商业市场/政策动态深度报告
2026年8月8日 - 8月13日 | 北京 · 郑州 · 安徽 · 扬州
? 本周核心政策/市场事件
北京楼市新政8月8日落地：非京籍购房社保降至1年，公积金最高可贷340万｜7月CPI同比上涨0.5%温和通胀｜北京二手房7月成交14037套同比增9.8%｜安徽扩大以旧换新补贴品类｜扬州出台服务业扩能提质五年方案｜台风"白海豚"冲击华东华中商业运营｜全国上半年社零增长1.3%服务消费领跑
一、北京：楼市新政重磅落地，商业地产受益
? 北京房地产新政：8月8日起施行，三维度7项措施
8月7日，北京市住建委、市规自委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起施行。这是北京继2025年12月"五环内社保3改2、五环外2改1"之后，一年内第二次系统性松绑楼市。三大核心措施：①优化限购政策：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限，由"2年"调减为"1年"。调整后，非京籍家庭在全市范围内购房门槛统一为1年。多子女家庭购房支持力度加大。②加大公积金支持：公积金贷款额度大幅提升，最高可贷340万元。这对改善型需求是直接利好，相当于"变相降息"效果，显著提振居民购买力。③完善赠与政策：优化房屋赠与相关流程，畅通住房流通渠道。市场即时反应：新政落地首个周末（8月9-10日），二手房带看量显著上升——部分门店周六一天带看量达18组，较此前周末平均12组增长50%；新房售楼处到访量明显增加，购房者入市意愿增强。
? 北京7月楼市数据：二手房成交创15个月新高后回落
北京市住建委数据显示：• 2026年7月二手住宅网签量14037套，同比增长9.8%，环比下降15.5%• 北京、上海二手房成交规模已连续5个月同比增长• 北京二手房价格环比下降0.21%，同比下降8.60%，仍处于调整期• 朝阳地块创年内土地总单价纪录，京沪两地土拍揽金超174亿元对商业地产的影响：楼市回暖是商业地产的先行指标——住宅交易活跃带动家装、家电、家具等关联消费，同时新市民购房安家后形成稳定的区域消费客群。对信万广场望京店而言，望京片区新市民购房增加意味着潜在的日常消费客流增长。北京上半年新开品质首店70+家，标杆购物中心空置率5.98%，商业市场保持稳健。
? 北京商业市场数据
• 2026年上半年新增实体首店483家，高能级品牌门店占比近60%• 二季度商业增量仅3万㎡，新开业项目为北京西宸里• 零售总额上半年同比增长，但二季度单月增速有所放缓• 标杆购物中心出租率保持94%+，空置率5.98%• 单个项目最高可获首发经济支持2000万元
二、郑州：夜经济政策加码，消费季全面铺开
? 第七届"醉美·夜郑州"消费季（7月3日-8月31日）
郑州市政府主办的夜间经济促进活动，以"钜惠绿城 美好生活"为主题，采用"1+N"全市联动模式，围绕"畅购、寻味、活力、乐游"四大主线。全市累计举办各类夏日促消费活动200余项，叠加汽车以旧换新、有奖发票等政策工具。往届数据显示：市、区两级财政投入3.8亿元，发放餐饮消费券1500万元带动消费3400万元，发放电商消费券3500万元带动消费3.4亿元。
? 河南省政策框架：夜经济集聚区+统一大市场
• 河南省人大常委会《关于纵深推进融入服务全国统一大市场的决定》明确提出：布局建设一批夜经济集聚区，积极发展新型消费业态• 河南省政府28条举措促消费、强产业、提动能，涵盖9个维度• 郑州市2026年目标：社会消费品零售总额增长5.5%，开展促消费活动1000场以上，开业运营胖东来郑州店• "三新"消费试点：设立首店认定标准，对首店落地给予财政补助和以奖代补支持
? 郑州商业市场数据
• 郑州二七区夜间零售额暴涨63%，夜经济成为区域增长核心引擎• 汇艺银河里消夏市集日均客流超1.2万人次• 台风"白海豚"8月10-12日冲击：全市平均降水量128.6毫米，多数商业暂停1-2天• 霸王茶姬二七万达店立秋单日出杯量达1800杯，单店小时订单突破1000杯• 胖东来郑州首店预计10月开业，全城消费预期提前释放
⚠️ 胖东来关店事件的政策启示
8月7日于东来直播官宣许昌生活广场店年底关闭，8月9日发文回应——年销售额20亿、年利润超1亿的优质门店，因散售产权+租约管理失控被迫关店。这一事件引发全国对商业地产产权模式的反思。对郑州而言，胖东来郑州首店采用长期租赁模式而非散售产权，恰恰是对这一问题的正面回应。政策层面，郑州市应加强对商业项目租约管理的规范引导，防止"散售产权+涨租逼走品牌"的恶性循环。
三、安徽：以旧换新扩围+服务业提质
? 安徽省2026年消费品以旧换新自主品类补贴方案（8月1日生效）
安徽省商务厅、省发改委、省财政厅联合印发通知，进一步扩大以旧换新补贴产品范围：• 新增4个品类：吸油烟机、家用灶具（含集成灶）、净水器、干衣机• 对消费者购买自主品类补贴产品给予一定比例补贴• 此前已覆盖：家电、汽车、电动自行车等品类对商业运营的意义：以旧换新政策直接利好家电零售业态。合肥万象城、银泰等商场的家电专区将迎来政策性客流增长。对家天下生活广场而言，可主动对接以旧换新政策，在家电区域设置政策咨询点+补贴代办服务，将政策红利转化为商场客流。
? 安徽省服务业扩能提质若干政策（2026年）
• 对年营收300万-1000万元、1000万元以上的"皖美消费"新场景运营企业，按营收增速分档给予最高50万元奖励• 支持生活服务场景创新"揭榜挂帅"，对成效较好的给予50万元奖励• 推进"白名单"项目扩围增效，加快在建房地产开发项目建设• 实施民生领域类投资1000亿元左右• 安徽2026年GDP计划增长5%-5.5%
? 合肥商业市场数据
• 2026年上半年新增首店126家，蜀山区67家占全市53%• 市级政策对新入驻首店最高奖励60万元，已有5家企业获250万元奖励• "越夜越合肥"夜间经济消费季持续至10月中旬• 合肥上半年购房端已基本处于限制性政策全面退出的宽松环境• 8月1日起可办理商贷转公积金贷款业务，进一步释放住房消费潜力• 台风"白海豚"8月10-11日影响合肥，商业缩短营业时间
? 合肥市优化营商环境行动方案（2026版）
强化房地产领域停建（破产）重点项目盘活处置工作，健全商事调解机制。这意味着合肥正在从政策层面推动问题商业项目的盘活和重生，对存量商业资产的处置和再利用提供了制度保障。淮南白马购物广场若面临运营困境，可关注该政策框架下的盘活路径。
四、扬州：五年规划定调，市集经济制度化
? 扬州市服务业扩能提质行动实施方案（2026-2030年）
7月22日印发，为扬州未来五年服务业发展定调：• 力争全年社会消费品零售总额增长5.5%左右• 创新消费场景，优化消费环境，充分释放消费潜力• 全年累计举办各类促消费活动超500场• 落实消费品以旧换新政策，优化活动申报、审核、兑现全流程• 推进"美好市集"建设制度化
? 扬州市"美好市集"建设实施方案（2026-2028年）
5月印发，为市集经济提供制度化保障：• 明确市集建设标准、管理规范、退出机制• 推动市集从"自发形成"向"规划引领"转变• 打造集休闲消费、文化体验、惠民福利为一体的夜间文旅新场景• 扬州上半年新签约品牌58家，其中新进品牌32家对五彩世界的启示：扬州将市集经济上升为市级战略，意味着市集不再是"灰色地带"，而是城市消费的正规军。五彩世界购物广场可主动对接"美好市集"政策，在中庭或广场设置常态化市集点位，获取政策支持和客流引流。
? 扬州房产新政：人才安家券+多子女支持
4月30日印发，有效期至2026年12月31日：• 扩大"人才安家券"适用范围，各类人才可领取• 支持多子女家庭改善性住房需求• 1-6月限额以上社会消费品零售总额567.74亿元，同比增长5.8%• 汽车购新专项促消费活动：新能源乘用车最高补贴10000元
? 扬州商业市场数据
• 银泰百货江苏首店2月开业，5.88万㎡，40%品牌为城市首店• 达美乐比萨扬州首店开业当天销售突破30万元，全球门店第七• 京华城完成23亿元类REITs发行，优先级利率2%创全国新低• 大学生1-2月、7-8月免费游扬州国有A级景区• "水韵江苏"文旅消费推广季全年开展7大类超4000项活动
五、全国宏观数据与趋势研判
? 7月CPI同比上涨0.5%：温和通胀下的消费分化
8月9日国家统计局发布：7月全国CPI同比上涨0.5%，1-7月平均同比上涨0.9%；核心CPI同比上涨0.9%。PPI同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点。结构特征：延续"食品降、非食品涨"格局——粮食、鲜菜、鲜果等食品价格同比略有下降，家政服务、在外餐饮等非食品价格持续上涨。这意味着消费者在"吃"上省钱、在"体验"上花钱，服务消费跑赢商品消费的趋势进一步确认。
? 上半年社零增长1.3%：服务消费逆势领跑
2026年上半年社会消费品零售总额同比增长1.3%，增速放缓。但国家统计局首次发布的"社会消费商品和服务零售总额"指标显示，1-5月该总额同比增长2.8%，服务零售增速大幅领先商品零售。1-6月批发和零售业增加值7.2万亿元，同比增长3.7%，占GDP比重10.4%。对商业地产的启示：商品消费增速放缓不可逆，商场必须加速从"卖货"向"卖体验"转型——增加餐饮、亲子、文旅、健身等服务业态占比，提升体验型消费的收入贡献。服务消费的高景气度是商场调改的确定性方向。
? 住房纳入大宗消费范畴：房地产与商业联动增强
中央政策定位发生重大转变——住房被纳入大宗消费范畴，政策逻辑从"防风险"转向"防风险与促消费并重"。多地密集出台楼市新政，北京非京籍社保降至1年、公积金最高贷340万是典型代表。这一政策转向对商业地产的意义：• 直接利好：住宅交易回暖→家装/家电/家具消费增长→商场相关业态客流提升• 间接利好：新市民购房安家→形成稳定区域消费客群→社区型商业长期受益• 资产利好：楼市信心恢复→商业地产估值企稳→REITs和资产证券化推进加速本周数据显示，商业不动产REITs密集推进，37只REITs排队等待上市。合肥银泰中心拟募集42.785亿元（预测分派率4.93%），扬州京华城完成23亿元类REITs发行（优先级利率2%创全国新低）。
? 台风"白海豚"：极端天气成商业运营新常态风险
8月9日登陆浙江→11日进入安徽→11-13日郑州暴雨。对四城商业运营造成不同程度冲击：上海暴雨刷新75年纪录，郑州多地"五停"，合肥缩短营业时间，扬州部分区域暂停营业。极端天气已成商业运营的常态化风险，必须纳入日常管理预案：(1) 建立防汛应急SOP，明确各岗位响应流程(2) 极端天气期间强化线上渠道，外卖和团购对冲线下损失(3) 台风过后48小时是消费回补窗口期，推出专属引流活动(4) 关注气象预警提前24小时通知消费者，避免口碑损失(5) 为户外活动设计"天气B方案"，关键环节室内可切换
数据来源
国家统计局、北京市住建委、河南省政府、安徽省政府、扬州市政府、郑州市政府、合肥市政府、央行、商务部、中国连锁经营协会、财信证券、中信建投、各媒体报道
