【卷首语】
「老港宁在宣桥」，专注宣桥大居的权益科普、政策公示、判例解读与维权追踪。
这里不讲谣言，只讲合同条款、上海官方政策与司法判例。团结才有力量，理性方能守护权益，让我们共同守护家园品质与资产价值。
一、收房篇｜权益守护成果落地，守好进门第一关
⚠️ 重要提示： 以下合规收房标准，均为全体业主团结守护权益、多次投诉后争取而来。成果来之不易，请各位邻居务必熟知，坚决守住底线，切勿让违规收费死灰复燃！
| 收费项目 | 物业原定方案（违规） | 业主投诉后后现状（合规） |
|---|---|---|
| 物业费 | 强制预收一年 | ✅ 仅需预缴1个月（依据合同第五条） |
| 垃圾清运费 | 按产证面积收25元/㎡ | ✅ 11元/袋，实报实销，不预收 |
| 装修押金 | 强制收取2000元 | ✅ 已全面取缔，无需缴纳 |
| 维修基金 | / | ✅ 法定流程，必须缴纳，收费透明 |
? 收房核心铁律：
- 先验房，后签字，再缴费。 坚决拒绝“先交钱后拿钥匙”。
- 查验“两书一表”。 缺一不可：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》。
- 问题留痕。 空鼓、渗水、门窗损坏等，必须在验房单书面登记，口头承诺无效。问题未整改，坚决不签收。
- 保修期备忘。 屋面防水、外墙防渗漏保修期为5年（按照第一个人收房的时间开始计算）；电气管线、给排水管道、设备安装和装修为2年（按照你收房的时间开始计算）。请在保修期内及时要求开发商维修。
补充阅读
物业合同签订日期去年7月？那不是已经一年保修期过了吗！！！！
二、物业篇｜规避败诉风险，掌握博弈主动权
? 真实判例警示（宏港苑）： 业主因单纯拒交物业费被诉，欠费4000元，被判赔8000元（含滞纳金、诉讼费等）。
- 误区： 以暴制暴，直接拒交。
- 正解： 抓住物业违约瑕疵，依法主张打折或减免。
补充阅读:
宏港苑真实案例：本金4127，违约金4088！拒缴物业费=给物业送钱？
? 取证标准化（决定诉讼成败）：
- ❌ 随手拍一张照片 = 法庭无效证据。
- ✅ 有效证据链： 使用水印相机 + 连续多日拍摄 + 同一角度 + 问题持续存在记录。
- ? 王炸证据： 向主管部门（住建、房管、市监）投诉后获取的《责令整改通知书》。
? 电梯安全维权：
- 扫码：扫描轿厢内绿色特种设备码，直报市场监管局。
- 同步：告知物业维保。
- 目的：防止物业私自消档、拖延维修。补充阅读:
? 公共收益归属：
电梯广告、门禁广告、摆摊费、场地租金，均属于全体业主共有。物业不公示、私分即违法，坚决抵制。
三、车位篇｜合同为据，捍卫公共资产
⚖️ 合同第十条白纸黑字： 小区地上及地下车位，产权归全体业主共有。
- 无二次收费： 前期物业合同中无额外约定，车位管理费已包含在物业费中，停车收不收费，与物业毫无关系，这是业主自己的事。
- 程序正义： 未召开业主大会、未获业主授权，物业无权收取停车费及管理费。私自收费即侵犯业主公共权益。
四、充电桩篇｜叫停商业牟利，守护公共利益
小区物业此前私自推进的经营性公共充电桩项目，现已全面叫停。
- 业主应对： 短期内请自行克服充电困难，切勿图一时之便。
- 监督重点： 严防物业趁业主松懈，变相重启或偷换概念落地盈利性充电桩项目，侵占小区公共资源。
五、学区篇｜紧盯政策红利，拒绝画饼充饥
? 政策背景： 上海市大型居住社区享有教育资源倾斜、名校托管、师资扶持等专项政策。
? 宣桥现状： 宣顺学校目前由原宣桥学校老教师（3名老教师）及新招聘教师组成，名校托管、优质师资倾斜政策尚未实质性落地。
? 业主诉求： 持续合法发声，全力争取建平、进才、明珠等市级优质教育集团资源入驻。
补充阅读:
六、产权办证篇｜厘清责任，依法索赔
- 性质： 动迁安置房依法可办理不动产权证。
- 脱钩： 物业费缴纳与办理产证无任何法律关联。
- 追责： 办证责任主体为开发商，若逾期办证，业主可依法索赔违约金。
- 保管： 所有合同、票据、凭证请自行妥善保管，谨防遗失。
- 补充阅读
七、业委会篇｜拿回自治权，才是终极解药
⚖️ 法定成立条件（满足其一即可）：
- 交付面积达到50%以上（很容易满足）；
- 首套房屋交付满2年。? 最新进展： 目前3、5、7地块已完全满足成立条件。⏰ 倒计时： 法规要求开发商在条件达成后1个月内提交筹备材料。? 行动： 全体业主监督，倒逼开发商履责，早日夺回小区定价权、管理权与决策权。开发商拒绝提交申请时，业主联名发起业委会成立！
八、合法发声篇（合规、安全、有效）
- 原则： 基于事实的诉求受法律保护，拒绝谣言，拒绝躺平。
- 信访规范： 集体反映问题，代表人数不得超过5人，严禁聚众闹事，文明理性表达诉求。
- 线下地址：
- 宣桥镇信访： 沪南公路8888号（宣桥镇人民政府内）。走法： 从小区出来，走到六奉公路，过沪南公路后右手边即是镇政府对面/大门一侧，认准门牌进信访接待室。
- 盯装修时抽空骑电瓶车几分钟即达。切勿扎堆聚集，单人前往即可。 陈述时请聚焦个人实际生活困难（如物业费过高经济压力、收房质量问题等），客观表达自身诉求，合规高效留痕。
- 老港镇信访： 老港派出所南边约10米（建中路一带），老港搬迁过来的邻居可就近反映原拆迁安置相关诉求，物业费，物业费补贴，利息等需求。
- 高效渠道： 12345热线、住建委、房管局、市场监管局、信访办，多层级留痕效果最佳。
九、业主共识
- 成果守护： 今日之便利，源于昨日之团结。遇违规收费反弹，请立即拨打12345投诉并群内通报。
- 理性维权： 不恶意欠费，不违规聚集，凭合同、讲政策、重证据。
- 人人有责： 公共权益不会从天而降，拒绝沉默，寸土必争。
【加群指引】
⚠️ 已在「老港宁在宣桥1群」的邻居，请勿重复加2群
！！！！！！！！！！加过1群的不要再加了，加了也不会通过！！！！！！！
群内信息实时同步，重复进群会挤占新邻居名额，请老邻居们把位置留给新人。
团结发声，方能守住家园！
【免责声明】
- 合规维权： 本文内容及本公众号所有素材，旨在普及法律法规、分享维权经验、公示官方政策，仅供宣桥大居业主参考。我们倡导合法、理性、文明的表达方式，严禁任何形式的暴力抗法、聚众滋事或发表不当言论。
- 个人责任： 信访、投诉及诉讼均为业主个人行为。在反映诉求时，请务必基于事实，对自身言行负法律责任。切勿轻信非官方渠道的煽动，避免造成不必要的法律风险。
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