观察丨贵州康养旅居项目调研报告(下)

1. 基础基本面 

1）区位：桐梓九坝镇（重庆避暑后花园），海拔1300米，夏季均温22℃，距桐梓东站10公里；3000亩原 始林海+1.2万方高山湖泊，生态资源优质。

2）开发定位：刚需平价旅居社区，主打重庆候鸟养老，精细化社群运营。 

2. 市场客群数据

1）核心客源：重庆退休老人（占比85%），每年5-10月长期居住，平均停留5-7个月；

2）产品价格：33-69㎡精装小户型，总价19万起，极低置业门槛，投资自住双需求；

3）社区规模：入住业主数千户，夏季小镇涌入12万重庆旅居人口，客群基数庞大。 

3. 产品与配套业态 

地产产品精装小户型避暑公寓，全适老化基础配置，低总价、低物业费。 康养&社群配套

1）生态配套：高山湖泊环湖步道、森林公园、露营基地；

2）生活配套：业主食堂、云湖生鲜市集、社区班车接驳镇卫生院；

3）康养硬件：1200㎡健康管理中心、800㎡理疗中心、中西医基础体检设备，贵州康养大学产学研基地； 

4）核心软性配套：三大管家体系（行业标杆）  生活管家：房屋维修、保洁、生鲜配送、出行预约；  健康管家：免费年度体检、慢病档案、急救一键呼叫、三甲就医绿色通道； •快乐管家：36个业主兴趣社群（太极、书画、徒步、合唱、模特），全年免费活动室。

4. 运营模式（社群运营范本）

1）前置服务：卖房即绑定全套管家服务，用社群、健康服务作为核心销售卖点； 

2）社群常态化运营：4-10月每周固定文艺活动，打造业主归属感，老带新成交占比超40%； 

3）健康管理标准化：全员建立电子健康档案，基础康养服务免费，深度理疗增值收费； 

4）配套平衡距离短板：社区班车弥补距离镇中心2公里的配套缺陷。 

5. 盈利结构 

1）核心收入：小户型住宅销售（走量为主，现金流回笼快）；

 2）稳定长期收入：物业费、业主食堂、理疗康养增值服务费、社区商铺租金、社群活动衍生消费； 

3）增值收入：房屋托管出租（重庆业主夏季托管，项目统一运营短租）。

6. 优势 

1）三大管家标准化服务体系，社群运营成熟，业主粘性极强，老带新获客成本极低；

 2）精准锁定重庆刚需候鸟客，低总价小户型走量快，去化压力小； 

3）健康管理前置植入销售环节，把康养服务转化为房产核心卖点；

 4）超大原生湖泊+森林独家生态资源，区别九坝其他竞品小镇。 

1. 基础基本面 

1）区位：遵义汇川大娄山腹地，2.3公里天然溪谷、8处天然锶镁矿泉泉眼，弱碱性矿泉水，森林负氧离子 2万+/cm³；渝黔高速直达，重庆1.5小时车程。

2）开发规模：已售900余户，入住800户，中等规模生态康养社区，兼顾置业、长租、短租酒店三重模式。 

2. 市场客群数据 

1）客源分层：重庆、四川退休候鸟（60%）、贵阳本地改善家庭、外省长线康养客（北上广、新疆）； 

2）居住模式多元：买房自住、夏季月租2000-4000元租房、酒店短住200元/天，灵活适配不同需求； 

3）核心卖点：天然矿泉水资源，主打泉水康养、慢病调理。

3. 产品与配套业态 

地产产品 35-61㎡溪谷精装旅居公寓，低层洋房，户户临溪景观；同步配套60间康养酒店公寓，支持灵活租住。 康养配套（泉水康养差异化） 

1）独家自然资源：天然锶镁矿泉溪流，社区直饮山泉水、泉水泡脚康养区； 

2）生态康养：2.3公里溪谷康养步道、森林运动公园、农耕体验园； 

3）医疗配套：社区康养理疗馆、基础体检、周边镇卫生院绿色通道，无自有中医院； 

4）生活配套：业主餐厅、社区商超、书画活动室、户外运动场地。

4. 运营模式 

1）三重居住模式并行：产权销售+业主托管出租+自营酒店短租，盘活闲置房源； 

2）自然资源深度利用：泉水康养作为核心IP，推出泉水泡脚、山泉食疗、溪谷徒步康养套餐； 

3）季节性社群运营：夏季常态化文艺、徒步活动，冬季弱化运营，以房屋托管租赁为主； 

4）轻资产物业运营，无重资产医疗配套投入。 

5. 盈利结构 

1）核心收入：住宅产权销售； 

2）租赁增值：酒店短租收入、业主房屋托管佣金； 

3）辅助收入：物业费、理疗馆服务费、社区商业租金、泉水康养体验套餐。 

6. 优势

1）稀缺天然矿泉溪谷资源，打造独家泉水康养IP，差异化区别普通避暑大盘； 

2）租售并举多元居住方案，降低客户决策门槛，投资客接受度高； 

3）距离重庆核心客源地车程短，跨省引流优势明显； 

4）社区自然景观沉浸式康养，居住舒适度高，业主复购、转介绍多。 

本次旅居康养项目调研案例到此结束，后续我会将持续总结优秀实践经验，加强行业交流互鉴，以标杆项目为参照对标对表，不断打磨优化康养产品品质，助力贵州旅居康养产业稳步发展。