“2026年3月，上海市规划和自然资源局印发了《2026年上海市城市更新规划资源行动方案》，明确了全年城市更新工作的核心方向和具体任务。本文梳理了方案中与设计、规划、运营从业者直接相关的四项重要变化，并提炼了三个值得关注的判断方向。”
2026年3月，上海市规划和自然资源局印发《2026年上海市城市更新规划资源行动方案》。
城市更新领域的政策文件近年持续增加，每年都有新的行动方案出台。从业者不难产生一种感觉：政策密度在加大，但哪些变化真正影响项目的推进方式，未必看得清楚。
今年的方案有些不同。它不是在既有框架下的常规推进，而是在几个关键方向上释放了明确的信号——这些信号直接关系到项目推进的政策环境，也关系到从业者下一步的判断依据。
本文梳理了方案中与一线实践最相关的四项变化，并在此基础上提炼三个值得持续关注的判断方向。
2026年上海城市更新的四个关键变化
变化一：工商业用地续期政策正式落地——运营方有了明确的决策依据
方案明确提出“运用工商业用地使用权延期和到期续期政策，指导各区加快办理符合条件的工商业项目用地续期手续”。这对存量商业、办公、工业类改造项目意味着：用地年限不再是模糊的灰色地带，政策通道已经明确，符合条件即可办理续期。对于正在犹豫是否参与改造项目的投资方和运营方来说，这是一个需要纳入决策框架的积极因素。
变化二：商务楼宇更新进入实质性推进阶段
虹桥开发区、苏河湾、真如、五角场、大柏树、漕河泾等试点商务楼宇更新单元规划已完成批复。这意味着中心城区存量商办物业的更新已从“讨论方向”进入“规划落地”阶段，相关设计、改造、运营需求将陆续释放，也对参与者的专业判断力提出了更高要求。
变化三：更新单元推进路径逐步清晰
普陀岚灵新村坊、浦东新场等更新单元规划编制已启动，外滩-01、02、徐家汇-01等更新单元进入实施阶段。城市更新正从“单点项目”走向“片区统筹”，对团队的综合策划能力和跨专业协同能力提出了新的要求。
变化四：AI+城市更新的应用场景开始落地
方案提出开发“美好生活掌中宝”等“人工智能+城市更新”应用场景，推进上海量子城市空间智能建设。数字化工具开始进入城市更新的实际操作层面，值得从业者持续关注技术变化可能带来的工作方式变化。
三个值得关注的判断方向
工商业用地续期政策的落地速度
政策已经出台，但各区执行节奏和标准可能存在差异。对于正在参与或计划参与存量商业、办公、工业类改造项目的从业者来说，这是一个需要密切关注的政策变量。建议关注相关区域的执行进展和具体案例。
商务楼宇更新试点项目的推进节奏
六个试点商务楼宇更新单元的规划已批复，对于设计、咨询、运营类企业来说，催生了广阔的新的业务机会。
更新单元规划对设计方法的实际影响
更新单元制度意味着项目范围更大、涉及方更多、判断维度更复杂。设计师的工作方式可能需要从“单点方案设计”向“片区统筹策划”方向调整。这一转变对设计方法和工作流程的影响，值得持续观察和思考。
回顾近五年上海城市更新的政策演进，一个清晰的趋势是：政策框架已经建立，下一步的重点是让政策工具真正落地。2026年的行动方案延续了这一方向——工商业用地续期有了明确的办理通道，商务楼宇更新从试点阶段进入实质推进，更新单元从规划编制走向实施，AI+城市更新有了具体的应用场景。
这些变化的共同特征是：城市更新正在从“政策引导”走向“政策落地”。对于从业者而言，关键不在于被动跟进政策发布，而在于识别哪些变化将直接影响项目的推进逻辑，并据此调整判断依据。
政策在演进，市场在变化，但城市更新领域的基本逻辑没有变——谁能更早读懂政策信号，谁就能在项目推进中占据主动。这份方案为从业者提供了判断依据，接下来的问题在于如何将其转化为实践中的决策参考。
作者简介：
周洁，城市更新第二期高级研修班学习委员，华东建筑设计研究院有限公司建筑四院副总建筑师、设计总监、资深商业设计师。著有《商业建筑设计》《商业建筑设计要点及案例剖析》《TOD商业开发的理念与实践》等行业畅销书。
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