引言：当"留学香港"遇上"一床难求"，一个千亿级赛道正在被重新定义
2026年的香港地产市场，写字楼与商铺仍在周期性底部徘徊，住宅市场在急涨后步入"阶梯式"整固期，唯独学生公寓这一细分赛道逆势升温，成为各路资本竞逐的焦点。从京东以7.5亿港元收购油麻地酒店物业改建学生公寓，到招商局、华润等央企，再到中原投资、晶苑国际、新加坡伟合控股等纷纷落子布局，市场呈现"群雄逐鹿"之势。
这场资本盛宴的底层逻辑并不复杂：香港特区政府全力推进"留学香港"品牌建设，非本地生学额上限从2024年的20%一路上调至2026/27学年的50%，资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限亦由100%增至120%。与此同时，高校校内宿位供给严重滞后——八大院校学生与宿位比例平均为3.4∶1，至2027/2028学年预计每年新增宿位需求约1.57万个，保守估计总缺口将达5.54万个。政策扩招与宿位供给的极端错配，催生了一个结构性、抗周期、现金流稳定的全新投资蓝海。
据统计，香港学生住宿市场回报率为4.5%至5%，优于传统甲级写字楼及中小型住宅。在私人住宅租金指数屡创新高、传统地产投资回报承压的背景下，学生公寓凭借"刚性需求+逆周期韧性+政策红利"的三重属性，正在重塑香港住房租赁市场的底层逻辑。本文试图从供需格局、资本动向、运营模式、未来趋势四个维度，对这一蓬勃兴起的市场做一次系统梳理。
一、供需格局：政策闸门拉开后的"床位黑洞"
需求端的爆发式增长。 随着香港打造"国际专上教育枢纽"战略的推进，非本地学生规模迎来爆发式增长。美联工商铺预测，2026/2027学年香港非本地学生规模有望达8万人；截至2025年底，全港专业化运营的学生公寓床位仅约3700个，即便算上京东、招商局、华润等新项目入市，总量也仅约6000个。
从政策节奏看，2023年施政报告提出自2024/25学年起，教资会资助院校非本地生限额由20%翻倍至40%；2025年施政报告进一步宣布自2026/27学年起提升至50%。这一政策闸门的直接后果是：中原投资测算2027/28学年香港前五所大学非本地生将升至6.78万人，增幅超35%；2022/23学年资助课程非本地生已达21709人，七年增幅31.7%。
供给端的严重滞后。 高校校内宿位建设周期漫长，供给弹性极小。立法会文件显示，2024/25学年学生宿舍总数约4.4万个，而全日制本地及非本地本科生及研究生达19.2万人，市场普遍估算床位缺口高达7万至10万个。高力国际预测，到2028年全港宿位缺口将达12万个；仲量联行的报告则推算，2025—2026学年香港学生住宿床位短缺约7.63万个，到2029—2030学年这一缺口将增加近一倍至约14.7万个。
不同机构的估算口径虽有差异，但方向高度一致：供需失衡不是短期现象，而是未来3—5年将持续扩大的结构性矛盾。超七成非本地学生需校外解决住宿，超八成非本地生需进入私人租赁市场——这正是学生公寓赛道爆发的根本动因。
租金与入住率的"双高"表现。 巨大的供需缺口直接反映在价格上。目前私人学生公寓月租普遍在5200—14800港元区间，过去一年涨幅最高达15%。红磡周边两房月租已涨到1.8万—2.2万港元，较去年同期贵了两三千港元。更关键的是，香港主要学生宿舍项目入住率高达98%至100%，中原投资运营中的尖沙咀一步居117学生公寓项目入住率已达100%。
? 这组数据揭示了一个核心特征：学生公寓不是"概念题材"，而是"现金牛业务"。学生租客租期稳定、预付租金、违约率低，使其具备穿越周期的优质现金流属性。
二、政策催化："城中学舍计划"如何打开供给闸门
面对愈演愈烈的住宿危机，香港特区政府的政策响应可谓迅速而系统。这套政策组合拳是学生公寓赛道从"零散二房东"走向"机构化运作"的关键转折点。
2025年7月，"城中学舍计划"正式启动。 核心措施是：扩大"酒店"用途定义以涵盖合资格学生宿舍；大部分商业用地无需规划审批即可改建；放宽建筑法规及地积比要求；改建工程须于18个月内完成。更重要的是，计划保留原有的"豁免总楼面面面积"，让业主在改装后仍能享受非住宅地积比率，大幅降低了改装的边际成本。
2025年施政报告进一步扩展计划范围。 除现有建筑物改装外，便利措施亦适用于重建或新建建筑物内兴建的学生宿舍。政府还预留全新商业及其他土地用于兴建新学生宿舍，从"存量改造"延伸到"增量新建"。
2026年7月，立法会财务委员会通过一笔过拨款共103亿港元予六间教资会资助大学，以加快兴建学生宿舍。与此同时，发展局首次通过公开市场邀请企业提交意向书，推出启德、沙田小沥源、东涌东三幅商业用地专门用于学生宿舍开发，初步估计可提供约4500个宿位。
政策的实际成效已经显现。截至2026年6月底，教育局已收到40宗"城中学舍"计划正式申请，其中38宗符合资格，预计可提供9100个宿位。从清空商厦到完工改造，全程预计仅需19个月，较旧有流程缩短超过30%；叠加免规划许可与保留过剩楼面两大优惠，享有政策红利的项目整体收益率可由普通的5%直接跳升至7%—8%。
⚠️ 政策红利的另一面是潜在风险：市区约有61幢旧式单幢住宅或中小型酒店已全幢改装为私人学生宿舍，主要分布于油尖旺（25幢）、九龙城（14幢）、中西区（8幢）。大规模物业改作学生宿舍，客观上与本地租客争夺盘源，可能进一步收紧市场供应并推高整体租金——这是政策制定者需要持续关注的平衡点。
三、资本图谱：从"零散二房东"到"机构化抢滩"
学生公寓赛道的资本格局在2026年发生了质的变化。据不完全统计，2025年至2026年8月，香港通过公开披露进行收购、改建的学生宿舍案例超10宗，合计成交金额超60亿港元；第一太平戴维斯统计显示，仅2026年前三季度，香港市场与此类物业相关的交易额已达33.5亿港元。
入局者的三类画像：
第一类：香港本地地产与资管巨头。 中原投资是早期切入者，2024年9月以1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店改造为"一步居117"，提供121个床位；2025年3月以约15.18亿港元收购九龙城富豪东方酒店，计划改建为约1500个床位的学生公寓，预计2026年9月部分开业，将成为全港最大单体私人学生公寓项目；2025年8月再以3.35亿港元收购西半山般咸轩。三个项目合计提供约1800个床位，目标在未来3年内增至6000个。2026年7月，中原投资与中金资本运营有限公司签署合作备忘录，共同推进香港学生公寓投资。宏安地产旗下商业学生公寓品牌"日新舍"于2024年正式营运，规划启德、旺角油麻地两大独立项目，全面启用后合计能够提供超1600个宿位。
第二类：内地央企与互联网巨头。 招商蛇口今年1月以2.06亿港元完成收购尖沙咀柯士甸路2号原酒店，改造成"CM+U"学生宿舍，目前已面向学生出租，公开回应称长期看好香港学生宿舍市场，有意未来两三年继续收购。华润隆地2026年3月斥资9.53亿港元收购悦品酒店·荃湾，计划改造为提供约900个宿位的学生宿舍。京东旗下公司以7.5亿港元购入油麻地海景丝丽酒店，目前正在改造中，预计今年下半年完工转型成学生宿舍。
第三类：国际资本与产业资本。 新加坡伟合控股2026年6月以约7.2亿港元购入大角咀ONE BEDFORD PLACE银主盘，瞄准学生公寓改造。老牌纺织企业晶苑国际相关联投资平台晶苑投资2026年6月斥资4.4亿港元收购九龙城及红磡两处物业改建学生公寓。中原地产联合创始人王文彦与信立泰实控人叶澄海配偶廖清清合资组建Goldenridge Worldwide Limited，接盘富豪东方酒店15.18亿港元交易。
资本青睐的核心理由，中原投资总裁叶明慧归纳为两个关键词——抗经济周期和极端事件下的韧性。"经济繁荣时，学生照常入学；经济低迷、就业困难时，更多人选择继续深造，反而支撑租赁需求。"她以2008年金融危机为例：当时美国房价下跌超50%，但学生公寓租金并未受到影响；新冠疫情初期，即便学校停课、部分学生返乡，中原投资旗下美国项目的收租率和出租率仍与疫情前几乎持平。
从回报角度看，莱坊数据显示香港学生公寓年化回报率约4.5%—5.5%，显著高于甲级写字楼的3.7%以及中小型住宅的3.2%—3.6%。中原地产创始人施永青判断，当前香港房产价格较历史高峰期仍有15%—20%的折价，资产估值处于合理低位，是优质的布局窗口期。
四、运营模式：四种路径与品牌化分层
世邦魏理仕研究2026年4月报告总结了香港发展学生宿舍的四种主要模式，每种对应不同的风险回报结构与营运要求：
住宅改建模式。 改动住宅间隔及设施，维持住宅用途，优势在于无需额外牌照、资产流动性较高、租务市场成熟；关键考量则是入场成本较高、租约期须超过28日、多名学生共签一份租约的法律安排复杂。
酒店改建模式。 在"城中学舍计划"下改装现有酒店，保留原有的"豁免总楼面面面积"，优势是入场成本较低、非住宅地积比率较高、客群弹性较大；关键考量在于须持有及更新酒店牌照，符合楼楼宇及消防安全标准，且整栋出售受限。
改装商厦模式。 同样在"城中学舍计划"下改装现有商厦，保留原有的豁免总楼面面积，优势是入场成本较低、可保留原有商厦的较高地积比率；关键考量在于转让须提前6个月通知政府及租户、租客限全日制学生、或需改装以符合通风及采光要求。
专建学生宿舍（PBSA）模式。 由政府提供专门土地，按学生宿舍需要着手规划和发展，优势是可建立品牌生态系统、设计完全配合学生需求、长期营运效益可控；关键考量是开发期较长，需时规划及建设，且土地成本须具竞争力。
在实际运营中，市场逐渐演化出两种资产策略：重资产收购模式（中原投资、华润隆地、京东等采用，购置物业产权）与中资产包租模式（青舍等运营商采用，聚焦油尖旺临近理工、浸会、都会大学的学区物业，只签5—6年长租合约承租楼层改造公寓分租赚租金差，不购置房产规避资金重压）。
品牌化与差异化定位成为头部玩家的核心策略。中原旗下"一步居"寓意"一步"的距离，项目通常邻近学校；"一汇居"则有"汇聚"之意，以启德项目为代表，周边分布多所学校，搭乘公共交通即可抵达。价格方面，一步居38号的豪华单人间月租17300港元起，而位于启德的一汇居提供三人间、四人间等多种房型，价格普遍在6200港元以上，从合租床位到单人套房覆盖多个需求层级。
宏安地产"日新舍"则以还原传统大学舍堂的寄宿社群氛围为核心定位，配套宽敞开放的共享厨房、专属健身区域以及露天羽毛球场，弥补无法申请到校内的学生缺失的校园社群体验。
? 运营能力的差异，将决定资产的最终退出价格。叶明慧向界面新闻描绘了一个在英美已运行数十年的学生公寓生意闭环：专业机构从拿地起规划为学生公寓，建成稳定运营后出售给追求稳定现金流的养老金、保险公司等核心投资人；物业老化后，偏好"价值增值"策略的私募机构接手进行翻新改造，提升租金与物业品质后再次出售。在这个闭环中，每一次转手都伴随着运营能力的升级。
五、未来趋势：结构性增长确定，但节奏与风险并存
综合仲量联行、高力国际、莱坊、世邦魏理仕、中原投资等机构的最新研判，香港学生公寓市场未来3—5年的发展趋势可以归纳为以下五个方向：
方向一：供需缺口持续扩大，赛道增长确定性极强
仲量联行预测，2025/26学年香港学生住宿床位短缺约7.63万个，到2029/30学年这一缺口将增加近一倍至约14.7万个。高力国际同样预测，2028年全港宿位缺口将达12万个。晶苑投资首席投资官陈伟文明确表示，短期内学生公寓供应过剩风险较低，学生需求仍显著高于市场供应。施永青判断："短期内，由于供应严重短缺，租金具备上涨动力——唯有价格信号才能吸引新资金入场。"
方向二：机构化、品牌化、规模化加速演进
香港学生公寓市场自2023至2024年才真正进入发展快车道，目前仍处于"初级阶段"。叶明慧预测，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，届时市场规模将突破千亿港元。中原投资已将供应目标从最初的2000—3000个床位上调至约6000个床位。随着"城中学舍计划"等政策落地，更多市场主体将参与竞争，从而倒逼服务品质提升。
方向三：资本结构升级，长线资金入场
仲量联行研究部资深董事钟楚如表示："由于学生住宿需求与学年周期具有高度可预测性，宿舍市场逐渐被视为多元化投资组合中的逆周期稳定资产，未来或可吸引包括保险公司、退休基金及主权资本在内的机构买家。"叶明慧透露，学生公寓已吸引主权基金、保险资金等机构关注并逐步入场。这在英美市场已是成熟模式，在香港尚处起步阶段，意味着资本结构的深度演变刚刚开始。
方向四：供给端"三箭齐发"，但短期难解渴
政府专项基金、城中学舍计划、专属土地出让三管齐下：103亿港元宿舍发展基金落地后可新增逾14300个标准学生宿位；"城中学舍"计划38宗合格申请预计提供9100个宿位；启德、沙田小沥源、东涌东三幅商业用地预计新增约4500个宿位。即便如此，相对于7万—10万的缺口，新增供给仍是杯水车薪。立法会议员黄浩明指出，由于单幢公寓提供的学生床位有限，因此供给增速不会过快，叠加特区政府吸引国际人才的政策，市场基本面预计在未来2至3年内仍保持强劲。
方向五：潜在风险与隐忧
第一，租金过快上涨可能引发政策干预。施永青认为现阶段政府不宜强行干预租金，否则会扭曲市场信号、削弱投资意愿，反而不利于增加供应——但这不意味着政府会长期放任。
第二，市区物业改宿舍的"挤出效应"。61幢物业全幢改作学生宿舍，客观上减少了私人住宅租赁市场的盘源供应，可能进一步推高整体租金，加剧本地租客的居住压力，引发社会层面的政策反弹。
第三，消防、安全、邻里等合规风险。酒店改建虽门槛较低，但须符合楼宇及消防安全标准；住宅改建涉及多名学生共签租约的法律安排复杂。随着经营规模扩大，监管合规将成为运营方的核心能力考验。
第四，资产价格泡沫风险。部分物业估值一年内翻倍，若未来非本地生政策出现调整，或全球经济环境剧烈变化导致留学需求收缩，重资产布局的玩家可能面临资产减值压力。
结语：黄金窗口期的"确定性"与"分水岭"
回望2026年，香港学生公寓市场正在经历从"零散二房东"到"机构化运作"的历史性跨越。政策扩招打开了需求闸门，城中学舍计划打通了供给瓶颈，103亿港元专项基金与三幅专属土地开启了增量建设——这三股力量的叠加，使得学生公寓成为香港地产市场中少数具备"结构性增长+逆周期韧性+政策红利"三重属性的赛道。
但必须清醒认识到：这是一个重资产、长周期、考验运营深度的生意。单个项目往往需投入数亿港元，仅能提供100至200个床位；从物业获取到改造装修，从品牌定位到日常运营，从租客服务到社群营造，每一个环节都在重塑资产的终极价值。中原投资、宏安地产等先行者已经在英美市场验证了这套打法，但香港市场的特殊性——地价高企、改造成本刚性、监管环境独特、租客结构高度依赖内地生——决定了这不是一个简单的"Copy to Hong Kong"故事。
未来2—3年，将是香港学生公寓市场的"黄金窗口期"，也是"分水岭时刻"。一方面，供需缺口持续扩大、租金具备上涨动力、机构化品牌化加速演进，为先行者提供了难得的布局时机；另一方面，资产价格快速重估、合规要求日趋严格、社会资本涌入带来的竞争加剧，也将洗牌那些仅靠"二房东"逻辑运作的中小玩家。
对于那些具备全产业链优势、能够获取优质资产、理解学生需求、并建立专业化运营体系的玩家而言，当下的香港学生公寓市场，正是一个与时间做朋友的机会。正如叶明慧所言："学生公寓在香港尚处发展初期，但抗经济周期、抗极端风险的特性已在英美市场经过数十年验证。相信未来市场会朝着稳健、专业化的方向走下去。"
而对于数以万计的非本地学子来说，这个市场的成熟与扩容，意味着他们将以更合理的价格、更完善的配套、更安全的居住体验，完成自己在香港的求学之旅——这或许才是"留学香港"品牌建设中最具温度的那一环。
