 年中国物业服务百强榜首 来源④；   MSCI ESG 评级 A 级 来源⑦； 3600+ 开庭公告  来源①

优势

全国规模最大；博恩花园案例证明有大型小区服务能力；带资进场能力强

风险

关联方碧桂园暴雷拖累来源⑦；南京区域表现波动大（多次黑榜） 来源③

适配度

★★★☆☆

维度

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基本情况

成立 2005 年，注册资金 1.01 亿元  来源①；港股 1965.HK （朗诗绿色生活） 来源⑦；国家一级资质

南京在管项目

朗诗国际街区（ 2113 户，服务 20 年，省 / 市 / 全国示范小区）、朗诗钟山绿郡、朗诗绿色街区 来源⑤

政府评价

2021 年信用分 107 分第 70 名 来源②；宿迁蔚蓝溪苑 2023 年上黑榜 来源⑥

业主评价

2020 年被投诉不作为（疫情封闭管理疏漏、路面破损无人修）  来源⑤；无重大业委会维权事件

第三方评价

2026 年百强第 21 位 来源④； 2020 年物业服务企业潜力独角兽 来源④

优势

南京本地品牌；朗诗国际街区示范小区经验；绿色科技物业特色

风险

2024年净利润-3.19亿元、净资产为负来源⑦；母公司财务困境可能影响服务稳定性

适配度

★★★☆☆

维度

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基本情况

成立 2004 年，注册资金 5000 万元（实缴 500 万） 来源①；金地集团旗下；国家一级资质

南京在管项目

金地名京、湖城艺境（ 2019 年度市物业管理示范项目）、金地自在城、风华雅居、骋望骊都、深悦滨江花园等约 10 个 来源③⑤

政府评价

2021 年信用分 124 分第 27 名 来源②； 2 次区级黑榜（浦口、栖霞）  来源③； 2026 年鼓楼区红榜 来源③

业主评价

南京本地无重大维权；武汉金地格林东郡被解聘后拒不退场（ 2026 年房管部门立案） 来源⑤

第三方评价

连续 17 年中国物业服务百强（第 6-10 名）  来源④

优势

全国品牌力强；南京有示范项目经验

风险

武汉拒不退场事件影响品牌形象 来源⑤；南京有 2 次黑榜记录 来源③

适配度

★★★☆☆

维度

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基本情况

成立 2002 年，注册资金 7.12 亿元（实缴 7.12 亿） 来源①；港股 01995.HK （永升服务） 来源⑦；国家一级资质

南京在管项目

铂悦秦淮（示范项目）、九著坊、骋望骊都、晴翠府等 4-6 个 来源③⑤

政府评价

江宁区红榜 来源③；无南京处罚记录； 2021 年信用分未进前 60 来源②

业主评价

骋望骊都接管后评价积极 来源⑤；苏州吴江消防投诉集中 来源⑤

第三方评价

2020-2023 连续四年上海物业百强第 1 来源④；全国百强第 9-11 名 来源④；第三方收入占比 71%  来源⑦

优势

财务实力强；独立市场化程度高；南京项目口碑不错

风险

南京在管项目数量偏少（ 4-6 个）；无同体量（ 2300  户）小区经验

适配度

★★★☆☆

维度

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基本情况

成立 2003 年，注册资金 3 亿元（实缴 3 亿） 来源①；龙湖智创生活；行业头部

南京在管项目

紫金原著、月牙湖花园、龙湖天曜（ 946 户）、春江悦茗、越江时代（ 1170 户）等 8-10 个 来源③⑤

政府评价

玄武区 2 次红榜（紫金原著） 来源③；秦淮区红榜（月牙湖花园） 来源③；无南京黑榜

业主评价

满意度连续 13 年超 90% （企业委托赛惟咨询调研）  来源⑦；杭州萧山业委会起诉 来源⑤；外地有质量滑坡投诉 来源⑤

第三方评价

2025 年满意度百强第 5 来源④；综合实力百强第 8 来源④

优势

满意度行业领先；南京红榜记录干净；有千户级小区经验

风险

满意度数据为企业委托调研（独立性存疑） 来源⑤；多地投诉质疑 来源⑤；龙湖集团整体压力 来源⑦

适配度

★★★★☆

维度

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基本情况

成立 1996 年，注册资金 5.53 亿元  来源①；港股 06049.HK ； 央企 （保利发展控股） 来源⑦；国家一级资质

南京在管项目

保利天悦、紫晶山、紫荆公馆、合悦、罗兰香谷、罗兰春天、清竹园、建发紫园等 10+ 个 来源③⑤

政府评价

2021年信用分148分第16名来源②；建邺 / 秦淮 / 玄武区多次红榜 来源③； 2019 年转供电违规已整改 来源⑤

业主评价

清竹园满意度 95% 、获 6 面锦旗 来源⑤；外地（九江、岳阳）有服务缩水 / 不配合退场投诉 来源⑤

第三方评价

2024年中国物业服务百强第2名来源④；央企物业规模第 1 来源④；品牌价值 295 亿元 来源⑦

优势

央企背景稳定性最强；全国排名最高（第 2 ）；南京信用排名最高（第 16 ）；项目丰富

风险

外地有服务缩水投诉 来源⑤；转供电违规整改记录（ 2019 年） 来源⑤

适配度

★★★★★

维度

详情

基本情况

成立 2002 年，注册资金 1000 万元  来源①；雨润控股集团旗下（现股东杭州利升房地产） 来源①；国家一级资质

南京在管项目

星雨华府（2021年起临时托管） 及河西 / 建邺区部分项目 来源⑤

政府评价

星雨华府多次上建邺区黑榜 （电梯维修不及时、投诉多） 来源③；   2025 年 11 月被列为被执行人 来源①；西安分公司信用扣分 来源⑥

业主评价

星雨华府90%业主投票同意更换物业来源⑤； 2022 年强拖业主车辆事件（媒体曝光后道歉） 来源⑤；业委会发函限期整改配电房漏水 来源⑤

第三方评价

2023 年百强第 68 位、 2024 年第 95 位 —— 排名逐年下滑 来源④；参保仅 141 人 来源①

财务状况

2025 年营收 1290 万元、净利润 -682 万元、 净资产-9190万元来源⑦

优势

无（作为现物业已被业主投票更换）

风险

已被星雨华府业主投票更换；净资产为负；被执行人；品牌持续下滑

适配度

★☆☆☆☆

维度

详情

基本情况

成立 2009 年，注册资金 500 万元 来源①； 央企 中国五矿旗下五矿物业服务全资子公司 来源①

南京在管项目

五矿崇文金城、五矿晏山居（ 2019 年市示范项目）、嘉璟峰庭 来源③⑤

政府评价

2019 年信用分 118 分 来源②； 2022 年江宁 / 建邺区黑榜 来源③；   2022 年玄武区红榜 来源③；曾涉 2 次行政处罚 来源①

业主评价

崇文金城投诉较多（电梯频繁故障拟 480 万大修 46 部、淋浴房玻璃自爆、调监控被拒）  来源⑤

第三方评价

央企背景品牌物业；无重大行业排名记录

优势

央企背景；南京有自建项目

风险

注册资金仅 500 万（ 13 家中最低之一）；南京在管项目少（ 3 个）；崇文金城投诉集中 来源⑤

适配度

★★☆☆☆

维度

详情

基本情况

成立 2000 年，注册资金 5000 万元  来源①；正荣集团旗下；国家一级资质；总部上海

南京在管项目

正荣润峯、望江悦府、明发滨江新城一期等 来源⑤

政府评价

多次区级黑榜 （江宁、栖霞、秦淮） 来源③； 2021年南京失信企业名录 （明发滨江新城一期）  来源②

业主评价

望江悦府业委会筹建被阻、停车费歧视、疑似断水断电报复投诉 来源⑤；正荣润峯楼道杂物、渗水投诉 来源⑤

第三方评价

曾 6 度全国 50 强、 2018 年 TOP100 第   18 名 来源④；随正荣集团债务危机品牌严重下滑 来源⑦

优势

曾有较高行业排名

风险

正荣集团债务危机；2021年南京失信企业；多次黑榜；业主投诉严重

适配度

★☆☆☆☆

维度

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基本情况

成立 2003 年，注册资金 500 万元 来源①； 国企 （河西集团旗下，现股东江山智联物业） 来源①；国家一级资质

南京在管项目

45+ 个项目 700 万 ㎡ ：奥体新城清竹园 / 海棠园 / 丹枫园、青奥村、云尚紫薇 / 江尚紫薇、绿博园、鱼嘴湿地公园、 " 南京眼 " 、国际博览中心等 来源⑤

政府评价

无黑榜/无处罚记录来源③；   2020 年江苏省 50 强 来源④； AAA 级资信企业  来源①； 2021 年南京影响力 / 暖心物业品牌  来源⑤

业主评价

丹枫园物业费预收率 97.35% ，业委会用公共收益连年减物业费 来源⑤；青奥村获好评 来源⑤；个别项目质价比不足 来源⑤

第三方评价

国企背景口碑稳健 来源⑤； 2014 年青奥会唯一官方物业合作伙伴 来源⑤

优势

南京本地国企；无黑榜无处罚；口碑稳健；管理项目类型丰富 ；公共收益管理有成功案例

风险

注册资金 500 万偏低；住宅项目以外有大量市政项目，住宅专注度待评估

适配度

★★★★☆

维度

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基本情况

成立 2007 年，注册资金 1200 万元（实缴 500 万） 来源①；万科物业全资子公司 来源①；参保约 1603 人 来源①

南京在管项目

金色里程、江悦润府（ 2025 年 11 月 92% 选票进驻）等 来源⑤；全市项目众多并持续市场化外拓

政府评价

2022年全市信用分最高（127分，与苏宁物业并列第一）来源②； 2020 年度红名单第三 来源②

业主评价

总体认可度高（换入案例多） 来源⑤； 2021年因业委会缺位、遗留问题资金分歧退出星雨华府来源⑤；嘉业阳光城被换为银城 来源⑤

第三方评价

2022 年江苏省 50 强 来源④；南京物业市场化标杆企业 来源⑤

优势

南京信用评分最高；市场化标杆；品牌力强

风险

2021年曾退出星雨华府 —— 业主可能对其有记忆和顾虑 来源⑤；万科集团整体压力 来源⑦

适配度

★★★★☆

分析

说明

含义

第 1 年考核合格后续签 2 年，即 "1 年试用期 +2 年正式期 "

优势

业委会保有主动权，第 1 年不满意可终止合同

风险

"1+2" 的考核标准需在合同中明确量化，否则容易产生争议

建议

在合同中明确第 1 年考核的具体指标（如业主满意度   ≥80% 、无黑榜记录、投诉响应时间等）和续约触发条件

分析

说明

含义

一费制包含物业费 + 公共能耗费，不再另行收取

市场对比

南京五级服务标准市场价约 2.0-3.5 元 /㎡· 月， 2.2-2.4 元属中等偏下水平

风险

价格偏低可能导致服务缩水； " 含公共能耗   " 在极端天气下能耗超支由谁承担需明确

建议

明确 2.2 和 2.4 的区分条件（如按楼栋楼层差异）；设定能耗超支的分担机制

分析

说明

含义

扣除管理成本和税费后，公共收益（停车费、广告费等）按 3:7 分配

市场对比

南京行业惯例多为物业占 20%-50% ， 30% 属于偏利于业主的方案

风险

" 管理成本 " 的界定和核算方式易产生争议；公共收益的收支需全程透明

建议

明确 " 管理成本 " 的具体范围和比例上限；要求每季度公示公共收益收支明细；设立业委会监督账户

分析

说明

含义

物业公司缴纳 20 万元保证金，每年足额补齐

风险

20 万元相对星雨华府体量（ 2300 户、 37 万 ㎡ ）偏低，约束力有限

建议

考虑提高至 50-100 万元；明确扣除条件和返还机制

分析

说明

含义

配置约 80 名服务人员

人均服务面积

37 万 ㎡÷80 人 ≈4625㎡/ 人，行业五级标准建议约 4000-5000㎡/ 人，基本达标

风险

"80 人左右 " 表述模糊；人员结构（保安 / 保洁 / 维修 / 管理比例）未明确；是否存在外包

建议

明确人员编制表（岗位、人数、持证要求）；禁止核心岗位外包；建立人员考勤公示制度

分析

说明

风险

10 万元对大型物业公司约束力极低

建议

可接受，但需在竞聘方案中要求实质性承诺（如带资进场金额）

风险类别

具体风险

建议措施

合同风险

"1+2" 续约标准模糊

量化考核指标，明确触发条件

费用风险

物业费偏低可能导致服务缩水

在合同中明确五级服务标准的各项量化指标

公共收益风险

管理成本界定不清

明确管理成本上限（如不超过毛收入的 15% ），季度公示

保证金风险

履约保证金偏低

考虑提高至 50-100 万元，或增加带资进场要求

人员风险

人员配置模糊

明确编制表和持证要求，禁止核心岗位外包

退出风险

物业拒不退场

在合同中明确退场时限、交接清单和违约金条款

信息透明风险

公共收益和支出不透明

建立业委会监督账户，要求季度审计

关联方风险

部分企业母公司暴雷

重点考察参选企业的财务独立性和资金保障

项目

信息

公司全称

南京思朗德物业服务评估监理有限公司

成立时间

2004 年 12 月 9 日

注册资本

100 万元

法定代表人

孙兵

经营范围

物业服务评估监理、招投标代理、业主大会跑票 / 计票等

官网

zgwyxp.com

风险记录

自身风险 0 、法律文书 0 、失信 0 来源①

市场定位

南京市最早发展物业服务综合评估的专业机构之一，自称 " 受托代理业委会招投标最多的机构 " 来源⑨

序号

小区名称

区域

服务时间

服务内容

最终中选物业公司

结果

1

怡馨花园

秦淮区

2026 年

物业选聘招标代理（信托制模式）

南京银城物业 （ 54.87% 支持率通过） 来源⑤

成功

2

长河郡苑

六合区

2023-2024 年

业主大会辅导 + 物业选聘全过程代理

江苏万园物业、六合荣盛物业（候选）

失败 （两家均未达法定比例） 来源⑤

3

吉庆里小区

雨花台区

2024 年 1 月 -2025 年   3 月

首次业主大会筹备辅导

不涉及物业选聘

成立业委会 （参与率 80.12% ） 来源⑨

4

中泰国际广场

江北 / 沙洲

2024 年 8 月

业主临时大会意见征询

不涉及物业选聘

完成

5

紫玥居

溧水区

2025 年 10 月

物业选聘代理

未找到公开结果

待确认

6

礼樾云居

溧水区

2025 年 10 月

物业选聘代理（原物业为保利）

未找到公开结果

待确认

7

云湖悦府

江宁区

2026 年 4 月

物业选聘第三方代理

未找到公开结果

待确认

8

东方城小区

玄武区

2026 年 6 月

业主大会会务服务及满意度调查

选聘尚未完成

进行中

9

竹水居

江宁区

2026 年 4 月

业主大会辅导及公开选聘物业

选聘尚未完成

进行中

10

星雨华府

建邺区

2026年7月

物业选聘全过程代理

进行中

进行中

小区

区域

时间

服务费

中选物业

颐和南园

江宁区

2018 年

2.5 万元 来源⑤

未找到

万江共和新城人和苑

江北新区

2020 年

未找到

未找到

维度

评价

正面

运营 20 余年，无行政处罚 / 诉讼 / 失信记录 来源①；在多个小区比选中胜出（竞争对手包括南京诚平、百汇、本固等） 来源⑤；吉庆里业主大会参与率   80.12% 获街道认可 来源⑨

风险

长河郡苑选聘失败案例 来源⑤； " 中选物业付费 " 模式的独立性问题；最终结果公开披露率低（多数案例止步于选聘启动阶段）

总体判断

南京物业第三方评估 / 选聘代理市场的头部机构之一，公开信誉记录干净，但结果闭环信息披露不足

企业

综合评分

核心理由

保利物业

★★★★★

央企 + 百强第 2 来源④ + 南京信用第 16 来源② + 红榜多 + 项目丰富 + 财务稳健

南京银城物业

★★★★☆

南京信用第 1 来源②   + 项目最多 (56 个 )+ 本地根基深，但管理层动荡需关注 来源⑦

龙湖物业

★★★★☆

满意度行业领先 来源④ + 南京红榜记录干净 来源③   + 有千户级经验

南京奥体物业

★★★★☆

本地国企 + 无黑榜无处罚 来源③   + 口碑稳健 + 公共收益管理有成功案例  来源⑤

南京万科物业

★★★★☆

南京信用最高 来源② + 市场化标杆，但曾退出星雨华府需正视 来源⑤

企业

综合评分

核心理由

永升服务

★★★☆☆

财务实力强 + 独立市场化高 来源⑦，但南京项目偏少

碧桂园服务

★★★☆☆

全国龙头 + 有大型小区经验 来源⑤，但关联方暴雷 + 南京多次黑榜  来源③⑦

金地物业

★★★☆☆

百强前列 + 有南京示范项目 来源④，但武汉拒不退场 +2 次黑榜  来源③⑤

朗诗物业

★★★☆☆

本地品牌 + 示范小区经验 来源⑤，但母公司亏损严重 来源⑦

企业

综合评分

核心理由

泰永源物业

★★☆☆☆

规模小 + 住宅经验有限 + 数据存疑 来源①

五矿物业

★★☆☆☆

央企但注册资金低 + 南京项目少 + 投诉集中  来源⑤

企业

综合评分

核心理由

雨润物业

★☆☆☆☆

现物业已被 90% 业主投票更换 来源⑤ + 净资产为负 来源⑦ + 被执行人 来源①

正荣物业

★☆☆☆☆

2021 年南京失信企业 来源② + 正荣集团债务危机 来源⑦ + 多次黑榜 来源③