度假酒店项目可行性研究报告

1、项目概述（略） ............................. 1

2、项目建设背景、需求分析与产出方案 ............ 3

3、项目选址与要素保障 .......................... 7

4、项目建设方案 （略）......................... 10

5、项目运营方案 ............................... 18

6、项目投融资与财务方案 ....................... 20

7、项目影响效果分析 ........................... 21

8、项目风险管控方案 ........................... 23

9、研究结论及建议 ............................. 24

10、附表、附图和附件 ...........................25

二、项目建设背景、需求分析与产出方案

（一）项目建设背景

    崇明区隶属上海市，三面环江一面临海，西接长江东濒东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水，上海市崇明区由崇明、长兴、横沙三岛组成，总面积1413平方公里，下辖16个镇、2个乡。2019年崇明区户籍人口为67 万人。上海市崇明区地处北亚热带，气候温和湿润，年平均气温16.5℃，日照充足，雨水充沛，四季分明。崇明岛位于西太平洋沿岸中国海岸线的中点地区，地理位置在东经121°09′30〃至121°54′00〃，北纬31°27′00〃至31°51′15〃，素有“长江门户”“东海瀛洲”之称，是仅次于台湾岛、海南岛的中国第三大岛。项目拟建地建设镇地处上海市崇明区中部偏西，建设镇分南北两部，南部东与新河镇相毗，南与城桥镇相连，西与港西镇相接，北与东平镇、东平国家森林公园相邻。本项目位于崇明区建设镇虹桥村，东至花博会主展区东平国家森林公园约700米，南至农田，西至建设公路120米，北至北沿公路230米。

（二）需求分析与产出方案

    崇明作为上海市生态文明先行区，经过数年发展各类特色乡村民宿在崇明遍地开花，成为崇明岛旅游的一大亮点，也成为市区游客到访崇明的理由之一。崇明区2019年新入选的五星级民宿3家，四星级民宿4家，三星级民宿6家以及若干未入选的乡村民宿，这些新兴民宿产品是传统宾馆酒店业的重要竞争对手。经调研本项目所在东平国家森林公园周边现有宾馆、酒店情况如下：

    消费者对森林公园周边酒店的评价：酒店自然环境好，客房干净整洁，周边绿化覆盖率高犹如进入世外桃源，在森林公园附近走走，吸吸清新空气，在湖边漫步尝尝当地土菜，感觉非常惬意。

针对本地区民宿特色，本项目功能定位为三星级宾馆含餐饮服务，将环境建成一个集崇明地方特色为一体的小型综合现代花艺实践基地。

    上海市2019年星级酒店平均房价为749.49元/间夜，平均房价高于全国平均水平（353元/间夜），在全国31省市中上海星级酒店平均房价排名第一。结合辖区内同行业房价和消费水平，本项目暂定房价500元/间夜，用于估算投资该项目盈利周期。

三、项目选址与要素保障

（一）项目选址优势

1、十三五规划确定崇明区的总体目标到2020年基本建立循环经济型社会的框架，把崇明建设成为产业、生态和谐发展的循环经济示范区，规划至2035年，依托干线公路和以轨道交通为主体的骨干交通系统，构建60分钟交通圈，其中崇明重点地区至上海主城区60分钟可达。

2、由国际自行车联盟、国家体育总局、上海市人民政府主办的每年环崇明岛自行车赛自2003年起已经实现了从国内赛到国际赛，再到洲际、世界顶级赛事的跨越式发展。

3、契机：2018年4月第十届中国花卉博览会举办城市评定会议宣布，上海市崇明区获2021年第十届中国花博会承办资格，主题为“花开·中国梦”花博会选址东平国家森林公园距离本项目仅700米。

（二）基础设施要素保障  略

五、运营管理方案

1、经营部：负责酒店对外形象策划、对外广告宣传。运用各种媒体和公关手段扩大酒店知名度逐步提高市场占有率，增加酒店营业额；参与酒店企业文化建设，同社会各界保持良好的沟通，做好酒店重要顾客的维系工作。为顾客提供高标准的客房、餐饮服务，并负责酒店的用品、食品的采购和燃料动力供应保障。

2、综合部：负责酒店安保和运营期建筑物、机电设备、酒店管理系统 (PMS)软、硬件维护与管理等。与当地公安、消防、卫生部门保持良好的工作联系，配合公安部门调查和侦破酒店内发生的各类案件，确保酒店和顾客的人身财产安全。

3、财务部：负责向顾客提供结账收银服务，审核酒店当天的营业情况并编制营业日报表供总经理参考，负责酒店营业成本和费用的控制管理，参与酒店各类物资采购的验收与付款。

4、总经理：负责酒店行政管理工作，组织酒店企业文化建设，同社会各界保持良好的沟通，做好酒店重要顾客的维系工作。领导经营部扩大酒店知名度、提高市场占有率，增加酒店营业额。统筹协调各部门工作，与当地公安、消防、卫生部门保持良好的工作联系，向董事长汇报酒店各项工作。

酒店市场竞争激烈，酒店的组织形式不是一成不变的，要根据市场环境的变化和经营方向发展需求变换不同的组织形式。

番外篇：酒店设餐饮部、营销部、客房部、前厅部、安保部、工程部、财务部、行政部。组织构架如上（红框线）：

1、餐饮部 负责酒店的食品、餐具采购和燃料动力供应保障，采购物品做到价格适中、菜品新鲜、供货及时，保持合理的库存；做好市场调研及时了解市场行情,严格控制餐饮成本，不断提高经济效益。根据顾客的具体要求，举办各种类型的宴会、举办各种美食节和时令、节日特选等餐饮活动，负责对酒店餐具洗涤、消毒并对外送洗涤的织物进行卫生检查。

2、营销部 负责酒店对外形象策划、对外广告宣传增加酒店营业额。运用各种媒体和公关手段扩大酒店知名度逐步提高市场占有率，参与酒店企业文化建设，同社会各界保持良好的沟通，做好酒店重要顾客的维系工作。

3、客房部 为顾客提供高标准的客房服务，负责做好客房及公共区域清洁卫生和客房的整理、耗品配置；负责对外送洗涤的客房所有织品卫生检查，负责酒店客房用品的采购管理，控制营业成本。

4、前厅部 负责接待所有抵店顾客的联络和协调工作，及时将客房预订、实际住客情况及顾客的特殊要求等信息传递给其他有关部门，提供客房与餐饮预订、问询、礼宾、行李寄存等服务，并处理顾客投诉。

5、安保部 负责对酒店员工进行安全教育培训，及时发现并消除各类（防火、防盗、防疫）安全隐患，确保酒店和顾客的人身财产安全。与当地公安、消防、卫生部门保持良好的工作联系，配合公安部门调查和侦破酒店内发生的各类案件。

6、工程部 负责酒店的前期建设和运营期维修、保养等。合理地安排、调度酒店系统设备运行，为宾客提供舒适、安全的休闲环境。对酒店的机电设备及装潢设施进行日常维修保养，并进行预防性维护和更新改造,以保证酒店设施、设备的正常运转；负责酒店电脑系统软、硬件维护与管理，配合餐饮部做好燃料动力供应保障。对维修费用、能源费用等开支进行管理控制。

7、财务部 负责整个酒店的财务结算、包括职工的工资发放和物资库房管理。负责向顾客提供结账收银服务，审核酒店当天的营业情况，并编制营业日报表供总经理参考，负责酒店营业成本和费用的控制管理，参与酒店各类物资采购的验收与付款。

8、行政部 负责整个项目行政管理工作，统筹协调其他各部门工作，负责职工的招聘、培训、奖罚等，向总经理汇报酒店人事与现场管理的各项工作。

酒店市场竞争激烈，酒店的组织形式不是一成不变的，要根据市场环境的变化和经营方向发展需求变换不同的组织形式。

（二）经营风险分析与管控措施

新建工程为客房、餐饮服务型酒店项目，在项目实施阶段和运营阶段存在政策调控风险、价格竞争风险、项目建设期风险。

1、政策调控风险：酒店作为服务行业，受国家、地方的政策和市场环境的影响比较大，因此需要及时应对政策变化和市场风险，做好预测和规避措施。关注政策法规动态及时了解相关政策法规的调整和变化，制定相应的应对措施。积极参与行业协会，以了解同行业内部的发展趋势和政策信息。

2、价格竞争风险：根据市场需求的变化及时调整酒店客房价格和餐饮价格标准，以确保酒店的收益和市场地位。制定多种经营方案应对不同形势的变化，以确保酒店在不同情况下都能保持盈利状况，提高服务质量增加客户满意度和忠诚度。加强成本控制，降低经营成本，提高盈利能力。

（三）营销管理

   总经理组织经营部管理层运用各种媒体和公关手段进行企业形象的系统宣传策划各种经营性主题活动、专项促销活动和其他公关活动，并协同其他部门共同实施收集、整理和分析酒店内外资料，为董事长的决策服务。总经理与经营部负责人参与酒店企业文化建设，营造积极向上的企业气氛，与社会各界保持良好的沟通，做好酒店重要顾客的接待工作。

   首先，组建优秀的营销队伍，加强绩效考核，对专、兼职的线上线下营销人员给予业务提成奖励，增加人员主观能动性，这是赢得销售市场的基础。分析研究酒店的营销环境，根据酒店自身条件选择合适的目标市场，制定合理的价格。预测和拓展客源市场，打造酒店回忆产品，与客户保持良好的业务关系，树立酒店良好的市场形象，不断扩大酒店知名度，提高市场占有率。策划商旅娱乐标签：酒店大堂展柜出售、会员积分兑换带有酒店LOGO或优美店招图片的当地特有的旅游商品、农业产品等回忆产品，用以增加客人对酒店的记忆。营造良好的康乐氛围和环境为顾客提供一流的娱乐休闲服务，不断推出新的娱乐项目，增强酒店对顾客的吸引力。

   其次，寻求与影楼、婚庆、酒水营销、企划公司的合作。当今社会的生日宴会、婚礼仪式、公司团建风格多种多样，相对而言室外庆典比室内更好，我们酒店可以利用现有的室外草坪绿地这些自然美景和儿童游乐设施为庆典增色，不过得做好遇雨应急处理工作，具体见安全保障方案篇。餐饮菜品方面主打崇明风味，坚持采用当地食材确保烹制出地道的崇明味：立春刀鱼由海入江，逆江而上回游，崇明岛水域是刀鱼光临最多的地方，使岛上渔民有了捕捉刀鱼得天独厚的条件，因而刀鱼成了崇明的特产之一。刀鱼的肉鲜美细嫩至极，鱼肉能脱离细骨、清香爽口、令人百吃不厌，当季的凤尾鱼味道也十分鲜美。夏日沟渠农田水量充沛、鱼虾丰富，当地居民将各种杂鱼放在一起，再加些小虾、螺狮、小蟹、油豆腐红烧，俗称“鱼烧鱼”，是崇明很有特色的一道美食。入秋后，清蒸老毛蟹、面拖蟹再配上崇明老白酒，更是鲜香可口。寒冬腊月来份崇明特有的白山羊肉，羊肉肥而不腻，鲜而不膻，不但味道鲜美，而且具有暖脾胃、补身虚、强身壮骨、食疗盈瘦之功效。如此美味足以吊起广大饕客的味蕾，令其流连忘返。然后就是注重商务接待方面，利用现有的东平国家森林公园环境与企划公司合作，为企业团建、年会提供优质的住宿与会议接待服务。配备咖啡厅、酒吧、KTV等流行元素满足客人不同需求。

   最后的重点是定价，崇明作为上海市生态文明先行区，经过数年发展各类特色乡村民宿在崇明遍地开花，成为崇明岛旅游的一大亮点，也成为市区游客到访崇明的理由之一。崇明区2019年新入选的五星级民宿3家，四星级民宿4家，三星级民宿6家以及若干未入选的乡村民宿，这些新兴民宿产品是传统宾馆酒店业的重要竞争对手。

七、项目影响效果分析

（一）项目经济影响

对于具有明显经济外部效应的企业投资项目，对宏观经济、产业经济、区域经济等产生一定影响，在增加企业利润的同时为地方财政作出了贡献。

（二）社会影响

项目实施阶段和运营阶段带动了当地就业、解决劳动力过剩，企业的社会责任促进社区发展和社会发展。

（三）生态环境保护措施

1、本项目建设与运营期间生活垃圾分类收集，建筑布局等与周围环境相协调，密闭并相对位置固定，方便生活垃圾投放、收集人员和车辆的操作，符合《上海市生活垃圾管理条例》和所在地贯彻落实《上海市生活垃圾管理条例》等规定；设置通风、除尘、除臭、隔声等环境保护措施;设置消毒、杀虫、灭鼠等装置；设置垃圾桶清洗装置，收集箱密封可靠，确保收集运输过程中无污水滴漏。

2、厨房、食堂含油废水经一体式高效隔油设备除油处理后纳入室外污水管道；其它室内污、废水合流经化粪池后排入市政污水管网，室外管网做到雨污分流。

3、厨房间设有排油烟系统、全面排风系统(兼事故排风)，油烟经净化后至室外高空排放，厨房另设机械补风及岗位送风系统，按50次/h换气计算。保证达到排放标准。

4、按照城乡规划的要求配建绿地，选择适合上海市气候和土壤条件的植物，乔木，低矮灌木结合大面积常绿草坪复合种植，种植区覆土深度按照标准要求和排水能力满足植物生长需求。

（四）资源综合利用

本项目设置雨水回用系统，雨水收集后经雨水蓄水池调蓄，处理后用于室外绿化浇灌和道路冲洗。

八、项目风险管控方案

（一）项目风险因素

新建工程为酒店服务型项目，在项目实施阶段和运营阶段存在政策调控风险、价格竞争风险、项目建设期风险因素。

（二）项目风险管控方案

1、政策调控风险：酒店作为一个服务业，受到政策和市场环境的影响比较大，因此需要及时应对政策变化和市场风险，做好预测和规避措施。关注政策法规动态及时了解相关政策法规的调整和变化，制定相应的应对措施。积极参与行业协会以了解同行业内部的发展趋势和政策信息。

2、价格竞争因素：根据市场需求的变化及时调整酒店房间价格，以确保酒店的收益和市场地位。制定多种经营方案应对不同形势的变化，以确保酒店在不同情况下都能保持盈利状况。提高服务质量增加客户满意度和忠诚度。加强成本控制，降低经营成本，提高盈利能力。

3、项目建设期风险：建设工期一般指从拟建项目工程开工之日到项目全面建成交付使用所需的全部时间。建设工期主要包括土建施工、设备采购与安装、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。其风险在于：

①.项目建设期间不可抗力如地震、台风、暴雨、潮汛、雷电、政府行为等因素对工期的影响。

②.工程建设过程中可能造成工程本体质量、安全事故以及因资金原因导致的工程停工对既定工期的影响。

九、可研报告结论与建议

（一）可研报告结论

1、项目实施阶段 因项目选址在农村地区，所以在工程建设过程中受外界干扰较少，能够保障建设工期不受环保、高考等因素影响。工程管理部人员从工程建设期到酒店运营期可无缝衔接，有效保障各类问题的处理效率，确保酒店营业期间不受工程质量影响。

2、项目运营阶段 由国际自行车联盟、国家体育总局、上海市人民政府主办的环崇明岛自行车赛每年都有进行，另一个契机就是第十届中国花卉博览会在崇明举办，预计参观宾客约300万人。辖区内各种盛事活动带来的客流和东平国家森林公园等怡人风景引来的度假游客流，能够保障项目运行阶段的入住客流量。

本项目建设期确有延期和安全生产风险，同时运营期也有可能遇到竞争风险和市场波动风险，在此提醒投资方注意风险防范。综上所述，本项目市场前景广阔，具有投资价值和发展潜力，建议投资方优先考虑此项目。

（二）问题与建议

1、工程建设过程中做好屋面、门窗、卫生间防水，防止发生渗漏问题；装饰装修工程施工前要对图纸进行细节优化，保证品质避免反复整改影响进度；客房做好隔音、保温、防臭确保客房入住环境。

2、由于地处乡村，酒店运营期间遇农忙时间需加强建筑物外观、绿化景观的灰尘清理。农忙期间岛内整体环境较差，酒店应该周期性合理进行降价营销。