2.2.本地楼市政策
济南自2026年7月1日至2027年6月30日执行新一轮住房公积金缴存基数标准。2026年度职工住房公积金最高月缴存基数设定为本市上一年度城镇非私营单位就业人员月平均工资的3倍，即33902元；历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区执行2400元最低缴存基数标准；缴存比例维持在不低于5%、不超过12%的稳健区间。
3.2.底价成交、房企谨慎
从成交地块逐幅拆解看，历下区长岭山片区07街区DCL-07-15地块由保利发展竞得，成交总价9.237亿元、楼板价6500元/平方米、溢价率0.00%、总建面14.21万平方米、容积率2.0；历城区新东站片区DWS1502地块由济南海通置业竞得，成交总价1.5896亿元、楼板价4673元/平方米、溢价率0.00%、总建面3.40万平方米、容积率2.0。两幅地块均以底价成交，核心区历下地块楼板价显著高于外围历城地块，区域间地价梯度分化持续固化。供应端方面，历下区科技城片区东新热电厂DKJ-09-01地块出让底价17.23亿元、总建面15.66万平方米，为月内最大体量待出让地块。
3.3.国企与本地平台为拿地主力
从7月济南涉宅用地企业拿地看，反映当前土地市场资金门槛下房企投资趋于集中与谨慎。整体来看，7月土地市场呈现"供应回补、成交清淡、底价成交、房企谨慎"的核心特征。
表1 2026年7月济南六区成交土地明细表
四、新建商品住宅市场
4.1.供应大幅收缩、成交季节性回落、价格低位企稳
2026年7月济南市内六区新房供应面积8.93万平方米，环比下降67.44%、同比下降73.93%；成交面积20.98万平方米，环比下降27.18%、同比下降9.22%；供求比0.43；成交均价16694元/平方米，环比上涨1.68%、同比上涨2.62%；成交金额35.03亿元，环比下降25.72%、同比下降6.42%（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统，含普通住宅、别墅）。近一年供应端大幅收缩，呼应上半年新盘供应同比缩减背景；成交端受暑期传统淡季影响季节性回落；价格端在低位窄幅波动中呈现企稳态势。
4.2.成交向核心区集中、均价梯度分化
从六区成交结构看，7月成交主要向历城、历下、槐荫三区集中，历城以7.46万平方米居首。均价呈现明显梯度分化：历下以23188元/平方米领跑，天桥以13870元/平方米垫底，核心区与外围板块价格差固化。这一结构性分化既源于地段稀缺性差异，也反映改善型需求向核心区集聚的趋势。
4.3.库存高企、去化周期分化加剧
2026年7月济南全市库存47419套、677.13万平方米，同比上涨9.26%、环比上涨1.2%，去化周期（12月口径）25.6个月（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）。六区去化周期横向对比分化显著：天桥12.9个月去化最快、库存39.26万平方米；历城18.7个月；槐荫20.1个月；历下28.2个月；市中31.4个月；高新66.7个月去化压力最为突出、库存92.75万平方米，远超12-18个月的合理区间。高新区库存去化压力持续固化，成为全市结构性风险的重点关注区域。
表2 2026年7月济南六区库存及去化周期表
六区去化周期与供求比交叉分析图。横轴去化周期越长去化压力越大，高新区位于图表最右端，去化压力显著突出（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，含普通住宅、别墅；监测范围：济南市历下、历城、市中、天桥、槐荫、高新区。注：供求比取7月各区数据）。
4.4.面积段与总价段结构分析
7月成交结构呈“120-144㎡首改主导、刚需与改善分化”特征，首改及高端产品成为量价双驱动力。
面积段方面，120-144㎡成交611套，占当月市内六区成交总量的39%；90-120㎡成交397套、占比25%；144㎡以上合计418套、占比27%（144-160㎡成交168套、1160-180㎡成交130套、180-200㎡成交42套、200㎡以上成交78套）。
总价段方面，150-200万元成交419套居首，120-150万元成交260套次之，200-250万177套，300-400万176套，500万以上85套，呈现“刚需去化+高端突破”的特征。
五、存量商品住宅市场
5.1.价格延续下行、十四连降
援引国家统计局数据，2026年6月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.1%、同比下降3.6%，已连续14个月环比下调。二手房方面，2026年6月二手房均价12925元/平方米，同比去年下降13.48%，套均价159万元。
5.2.市场格局演变：以价换量、买方主导
从新房与二手房价格走势对比看，新房均价在7月低位企稳于16694元/平方米，而二手房价格延续下行，呈现此消彼长关系。当前济南新房市场呈现"供应断档、以价换量"典型特征，"四代宅"、高得房率等改善型产品持续下沉，对二手房客源形成分流。济南房价处于筑底调整阶段，成交量能维持靠的是"以价换量"，核心区及优质改善盘价格相对抗跌，但整体价格底部仍在夯实过程中。
六、后市展望
总括判断，预计济南房地产市场将延续"低位企稳、结构分化、底部夯实"的运行格局，在中央"稳定房地产市场"定调与本地叠加政策托底下，市场修复有望渐进推进，但短期内难有大幅反弹动力。
政策走势预测：结合7月30日政治局会议"稳定房地产市场"定调与"适度宽松货币政策"取向，预计下半年LPR仍有下调空间、房贷利率或进一步走低；济南层面公积金支持、人才补贴、去库存政策有望延续发力，"好房子"与现房销售配套政策或进一步细化。风险提示在于政策效能释放需时间验证，市场信心恢复或不及预期。
土地市场预测：基于7月供应回补但成交底价化的特征，预计济南土地市场将延续"以质换量"，历下、新东站等优质核心地块仍有房企关注，整体溢价率短期难有实质性回升，国企与本地平台仍是拿地主力。风险提示在于房企资金约束
下拿地意愿修复缓慢，外围区域地块流拍或延期压力仍存。
新建商品住宅市场预测：预计暑期传统淡季成交延续低位波动，均价低位企稳、结构性分化持续，历下改善盘凭借地段稀缺性相对抗跌，而高新区去化压力短期难以实质性缓解。风险提示在于高库存去化与需求端修复的错配，弱产品、弱区位项目去化难度或进一步加大。
存量商品住宅市场预测：预计二手房"以价换量"格局延续，价格底部仍需夯实，成交量在低基数下同比或有支撑；核心区优质改善盘相对抗跌，外围区域价格下行压力仍存。风险提示在于挂牌量高企与业主预期变化叠加，价格筑底过程或延长。
THE END
本文由克而瑞济南行业分析师周童撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累， 以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力 作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
