报告摘要：
新房缩量回落，二手房显著活跃，均价下行调整
2026年7月，东莞房地产市场呈现“新房成交缩量、二手房成交延续快速回升”趋势，整体新房价格保持上升，但二手房呈现“以价换量”趋势比较显著，成交均价持续下降；令人关注的是，7月东莞宅地开始活跃，招商蛇口等房企首度下场拿地。整体的东莞7月楼市整体呈现"新房量价环比回落、二手房量升价落、土地缩量提质低溢价"的运行特征。
1、新房：供应放量、成交季节性回落、均价高位企稳
2026年7月东莞新房市场量价环比回落，季节性扰动显著。其中东莞新房住宅市场呈现"供应环比放量、成交环比回落、均价高位企稳"特征。7月东莞新房住宅供应面积环比大增85.99%至11.52万平方米，而成交面积受季节性淡季扰动环比下降27.87%至10.93万平方米，供求比回落至1.05；成交均价环比微升1.45%、同比升2.32%至31050元/平方米，价格在结构性改善需求支撑下维持高位走升趋势。
克而瑞数据显示，东莞新房住宅成交面积在2026年3月放量至21.28万平方米后回落，均价3月探底至25999元/平方米，7月修复至31050元/平方米，量价走势呈现明显结构性驱动特征。
2、土地：缩量提质、低溢价、涉宅供应开始积极
2026年7月东莞涉宅土地供应面积6.78万平方米（净用地，环比+1.75%）、成交面积6.66万平方米（净用地，同比+337.16%）、成交总价25.76亿元（同比+325.24%）、楼板价16557元/平方米（同比+119.53%）、溢价率4.0%（同比-81.56个百分点）。土地市场呈现"缩量提质、低溢价、涉宅稀缺"特征，核心源于7月仅成交2幅涉宅地块，且以底价或低溢价成交为主，优质地块楼板价显著抬升带动整体楼板价同比翻倍，但溢价率维持极低位，凸显房企拿地态度谨慎。
3、二手房：量升价稳、活跃度延续高于新房
2026年7月东莞二手房（商品房口径）成交4449套（环比+4.81%、同比+13.38%）、成交面积41.85万平方米（环比+0.93%、同比+17.24%）；二手住宅成交3472套（环比+3.73%、同比+21.19%）、成交面积37.15万平方米（环比+0.53%、同比+20.19%）。二手房市场呈现"量升价稳、活跃度高于新房"特征，成交套数环比同比双升，同比涨幅达21.19%，显著优于新房住宅的同比下降态势。
来源：克而瑞监测
一、宏观环境
1.1 全国宏观政策：从“应急托底”到“安全稳定”！
2026年全国两会政府工作报告明确"因城施策、控增量、去库存、优供给"18字方针，标志行业进入系统化、长效化治理周期；4月28日中央政治局会议定调"努力稳定房地产市场、扎实推进城市更新"；到了2026年7月30日中央政治局会议措辞精炼为"稳定房地产市场"7字，并将房地产纳入切实筑牢安全屏障的整体框架，房地产定位进一步升级。可见本次会议将房地产置于"安全"框架下，安全屏障的提法更具主动防御色彩。此外，住房同时也从“稳定”向“住房消费”晋级，住房消费被列为重要的促消费计划。
货币环境方面，7月20日1年期LPR3.0%、5年期以上3.5%连续14个月保持不变，处历史低位，下半年仍有下调空间。据国家统计局数据，6月70个大中城市中新房价格环比上涨城市20个，创13个月以来新高，惠州、深圳等城市在列。地方层面，2026年7月约65次发文围绕购房补贴、以旧换新、房票安置、公积金提额展开，行政调控与公积金优化齐头并进。
来源：克而瑞监测
1.2 东莞独特楼市政策：有效托底、需求端购房补贴持续支撑
2026年7月东莞楼市政策，侧重延续“购房补贴、安居人才房促进、宅地优化供给”等基调。东莞已全面取消限购、限售，限价放开，开发企业可根据市场供需自主调整申报价格。需求端，2026年继续实施购房补贴政策，给予合同总价2%、最高3万元补贴；首套认定优化为拟购房屋所在镇街名下无房即按首套认定；公积金首套、二套最高贷款额度统一提高至150万元，且自4月8日起可上浮，符合人才政策等五种情形之一可上浮20%至180万元、购买配售型保障性住房可上浮50%至225万元。供给端，细化房地联动土地供应调节机制，去化周期超36个月的镇街原则上暂停新增商住用地出让。《东莞市配售型保障性住房管理办法》于5月1日施行，保障房与城中村改造持续推进。
政策传导研判：政策组合拳对市场预期形成有效托底，购房补贴与公积金提额对刚需及改善需求释放形成实质拉动，房地联动机制则从供给端主动收缩平衡供需，整体以稳预期、防风险为核心，市场情绪逐步修复。
二、新建商品住宅分析
成交均价高位回升、供求回落、成交季节性回落显著
2.1 供求分析：供应放量、成交回落、供求比回落至1.05
根据克而瑞监测，2026年7月东莞新房住宅供应面积11.52万平方米（环比+85.99%、同比-23.11%）、成交面积10.93万平方米（环比-27.87%、同比-24.46%），供求比为1.05。市场呈现"供应节奏错位、成交季节性回落"特征，核心源于7月供应集中放量，而成交进入传统淡季，供求比虽仍略高于1，但成交端持续走弱反映需求释放动能不足。
数据来源：克而瑞
上图显示，2026年2月东莞新房住宅供求比高达4.43后快速回落，7月回归1.05，供求关系整体呈现波动特征，供应节奏与成交节奏错位明显。
2.2 成交价分析：高位波动、结构性驱动
2026年7月东莞新房住宅成交均价31050元/平方米（环比+1.45%、同比+2.32%）。从2025年以来走势看，均价呈现"高位波动、结构性驱动"特征：2025年1月为31832元/平方米，2025年7月降至30348元/平方米，2026年1月冲高至34777元/平方米，2026年3月受成交结构影响探底至25999元/平方米，此后逐月修复，7月回升至31050元/平方米。价格波动核心源于各月成交结构变化，高端及改善项目占比抬升时均价上行。
数据来源：克而瑞
上图显示，东莞新房住宅均价在2026年3月探底后连续四个月修复，反映高端改善需求对价格的结构性支撑（数据来源：克而瑞）。
2.3 月度成交分析及区域成交特征对比
总价段结构：2026年7月东莞新房住宅成交主力总价段中，160-180万元成交72套、180-200万元成交60套，而400万元以上成交310套、成交面积6.41万平方米为绝对大宗，反映高端与改善需求对成交的核心支撑。对比2026年1月以来，400万元以上高总价段持续保持成交主力地位，其7月400万以上成交占比达到27%，但东莞新房住宅总体以200-400万为成交主流，比重达到47.44%。
数据来源：克而瑞
面积段结构：7月80-100平方米成交354套、3.27万平方米为主力，100-120平方米205套，140-160平方米113套，300平方米以上26套。相较年初，主力面积段向80-100平方米改善户型集中。
户型段结构：7月三房成交446套、4.72万平方米，四房325套，二房80套，改善户型占主导地位。
上图数据显示，80-100平方米面积段与三房户型为成交主力，400万元以上高总价段成交310套凸显高端支撑。
区域成交对比：2026年7月东莞各片区新房住宅成交面积——城区片区3.99万平方米、东南临深片区3.31万平方米、松山湖片区2.85万平方米、水乡新城片区1.09万平方米、东部产业园片区0.88万平方米、滨海湾新区0.78万平方米。区域分化格局明显，城区与松山湖领跑、外围板块承压。
上图数据显示7月城区片区以3.99万平方米领跑，松山湖片区较6月的10.85万平方米高点大幅回落，区域分化加剧。
2.4 存量与去化分析
根据克而瑞监测，2026年7月末东莞全市新房库存323003套、1619.53万平方米（环比+2.90%、同比+28.24%），去化周期（12个月成交口径）88.0个月。库存持续攀升、去化压力加剧，同比增幅达28.24%，去化周期处高位，凸显新房市场核心矛盾在于库存去化。
表 2026年7月东莞新房分区域库存面积与去化周期
数据来源：克而瑞
统计口径：新房住宅口径含普通住宅、别墅、酒店式公寓。监测范围：东莞全市。
分区域看，水乡新城片区去化周期145.5个月为全市最长，东部产业园片区126.1个月次之，外围板块去化压力持续固化；滨海湾新区仅4.3个月，因库存基数低而去化最快。
上图为图数据显示，库存面积自2025年12月起持续攀升，去化周期由2025年1月的43.8个月升至2026年7月的88.0个月，去化压力显著加剧。
东莞新房住宅库存方面，根据克而瑞监测，今年以来东莞新房住宅去化周期在提升，其中7月达到47.4个月（按近6个月平均去化周期计算），重回高位。同比去年7月的36.5个月，延续高位。
数据来源：克而瑞
2.5 月度热销楼盘TOP10项目
根据克而瑞监测，2026年7月东莞新房住宅成交金额TOP10项目呈现头部集中、央国企主导、滨海湾与松山湖高端项目领跑特征。
表 2026年7月东莞新房住宅成交金额TOP10项目
来源：克而瑞
统计口径：仅统计普通住宅。监测范围：东莞全市。
成交面积维度，可参考金额榜项目成交面积列，海湾花园7711㎡、万科首铸翡翠东望3547㎡为面积较大项目。
成交金额，则以海湾花园、建发缇云、松山湖润园这些项目为主。
上图数据显示，头部项目高度集中，海湾花园以3.07亿元居首，央国企及高端改善项目占据主导（数据来源：克而瑞）。
三、土地市场分析
宅地"缩量提质”，供应回升
核心关键词：成交宅地供应提速、溢价温和
3.1 "宅地"供应与成交表现：宅地"缩量提质”，核心区楼板价溢价！
根据克而瑞监测，7月东莞宅地出让开始活跃，改写了4-5月的0成交。
具体来看，2026年7月东莞成交2幅涉宅地块，宅地供应6.78万平方米、成交6.66万平方米，热门板块集中于松山湖、城区核心。
数据来源：克而瑞
统计口径：纯住宅、商住招拍挂用地。监测范围：东莞全市。
土地市场呈现"缩量提质、低溢价"特征，核心源于松山湖优质地块楼板价高达18795元/平方米，带动整体楼板价同比翻倍，而东城地块以底价成交、溢价率为0，凸显房企拿地谨慎，优质与外围地块分化明显。
上图数据显示，涉宅土地供应成交呈间歇性特征，7月楼板价升至16557元/平方米，为2025年以来次高，反映优质地块提质。
3.2 典型企业拿地情况：招商蛇口开始活跃
2026年7月拿地房企为东莞招盈置业（松山湖，属于央企招商蛇口旗下，以23.42亿元竞得纯住宅地块）与广州海致投资（东城，以2.35亿元底价获取纯住宅地块）。结合上半年"国资主导、低溢价、涉宅稀缺"特征，7月拿地格局延续央国企+城投主导，房企投资意愿集中于核心板块优质地块，外围地块以底价成交为主。
四、二手房市场
成交活跃显著，同比大幅攀升
核心关键词：活跃度延续提升、以价换量特征显著
4.1 成交量及区域分析
根据克而瑞监测，2026年7月东莞二手住宅成交3472套（环比+3.73%、同比+21.19%）、成交面积37.15万平方米（环比+0.53%、同比+20.19%），延续量升态势，4-6月连续站稳态势后7月市场继续环比同比双升，显示出东莞二手房市场的活跃度。区域成交以官方网签口径参考，南城、常平、樟木头、虎门、东城为成交套数前列镇街，松山湖二手住宅均价领跑超3万元/平方米（该区域数据为网签口径参考）。而过去的7月，东莞全市二手房总成交4449套，环比和同比均呈现上升趋势，其中环比上涨4.8%，显示出二手房成交较为活跃性。
下图为数据显示，东莞二手住宅7月成交在2月春节低谷后持续回升，4月以来连续站稳3300套以上，同比正增长态势明确，活跃度显著优于新房（数据来源：克而瑞，商品住宅口径）。
4.2 成交均价走势分析：“以价”驱动行情为主线
根据克而瑞监测，2026年7月东莞二手房住宅成交均价微幅下降，整体二手住宅成均价1.22万元/平方米、环比下降4.9%，同比下降12.11%，呈现比较显著的“以价”驱动行情。
数据来源：克而瑞
而结合上半年数据，2026年上半年东莞二手房整体成交均价约1.31万元/平方米、同比上升16.27%，呈现"量增价稳、以价换量"趋势。参考2024上半年成交均价20189元/平方米水平，在挂牌高位与买方议价能力增强背景下，二手价格企稳回升态势明确，量增价稳态势有望延续。
4.3 挂牌量分析
根据克而瑞监测，2026年7月东莞二手房全市挂牌量保持上升趋势，挂牌量为约7.779万套，环比上涨1.17%，与去年7月持平，整体二手房挂牌量延续“活跃”趋势。
回顾来看，2026年上半年末东莞二手房挂牌量平均月度为约7.68万套，维持高位。挂牌高位反映业主置换意愿较强，充足挂牌房源为"以价换量"提供空间。挂牌高位对价格形成一定压制，同时分流部分新房需求，成为新房成交承压重要因素之一。
数据来源：克而瑞
五、城市房企销售TOP10排行榜
5.1 企业销售金额榜：华润、建发前列，延续"头部央企主导"格局
综合来看，7月东莞房企成交额呈现出华润等央国企主导延续的局面。
根据克而瑞监测，2026年7月东莞城市房企全口径（住宅）销售金额TOP10合计成交259套住宅，合计成交金额为14.53亿元，套均成交均价(4.16万元/㎡)。
整个7月以华润置地、建发房产、东莞市润湖房地产位居成交金额的前三，其中华润置地以3.05亿成交额名列第一；建发房产以2.008亿位居第二；东莞市润湖房地产（其也属于华润集团旗下子公司，由深圳市润投咨询有限公司全资持股）以1.65亿位居第三。上榜的房企还有光大地产、中海地产、首铸集团、保利发展、万科地产、招商蛇口、三正地产。央国企基本霸榜东莞的成交榜单，显示出主导市场的“绝对实力”。其中华润、建发这些房企成为名列东莞市场成交额的榜首引领者。
（数据来源：克而瑞，全口径（住宅）销售金额）
而回顾2026年上半年东莞房企权益金额榜，呈现"本地国资+头部央企双主导"格局。
据克而瑞监测显示，东实集团以25.21亿元权益金额稳居榜首，依托滨海片区、东南临深多项目走量；华润置地19.26亿元居次，主打滨海湾高端；光大地产17.99亿元，深耕东城改善市场。
因此总的来看，7月东莞房企的成交金额TOP10项目开发商仍延续以华润置地、建发、润湖、光大、万科首铸、中海等为主，可侧面印证7月央国企主导延续。
（数据来源：克而瑞，权益金额口径）
上图数据显示，今年上半年本地国资龙头东实集团以25.21亿元领跑，央企华润凭高端产品溢价占据前列，市场集中度提升、格局稳固。事实上，今年1-7月东莞楼市楼盘销售TOP30榜单中，东实集团的东实旗康苑以12.55亿位居今年1-7月销售额的第一位。
六、楼市预判
东莞将延续"政策托底、成交企稳、分化延续、去库存为要"主线！
核心关键词：新房修复、二手房延续活跃，分化延续、去库存为要
总体研判：基于7月东莞新房成交的回落、二手房市场持续活跃，宅地交易始于积极，预计2026年8月东莞楼市新房延续修复，二手房维持活跃，将延续"政策托底、成交企稳、分化延续、去库存为要"主线，新房市场将持续低位企稳、二手量升价稳、供地精量提质。
6.1 政策走势预判
预计政策延续宽松托底基调，下半年LPR仍有下调空间。房地联动机制或将持续收紧涉宅供地，去库存、保障房收储、城市更新为主要抓手，政策以稳预期、防风险为核心、不搞强刺激。风险提示：政策落地效果与市场预期修复存在时滞，需关注需求端实际释放力度。
6.2 土地市场预判
预计涉宅供地会加速活跃，但侧重精量提质，优质地块集中于松山湖、滨海湾、城区核心板块；央国企+城投主导格局延续，小溢价、底价成交仍为主流；制造业用地占比料将保持高位，反映东莞"产城融合"用地导向。外围板块去化周期高企预计也或将进一步压制新增供地节奏。令人关注的是，东莞土地整备调规后，其明确开始大量增大住宅供应，其正在测试“低容”宅地的供应，其抛出“31.3亿”东莞CBD（东莞香港中心的隔壁）“王炸”宅地，容积率仅2.1，预计在8月中开始拍卖，其7月也成交了2宗宅地，其中招商蛇口在东莞出手拿地，其以23.4亿拿下东莞松山湖“宅地”（2026WR003号地块），楼面价约18795元/平，溢价4%，凸显东莞宅地开始活跃趋势。此外，东莞市2026年度土地储备计划调整后将新增拟储备土地10944.71亩，较原计划增加4717.07亩；其拟收回46宗闲置土地，总面积约2376亩；拟供应居住用地24宗，这系列举措预测东莞宅地将开始增量。
6.3 住宅市场预判与置业建议
预计新房成交低位企稳、均价承压，库存去化（88.0个月高位，其中东莞新房住宅去化周期达到47.4个月）为核心矛盾，水乡新城、东部产业园等外围板块销售压力持续；改善及高端产品结构性机会延续；二手房量升价稳态势有望保持。
置业建议：改善及自住需求可优先考虑核心板块新规产品，关注以旧换新与购房补贴红利，外围板块需谨慎评估去化与保值风险。风险提示：挂牌高位对二手价格形成压制，需警惕市场预期修复不确定性。
THE END
特别提醒：
1、本报告由克而瑞深圳行业分析师陈周科撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
2、本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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