2026年作为“十五五”开局之年，我国城市更新正式告别试点探索阶段，迈入体系化高质量发展周期。

当前行业底层投资逻辑已彻底重构，传统依赖土地增值的开发模式难以为继，严控地方隐性债务、强化全周期运营成为核心导向。本报告聚焦2026年政策资金体系与主流投资模式迭代，结合典型项目构建适配新规的收益测算框架，拆解老旧小区改造、低效空间盘活等赛道的成本收益逻辑，为平台公司、社会资本、金融机构等主体提供实操性投资决策参考，推动行业实现民生保障与市场化回报的多方共赢。

当前我国城市发展已全面进入“存量提质改造与增量结构调整并重”的新阶段，城市更新作为国家扩大内需、推动城市高质量发展的核心抓手，已从政策顶层设计阶段迈入规模化落地的深水区。 根据住建部公开数据，截至2024年全国累计实施城市更新项目超6.6万个，完成投资2.9万亿元，改造建筑面积达78亿平方米。结合《关于持续推进城市更新行动的意见》的政策导向测算，“十五五”期间全国城市更新总投资规模预计达到4.4万亿至7万亿元，全周期市场容量可达15万亿至20万亿元。 2026年国家层面的资金支持体系已形成完整闭环：970亿元中央预算内投资城市更新专项、1600亿元地下管网超长期特别国债，叠加单项目最高12亿元的中央财政定额补助，以及每年3500亿元以上的城市更新专项债额度，为全行业搭建了坚实的资金安全垫。在地方财政承压、单一政府投入模式难以为继的背景下，政策明确向市场主体开放合规参与通道，多元投融资模式已成为行业落地的核心支撑。

‌所有合规城市更新项目必须锚定国家划定的八大重点任务赛道，这是项目申报、资金对接、收益闭环的前提基础，也是规避合规风险的核心红线：

1. 既有建筑改造利用：涵盖C/D级危旧住房加固改造、城镇房屋抗震性能提升、历史建筑“一屋一策”保护性修缮、公共建筑与居住建筑节能改造，以及老旧厂房、低效楼宇等存量资产的功能转换与盘活。

2. 城镇老旧小区整治改造：重点完成2000年前建成小区的管线系统更新、燃气等老化管网排查更换，同步完善小区停车、消防、通信等配套设施，支持有条件楼栋加装电梯。

3. 完整社区建设：体系化构建“15分钟生活圈”，补齐社区助餐、托育、养老等嵌入式公共服务短板，引导多元主体参与社区共建共治。

4. 城市生态空间修复：推进破损山体修复、滨水空间整治、口袋公园建设，提升城市生态韧性。

5. 基础设施补短板：实施城市排水防涝系统升级、地下管网漏损治理、海绵城市建设等工程。

6. 历史文化保护传承：划定历史文化街区保护边界，保留城市传统肌理，杜绝大拆大建式的过度开发。

7. 安全韧性城市建设：完善城市应急避难场所布局，提升城市应对极端灾害的承载能力。

8. 智慧城市配套升级：推进社区智慧安防、智慧物业等数字化设施建设，打造宜居智慧的城市空间。

模式一：特许经营政企合作模式

该模式严格遵循国办函〔2023〕115号文的新机制要求，全部采用特许经营框架，聚焦使用者付费类项目，严禁新增地方政府隐性债务。

- 核心参与方式：通过BOT、ROT、DBFOT等合规路径，社会资本方获得项目一定期限的特许经营权，负责项目的投资、建设与运营，依靠项目自身经营收入覆盖全周期成本并获取合理回报。

- 典型适用场景：连片老旧街区改造、城市地下管网运维、完整社区配套商业运营等项目。

- 收益测算逻辑：中央及地方专项补助可覆盖项目总投资的60%，社会资本仅需承担剩余40%的建设与运营资金。项目稳定运营后，依托商铺租金、停车管理收入、便民服务营收等持续性现金流，静态投资回收期可控制在5-8年，全周期年化投资收益率稳定在6%-8%。

- 风险防控要点：需在特许经营协议中明确项目收益边界，提前锁定使用者付费的合规范围，避免出现政府兜底的违规条款。

模式二：存量资产功能转换模式

该模式聚焦城市低效存量空间的价值提升，是当前政策鼓励的核心盘活方向。

- 核心参与方式：针对老旧厂房、闲置写字楼、废弃仓储空间等低效资产，通过合规改造实现功能转换，在5年过渡期内可暂不变更用地性质，大幅降低土地成本。

- 典型适用场景：老旧厂房改造为文创产业园、低效楼宇升级为科创办公空间、闲置配套用房改造为养老托育综合体。

- 收益测算逻辑：项目核心成本为改造投入与前2年的空置期成本，改造完成后空间单位租金可较改造前提升3-5倍。叠加地方政府给予的改造补贴、税收减免政策，优质项目静态投资回收期可缩短至3-6年，长期运营资产增值空间显著。

- 风险防控要点：提前完成产权确权与合规性认定，严格按照“一项目一方案”的要求完成改造方案备案，规避土地性质调整的政策风险。

模式三：城市更新引导基金模式

该模式通过杠杆放大效应整合多方资金，是降低单体项目投资风险的主流路径。

- 核心参与方式：由地方政府平台公司作为劣后级出资设立引导基金，面向社会资本开放优先级份额，委托专业运营团队进行项目筛选与投后管理，定向投向区域内合规城市更新项目。

- 典型适用场景：片区连片更新、老旧小区整体改造、城市基础设施升级等大体量项目。

- 收益测算逻辑：基金普遍设置5-7年的封闭期，优先分配项目租金、配套服务等稳定现金流收益，优先级份额年化收益率可达5%-7%，远高于普通固收类产品，且风险远低于单体项目直接投资。

- 风险防控要点：优先选择地方财政实力较强、基金管理团队具备城市更新实操经验的产品，明确收益分配的优先级条款，保障本金安全。

模式四：城市更新公募REITs资产证券化模式

该模式是城市更新项目实现“投融管退”闭环的核心出口，2025年以来政策支持力度持续加大。

- 核心参与方式：将已进入稳定运营期、具备持续稳定现金流的城市更新项目打包发行公募REITs，投资者通过证券市场认购份额，间接持有底层资产权益。

- 典型适用场景：成熟产业园、完整社区配套商业、标准化租赁住房等已实现稳定运营的存量更新资产。

- 收益测算逻辑：底层资产的年度租金收益需按不低于90%的比例向投资者分红，长期年化综合收益率可达6%-9%，同时具备公开市场交易的高流动性，解决了城市更新不动产投资变现难的痛点。

- 风险防控要点：优先选择运营满2年以上、出租率稳定在90%以上的底层资产对应的REITs产品，规避空置率过高、收益波动大的标的。

模式五：社区微更新轻资产运营模式

该模式以低投入撬动高运营收益，是中小市场主体切入城市更新赛道的最优路径。

- 核心参与方式：对接地方街道与社区，获取小区闲置边角地、架空层、废弃配套空间的运营权，通过微改造将其转化为口袋公园、便民驿站、老年活动中心等业态。多数地区对该类项目给予改造补贴，部分区域甚至免费提供空间使用权。

- 典型适用场景：老旧小区“金角银边”空间利用、社区便民服务点建设、15分钟生活圈配套升级。

- 收益测算逻辑：单个项目前期投入仅为十几万至数十万元，依托周边3000户以上居民的消费需求，通过社区团购、便民维修、养老托育等服务实现营收，静态投资回收期可控制在2-3年，几乎不存在大额投资亏损风险。

- 风险防控要点：提前与社区签订长期运营协议，锁定空间使用权限，避免出现产权纠纷与运营权到期风险。

模式六：“带方案出让”连片开发模式

该模式大幅降低了项目前期的不确定性，是具备综合运营能力的企业获取优质更新地块的主流渠道。

- 核心参与方式：地方政府在地块挂牌阶段，同步公示城市更新改造方案、业态规划与收益平衡方案，摘牌企业无需重新编制规划，可直接开工建设。同时支持采用弹性年期、先租后让等灵活供地方式，降低一次性土地成本支出。

- 典型适用场景：城市核心区连片更新、产业园区综合开发、历史街区整体提升项目。

- 收益测算逻辑：提前锁定业态与收益预期，项目前期筹备周期可缩短60%以上，弹性供地模式下土地成本可降低50%，项目全周期综合收益率可达8%-10%。

- 风险防控要点：在土地出让合同中明确收益平衡的配套政策，提前测算好经营性业态与公益性业态的比例，保障项目现金流自平衡。

1. 现金流优先原则

所有合规城市更新项目必须具备明确的使用者付费机制，优先选择租金、服务费等持续性现金流占比超过60%的项目，坚决规避仅依赖土地增值、无实际运营营收的“概念类”项目，无稳定现金流的项目无法实现全周期收益闭环。

2. 政策红利足额核算原则

项目收益测算必须将中央预算内投资、超长期特别国债、专项债、地方改造补贴、税费减免等政策红利足额纳入，合规利用政策资金可直接降低30%-60%的前期投入，大幅缩短回本周期。

3. 收益周期理性预期原则

城市更新属于长周期稳健型投资，合理静态投资回收期区间为3-8年，不存在短期暴利的可能性。盲目追求1-2年快速回本的项目，大概率触碰违规融资、大拆大建的政策红线，极易引发投资风险

当前城市更新已从单一的政府主导模式，全面转向“政府引导、市场主体参与、产权人协同”的多元共建模式。未来行业将呈现三大核心趋势：一是“微更新、强运营”成为主流方向，大拆大建类项目全面退出市场；二是“房屋体检、房屋养老金、房屋保险”三项制度全面落地，构建起房屋全生命周期的安全管理体系，为存量资产保值增值提供制度保障；三是“投融管退”全链条机制持续完善，从前端基金投资到后端REITs退出的闭环通道全面打通，城市更新将成为国内不动产领域最具确定性的稳健投资赛道。

中央预算内专项资金申报指南

1.【水运专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

2.【水利专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

3.【农业专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

4.【粮食等重要农产品仓储设施】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

5.【城乡冷链和国家物流枢纽建设专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

6.【乡村振兴(和美乡村建设方向)】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

7.【节能降碳专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

8.【污染治理专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

9.【生态保护修复专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

10.【重点流域水环境综合治理专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

11.【保障性安居工程配套基础设施专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

12.【文化保护传承利用工程专项】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

13.【教育强国和就业促进专项企业实训基地领域】中央预算内投资申报指南（含专项管理办法全文）

14.2026年度农村环境整治资金项目申报全指南，补助1.5-2个亿！（含《农村环境整治资金管理办法》全文）

15.2026年度农村综合性改革试点申报指南（含农村综合性改革试点试验有关工作的通知全文）

16.2026年度传统村落特色保护区建设项目申报指南，补助5000万(含名单）

17.2026年度“五好两宜”和美乡村试点试验申报指南（附名单）

18.2026年县域充换电设施补短板试点申报指南（附名单）

19.2026年高质量户外运动目的地建设申报指南，最高1个亿！（附第一批名单）

20.零碳园区-申报、创建全流程指南

咨询、培训、产业

中建政研集团成立于 2005 年，经过二十年的深耕与发展，已形成“科技+咨询+教育+资本+生态”为一体的服务格局，打造出“C+F+EPC+O”(咨询+投融资+总承包+运营)一体化产业集成服务体系，为客户提供专业、系统、集成服务，助力提高市场研判能力及投融资模式设计资金争取能力，在争取项目落地拿到EPC总包或其他类项目中标过程中，提供产业政策资讯、产业发展规划方案编制、产业投融资、产业类政策资金申报、产业招引及产业投建运、产业相关智库或产业技术等资源链接，增强市场竞争力。

协助开展项目谋划、项目优化、规划落地、产业资源整合等方向的服务，将提升项目资金获取的额度及效率，精准匹配产业资源作为核心工作目标，在项目投融资和产业规划策划、资源导入方面提供综合顾问服务。

服务内容

一、项目投融资

1.政策咨询服务：解读、交流、建议、培训

2.项目综合服务：筛选、评估、开发、谈判、融资、申报

二、产业全流程

1. 产业发展规划咨询服务

2. 产业项目招引落地咨询服务

3. 产业对接咨询服务

三、专项服务

1.项目规划策划：生态环保、乡村振兴、农文旅融合发展、矿山修复、XOD等

2.投融资咨询：PPP、专项债、特许经营、片区开发、股权合作、融资策划等

3.项目谋划与资金申请：专项债、中央预算内、超长期国债、各领域专项资金

4.存量资产盘活与化债：三资清点盘查、资源资产化、资金杠杆化、资产证券化

中央专项资金申报咨询服务

（策划+申报+融资+产业)

1.项目点位遴选（2~3日历天）：结合地区资源禀赋、申报政策投向、负面清单及业主单位建设诉求等，完成拟申报项目地点的遴选。

2现场调研与资料收集（5~7日历天）：根据选址，完成项目现场调研、用地选址及确认、问题分析、建设内容明确等内容。

3.可行性研究报告编制（10~-15日历天）：结合收集资料，现场调研等结果，根据申报投向安排及负面清单分析，完成项目可行性研究报告编制及相关附件材料梳理。

4.资金申请报告编制（7~10日历天）：根据批复后的可行性研究报告完成资金申请报告的编制，并完成佐证材料的梳理。

5.初步设计报告编制（20~30日历天）：根据批复后的可行性研究报告完成初步设计报告的编制，并完成概算核定。

6.各级审查及汇报材料编制：配合业主单位完成县、市、省及国家层面的汇报材料编制及咨询服务。

7.各级审查后方案修改完善：根据各级审查要求，完成可行性研究报告、资金申请报告等材料的修改及完善。

提供“科技+咨询+教育+资本+生态”

为一体服务解决方案。

咨询：13811537322（微信）王丽娜