报告摘要
2026年7月，徐州市区商品住宅市场进入传统淡季，呈现出"供应低位回落、成交季节性缩量、价格结构性调整"三大核心特征。
供应端，徐州市区商品住宅仅新增105套/1.44万㎡供应，套数较6月环比下降74.59%，供应规模降至年内低位。供应主要集中在铜山区（73套）和鼓楼区（32套），泉山区、云龙区、经济开发区及淮海国际港务区当月均无新增供应，供应断档态势进一步加剧。
成交端，徐州市区成交539套/7.36万㎡，套数环比下降20.85%，同比上涨29.57%；成交金额8.47亿元，环比下降22.13%。7月作为传统淡季，成交规模较6月有所回落，但同比涨幅明显，市场韧性有所显现。
价格端，徐州市区成交均价11513元/㎡，环比下降2.40%，同比下降3.93%。价格环比回落主要受6月集中备案高基数影响，同比仍处下行通道，但降幅较上半年进一步收窄。
库存端，截至7月末，市区商品住宅狭义库存15297套/195.71万㎡。其中铜山区库存规模最大（6218套/77.65万㎡），淮海国际港务区库存最小（413套/4.71万㎡）。按近12个月月均成交计算，市区去化周期约17.1个月，库存压降效果持续显现。
土地端，7月市区成交6宗涉宅用地，总建面约38万㎡，平均楼面价约3817元/㎡，全部底价成交。铜山区独占4宗纯住宅用地，鼓楼区中心区板块1宗由金为集团竞得，另有1宗综合用地（和信广场南地块2025-64号）成交，核心区"小而精"地块仍受青睐。
区域格局，六区呈现"铜山领跑、经开突围、鼓楼量价齐升"的分化格局。铜山区以134套成交领跑全市，占比24.9%；经济开发区凭借高性价比项目成交130套，同比大增132.14%；鼓楼区成交116套，同比大增118.87%，成为唯一量价齐稳的主城区域。需求结构上，110-144㎡刚改产品占比超五成，三房户型占64%，改善型需求仍是市场主力。
01
宏观环境与政策框架
1.1 全国政策基调：稳增长持续深化，融资环境延续宽松
2026年7月，中央房地产调控延续"着力稳定"基调，政策重心聚焦"去库存、优供给、好房子"三条主线。货币金融环境延续宽松导向，LPR连续12个月维持3.0%-3.5%低位，社会融资成本持续低位运行。
行业政策方面，收购存量房用于保障房、城市更新与城中村改造、安全舒适绿色智慧的"好房子"建设成为核心抓手。中央层面持续推出组合拳，包括优化限购限贷政策、推进保障性住房再贷款、鼓励金融机构支持房地产企业合理融资需求等，为地方因城施策提供政策空间。
02
土地市场分析
2.1 7月土地成交概况
2026年7月，徐州市区成交6宗涉宅用地，其中5宗为纯住宅用地，1宗为综合用地，总建面约38万㎡，成交总价约14.5亿元，平均楼面价约3817元/㎡，溢价率0%，全部底价成交。
2.2 近一年土地供求走势
土地市场延续低位运行特征，2026年上半年成交5宗涉宅用地，成交总价1.36亿元。7月单月成交6宗，对比上半年明显放量，但全部底价成交，市场信心仍待修复。
03
新房市场整体表现
3.1 供求关系分析
2026年7月，徐州市区商品住宅新增供应105套/1.44万㎡，套数环比下降74.59%。供应规模降至年内低位，仅铜山区（73套/1.07万㎡）和鼓楼区（32套/0.37万㎡）有新增供应。
成交539套/7.36万㎡，套数环比下降20.85%，同比上涨29.57%。7月作为传统淡季，成交规模较6月有所回落，但同比涨幅明显，市场韧性有所显现。市场呈现明显的"半年冲量、淡季回调"节奏。
3.2 价格走势分析
2026年7月，徐州市区商品住宅成交均价11513元/㎡，环比下降2.40%，同比下降3.93%。
环比回落原因：7月作为传统淡季，6月集中备案的高基数效应显现，加之高价改善项目入市节奏放缓，整体均价环比小幅回落。
同比仍处下行通道：较去年同期12053元/㎡下降3.93%，但降幅较上半年进一步收窄。铜山区（均价10574元/㎡，同比+20.92%）、经济开发区（均价7394元/㎡，同比-27.25%）等区域价格分化明显。
3.3 库存与去化
截至2026年7月末，徐州市区商品住宅狭义库存15297套/195.69万㎡，去化周期约17.1个月。库存压降主要由供应断档驱动，属典型的"被动去库存"。
六区库存呈现"规模与去化能力错配"特征。铜山区高库存+快去化，处于合理区间；云龙区低库存+快去化，为全市最优，后续补库存需求较强；鼓楼区和经济开发区中库存+慢去化，去化效率有待提升；泉山区和淮海国际港务区低库存+慢去化，去化压力最大。
04
区域市场分化格局
7月六区成交呈现四区并立、梯队分化的特征。
第一梯队（100套以上）：铜山区134套、经济开发区130套、云龙区123套、鼓楼区116套，四区合计503套，占比93.3%。
第二梯队（50套以下）：泉山区32套、淮海国际港务区4套，两区合计36套，占比6.7%。
价格梯队：四档分化，改善主导
第一梯队（15000+）:泉山区，凭借高端改善项目支撑
第二梯队（12000-15000）:云龙区、鼓楼区，主城改善项目集中
第三梯队（10000-11000）:铜山区，均价同比上涨20.92%，改善产品占比提升
第四梯队（8000以下）:经济开发区、淮海国际港务区，刚需走量为主
05
需求结构分析
房型特征：三房占比64.0%，为绝对主力房型 ；四房占比29.9%，改善需求占比近三成；三房+四房合计占比93.9%，刚改+改善需求主导市场；叠加、双拼、独栋等低密产品合计18套，占比3.3%，但均价显著高于普通住宅。
改善型需求主导：110-144㎡面积段+三四房户型合计占比超80%，刚需产品（90㎡以下、二房）成交极少。
价格梯度清晰：刚需段（90-110㎡）均价6,000-7,000元/㎡；改善段（110-144㎡）均价10,000元/㎡左右；高端段（144㎡以上）均价12,000-18,000元/㎡。
大户型供应空白：130-144㎡供求比0.01、144-160㎡和160-180㎡零供应，热销面积段面临断供风险。
06
项目竞争格局
7月份徐州市区商品住宅成交金额TOP10项目合计成交252套/47221万元，金额占总成交的56%。
区域分布：云龙区4席，经济开发区2席，鼓楼区2席，泉山区1席，铜山区1席。
项目特征：招商序以8316万元成交金额登顶，均价19194元/㎡为TOP10中第二高，定位高端改善；华美东山悦以83套成交套数领跑，但均价仅5211元/㎡，为TOP10中最低，典型刚需走量盘；绿城紫薇东院均价23001元/㎡为TOP10中最高，别墅产品定位高端改善；金为启樾、璟樾府均价均超15000元/㎡，主城核心区改善产品标杆；经济开发区凭借华美东山悦、绿城紫薇金澜两个项目跻身金额前三，成为7月市场最大黑马。
07
市场格局判断
8月徐州市区市场仍将处于传统淡季，成交规模预计维持低位。但结构性机会值得关注:
• 核心区域：（鼓楼、云龙、泉山）凭借改善需求支撑，量价相对坚挺；
• 铜山区：库存规模最大，但月度去化能力最强，仍为走量主力；
• 经济开发区：凭借高性价比项目入市，成为市场新增长极；
• 淮海国际港务区：供应匮乏，成交持续低迷，仍面临去化压力。
徐州市区市场在优质供给带动下逐步迈向高质量发展阶段，市场修复以结构性改善为主导。"好地段+好房子"将成为分化市场中锚定价值的核心筹码。
THE END
特别提醒：
本文由克而瑞徐州行业分析师孟萌撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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