华润深圳湾悦府一期
2026年7月市场报告
丽兹行悦府一期团队致力为您提供专业值得信赖的长期服务以下内容预计用时5-8分钟阅览
01
深圳市场资讯
02
悦府一期社区市场
03
到访客户和意向客户汇总
04
全深圳好房推荐
05
全球资产配置项目推荐
市场资讯
一、全市房产市场
2026年7月，深圳楼市整体呈现“淡季不淡、同比走强、环比温和回落、市场高度分化”的格局。
一二手住宅合计：全市一二手住宅合计网签/过户 8324套，同比上涨约 13.8%（其中新房住宅3529套，同比+32.7%；二手住宅4795套，同比+3%）；
商品房总量：全市商品房（含住宅、商业、办公等）总网签量约10367套。
1、全市新房市场
2、全市二手市场
2026年4月底政策调整后，深圳二手住宅成交出现阶段性修复。5—7月累计成交15,422套，同比增长11.4%；全市成交单价由3月的4.93万元/㎡回升至7月的5.26万元/㎡，5—7月连续稳定在5.2万元/㎡左右，说明政策释放了部分有效需求，市场价格结束了前期快速下探，进入低位企稳阶段。
本轮修复尚未形成持续的量价上行。5—7月成交量由5,534套逐月回落至4,795套，同比增幅也由18.1%收窄至3.0%，政策后的成交动能正在减弱。与此同时，7月全市挂牌量仍有10.13万套，同比增长约34.4%；挂牌成交比由去年同期约16套升至21.1套，供应增长明显快于成交增长。当前价格企稳更多是政策窗口和成交结构共同作用的结果，还不能解释为供需关系已经反转。
二、全市二手豪宅市场
据不完全统计，7月我司细分豪宅楼盘新增挂牌量138套，今年整体市场单月新增挂牌在150套左右浮动，对比去年有所下降，核心今年市场放量，一手新房同时促进消化。
面积：322平
居室：4房2厅3卫+保姆房
7月31日起拍价6200万一拍流拍；二拍起拍价4960万，8月17日正式开拍。
面积：228.3平
居室：2房2厅3卫
起拍价1992万，8.3日开拍，最终法拍价2316.796万，单价10.16万，低于市场价10%~15%。
半岛城邦三期4栋2单元29A
面积：159.49平
居室：4房2厅2卫
7月底法拍价格2811.49万，单价17.62万，接近二手市场价（同户型5月成交高层2860万，单价17.93万）。
总结
整体来看，深圳法拍房市场呈现“成交规模扩大，但去化压力同步上升”的特征。
2025年上半年流拍率整体处于较低水平，其中3月降至28.14%，为观察期最低点。进入下半年后，流拍率明显抬升，8月至12月基本维持在50%左右，11月达到56.06%的阶段高点，说明挂牌房源增加后，市场承接能力有所减弱。
2026年市场波动进一步加大。1月成交351套、流拍率40.41%，表现相对较好；2月流拍率升至54.75%，3月回落至40.27%。4—6月成交量维持在451—467套的高位，但流拍套数由366套增至415套，流拍率连续上升至44.81%、46.55%和48.11%。
截至7月26日，成交约367套、流拍390套，流拍率进一步升至51.49%。从3月至7月的变化看，流拍率已连续四个月上升，反映市场交易规模保持活跃的同时，二手房源消化难度和竞拍难度正在加大。
1、社区客户到访情况：
悦府一期2026年7月我司买卖带看客户情况：
买卖客户共计：9组，复看客户共计：1组悦府一期2026年截至7月30号我司买卖累计带看客户情况：买卖客户共计：98组，复看客户共计：25组
悦府一期7月份相对比6月份，到访量下降，环比4月下降50%；对比5月份，环比4月下降47.1%。
到访量下降核心受两方面因素影响：
一是 社区目前挂牌房源偏少，供给端选择有限；
二是周边一手新盘（如联泰加推、安缇雅苑入市）分流客户。
尤其前几年区域无新盘竞争，今年新盘密集供应显著削弱二手流量。成交端同步承受压力，26年仅1套法拍成交，常规市场交易暂未启动，反映买方市场下客户观望情绪加剧，新盘分流与二手供给不足共同导致流量与成交双降。
2026年买卖成交数据
2026年7月买卖房源实时成交共计：1套（法拍）
悦府一期7月正常买卖房源暂无成交，客户关注悦府一期也会对比竞品一二手楼盘，悦府竞品二手楼盘7月成交情况如下：
海上世界双玺：3套
恒裕滨城二期：1套
半岛城邦三期：1套
香蜜湖一号：2套
天鹅湖花园：1套
深圳湾一号：0套
招商玺家园：0套
7月关注度最高的一手项目是——联泰超总湾
买卖挂牌情况
社区总计挂牌：13套
249㎡：2套、挂牌房价5100-5500万、挂牌单价20.46-22.07万；
262㎡：5套、5500-6500万、挂牌单价20.97-23.95万；
322㎡：3套、7500万-1.1 亿、挂牌单价23.29-34.16万；
364㎡：2套、8800万-1.3 亿、挂牌单价24.17-35.71万；
挂牌总价区间：5100万-3.2 亿
挂牌单价区间：20.46万/㎡-62.87万/㎡
2026年租赁成交情况
2026年7月租赁房源实时成交共计：1套
截至7月31号悦府一期共出租了7套房源，其中4套为我司成交。
租赁挂牌房源
租赁房源总计挂牌：10套249㎡：5套、6万/月-7万/月
262㎡：2套、7万/月322㎡：1套、12万/月
364㎡：2套、12万/月
挂牌总价区间：6万-12万
悦府意向客户情况
意向客户
L先生，后海业主，首套置业，意向249户型，预算5000万以内
262平B/F户型意向客户：
Z先生，科技园业主，品质升级，意向262户型，预算5000万以内
322平D户型意向客户：
364平A/E户型意向客户：
Z先生，蛇口业主，可验资1亿，锁定悦府高区364平楼王
后海周边社区的业主考虑品质升级或小换大，如：悦府二期，深圳湾一号小户型、三湘海尚、君汇新天、岸芷汀兰、纯海岸、浅水湾、浪琴半岛等 华侨城、科技园周边的业主或租户，考虑配套品质升级换到后海核心区 关外的楼盘业主或外地客户，考虑品质升级换到后海核心区或在深圳核心区资产配置 悦府一期的业主，小换大或给孩子买一套房子做资产配置
全深圳好房推荐
1、【深圳湾一号】
?【基本信息】
?位置: 前排T8栋
?面积: 330平
?居室: 3套房+家庭厅+保姆套房
?朝向: 东北西三面采光
①是社区三房里面最好的户型，景观和T4栋一样，东向北向没有任何遮挡，看人才公园和后海最好的景观
②本房比今年成交价低1800万，同户型10+高楼层仅这一套在卖
2、【华润深圳湾悦府二期】
?【基本信息】
?面积：225平
?居室：3房（双套房）+1室内花园+1保姆套房
?朝向：东北南
②深圳湾最核心地段，楼下就是深圳湾万象城，4开头能买到位置最好，配套最好，品质最高的住宅项目。
③全空间看海，3 个卧室和客厅都是一线海景，带保姆套房，可改4居室，满足一家人居住属性。
3、【招商玺家园】
?【基本信息】
?房本面积：425平
?居室：5房＋保姆房
?朝向：西南北
#同户型挂牌15套，此房业主心态最在线
?【推荐理由】
①425㎡纯板楼楼王户型，专梯入户、3.6米层高、全屋落地窗+超大横厅+4套房设计，尺度奢阔，居住舒适度拉满。
②25年7月初交付的全深圳楼龄最新的小区，央企招商品质+高端物业，现房即买即住。
③高楼层无遮挡，270°一线山海城景观，深圳湾海景、太子湾k11、大南山尽收眼底。
4、【纯水岸】
?房本面积：454平
?使用面积：约1500平
?户型：10卧室+2工人房
?花园：约1680平
?格局：上下四层
#稀缺独栋 + 核心地段，属于 “卖一套少一套” 的硬通货
#深圳顶级圈层聚集地，居住人群高度统一
?【推荐理由】
“楼王级”独栋——占地2000㎡，私家花园约1500㎡，自带篮球场、泳池、苏式园林荷塘。
5、【新玺】
?【基本信息】
?房本面积：405平
?居室：4套房3厅5卫+保姆套房
?朝向: 西南北
?【推荐理由】
①全套房格局，四个大套房加保姆套房，且主卧带步入式大衣帽间，家庭每个成员都能享受到独有的私人空间
②这个户型全社区只有9套，一手卖完，这套是目前唯一在卖
③商务真公寓，一手样板间，现在低于一手原购值出售
6、【GCC联泰超总湾】一手新房
项目地处深超总核心地段，品质对标深圳湾1号，以高性价比入主城市顶级资产，机会难得，恭迎实地品鉴。
✅五大顶级样板间矩阵：匹配不同家族形态
目前T4栋在30层及16层共开放5套大师样板间，精准切割不同生活需求：
1️⃣312㎡ 凯丽赫本设计 3房+保姆间 卧室与餐客厅全南向排布，采光面极致，光影质感细腻。
2️⃣331㎡ CCD设计 3套房+保姆间 独立中厨设计，搭配瑞族8件套顶级厨电，橱柜系统更显轻盈科技感。
3️⃣456㎡ 法式风格大师 4套房+书房 法式轻奢硬装，色调温润，主打居家温馨与家族团聚氛围。
4️⃣456/576㎡ 亚布设计 详见下方 顶级定制系列，艺术感最强。
5️⃣（王牌）576㎡ 亚布设计 4套房+书房+家庭厅+中西双厨+红酒储藏室+保姆间 东边户楼王，双主卧270°观景，每个卧室均享独立景致，无对视，私密性绝佳。
具体户型图：
?面积：576平米
?居室：4套房＋书房＋家庭厅＋餐客厅＋保姆套间
?单价：20万-25万/平米（折扣前)
?装修：亚布设计师（T5栋520户型同款）但是颜色有差异
?【景观亮点】
景观视野没有对视和遮挡。
东向：蓝楹湾别墅和欢乐海岸
北向：华侨城内湖湿地
南向：深圳湾海景
海外项目推荐
香港 | 九龙东维港湾区大型新盘
?交通利好：规划天桥直达屯马线土瓜湾站，2站启德、3站过海到港岛
?教育配套：35校网（小学）+ 九龙城区校网（中学。属于香港TOP级中学校网，#热门BAND1中学集中地，子女升学便利；
?#社区配套： 自带近12万呎街区商场、6大主题会所，日常消费休闲一站式；
✅#地段潜力： 市建局重点重建片区，海滨长廊连通启德，高层单位可远眺土瓜湾海滨+启德景观，主打两房户型。居住舒适度高
?342尺2房，764万，租金预估2.4万/月
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