今天聊一份行业报告.

今天聊一份行业报告。

前两天，潮新闻和浙报传媒地产研究院办了个"浙江楼市年中闭门研讨"，11家在浙房企的区域代表聚在一起聊市场。会上分享了一份研究报告，梳理了当前杭州楼市几个值得关注的特征。

老朱看完之后，觉得有几个点对买房人挺有参考价值，跟大家唠唠。

第一个信号：600到1000万的中产改善，供应不太够。

报告把600到800万叫"中等改善"，800到1000万叫"高级改善"，合起来就是"中产改善"这个价格段。

数据很有意思：2025年全年，这个总价段成交占比13.1%。到了2026年上半年，涨到了15.7%。说明需求在往上走。

但供应没完全跟上。截至6月底，杭州八区600到1000万总价段的存量只占总量的13.5%。

为什么会出现这个问题？报告分析了两层原因。

需求端，这类购房者多数是置换的，需要卖掉手上的二手房才能凑够钱。但二手房价格在跌，而且不好卖，加上收入和就业的不确定性，这部分人群的购买力被压制了。

供应端，就算有房子，分布也不均匀，挑起来费劲。一部分人只能流向二手房市场，成交规模就一直上不去。

从板块分布看，600到800万存量前三的板块是浦沿、未来科技城、华丰。800到1000万存量前三的是浦沿、之江转塘、闲林。

报告特别点了一下浦沿——滨江区想买这个总价段的新房，可选范围几乎只有浦沿。武林、申花、城东新城这些中心城区板块，这个总价段的房源基本没什么可选的。

下半年情况会缓解一些。浦沿的大家雯月隽庐、英冠月澜雅颂、滨江观序尚府几乎同时上市，滨江区的改善需求会有个集中的释放窗口。

第二个信号：顶豪成交创新高，但供应也堆起来了。

2026年上半年，杭州3000万以上顶豪成交201套，创了历史新高。

但与此同时，同级别的存量也达到了历史高峰——将近1200套。存量占比达到了3.3%，这是什么概念？以前顶豪都是零星推盘，现在是一大批集中入市。

分区来看，拱墅区存量占比最高，33.4%；上城区24.5%，滨江区23.8%。板块来看，湖墅大关占了31.4%，望江22.6%，滨江区政府21.3%。

望天际、栖湖云庄、滨杭传麒府、万潮玖序、奥映世纪、海潮玖序这"六小龙"是主力。另外还有浩运府、安璞逸庭这些高低配项目的排屋，以及定湖里、枫丹玫瑰园等外围排屋产品。

业内现在有两种判断：一派认为这波热销是限价时代积压需求集中释放，属于脉冲行情；另一派看好杭州高净值人群的承接力，觉得需求足够。

报告的态度比较谨慎——顶豪虽然套数不多，但货值很高，而且这类买家对价格不敏感，开发商很难通过降价来清尾货。哪怕最后只剩一两套积压，整个项目的利润率都会受很大影响。

第三个信号：叠排业态，两头受压。

外围板块存量积压，中心城区价格太高。

外围板块里，星桥一个板块就占了全市八区叠排存量的15.5%，超过500套。闲林、瓶窑也都有大量库存。这些地方前期已经消耗了大批客户，板块综合条件又没有明显提升，需求饱和了，形成积压。

中心城区呢，叠排总价基本都在1500万以上，部分超过2000万，甚至还有3000万以上的。以前中心城区叠排是非顶豪改善客群的首选，现在价格涨上去了，超出了原有客户群体的预期。

两头都不好过。

不过报告也提到，云谷这种中心城区供应量少的新兴板块，价格和需求比较匹配，去化速度还可以。

最后一个信号：潜在供应量在下降，但去化周期反而拉长了。

截至6月底，杭州市区住宅潜在供应量约1391万方，比2025年底下降了52万方。

但因为去化速度也在放缓，去化周期从31.2个月拉长到了33.4个月。简单说就是：房子没以前那么多了，但卖得也比以前慢了。

关注我，和老朱一起看杭州楼市。

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