2026年第一季度深圳市城中村租赁市场报告

2026年一季度，深圳城中村租赁市场延续降温态势，全市城中村租金迎来同环比双降行情，整体市场承压运行，片区冷热分化进一步拉大。全市平均租金为39.96元/㎡·月，环比下降2.5%，同比下降6.72%。

从区域表现来看，福田、南山核心片区租金保持较强韧性，莲花、梅林、蛇口等核心街道租金逆势上涨；坪山、大鹏、光明等远郊区域租金跌幅领跑全市，大户型房源下行压力更明显。

本期深度拆解2026年一季度深圳各行政区、街道、典型城中村租金走势，分户型、分区域梳理同环比涨跌逻辑，为住房租赁从业者和城中村资产运营方提供详实市场参考。

2026年第一季度深圳城中村

平均租金约39.96元/㎡·月

2026年一季度深圳城中村租赁市场延续下行趋势，全市城中村平均租金约39.96元/㎡・月，环比2025年四季度下跌2.5%，同比2025年一季度下跌6.72%，租金同比、环比双下行，市场整体承压，外围片区空置走升。

户型方面，四个户型租金均环比下跌，跌幅均在2.45%-2.61%之间。

与2025年四季度相比，2026年一季度两室户型的跌幅最大，环比下跌2.61%，平均租金约为36.09元/㎡·月；单间的跌幅相对较小，环比下跌2.45%，平均租金约为51.18元/㎡·月。一室户型和三室户型环比上季度均下跌2.49个百分点。

各行政区中，福田、南山稳居全市租金第一梯队，2026年一季度全市各行政区城中村租金中坪山、大鹏、光明外围片区租金垫底，且跌幅显著高于关内核心区。

其中，福田区城中村租金水平稳居全市首位，一季度租金单价74.09元，南山区紧随其后，单价为67.47元，坪山区租金最低，仅为28.08元，龙华区的租金最接近全市平均水平，为39.73元/㎡·月。

从同比变化来看，全市所有行政区城中村租金均出现不同程度下跌。跌幅靠前的区域为坪山区、大鹏新区和龙岗区，分别下跌13.93%、11.27%和8.47%，下滑幅度较为显著，其余各区也呈现同比下滑趋势。

从环比变化来看，租金走势分化明显。全市仅有两区环比微涨，其中盐田区涨幅最高，环比上涨0.73%，其次福田区，环比上0.45%。环比下跌区域，大鹏新区跌幅最大，环比下跌5.91%；其次是坪山区，环比下跌4.22%；光明区跌幅排第三，环比下3.32%。

同比变化方面，一季度深圳市各街道城中村租金同比涨幅排名前十的区域主要集中在福田区与南山区，同时也涵盖南盐田区和宝安区的部分街道。

其中福田区莲花街道以2.98%的同比涨幅位列第一，成为全市租金上涨最显著的街道。其次，福田区梅林街道以1.72%的涨幅紧随其后，南山区蛇口街道以1.17%的涨幅排名第三，依托蛇口口岸，承接大量香港通勤人群的居住需求，跨境租赁市场活跃度高。

福田区共有4个街道进入前十：莲花街道、梅林街道、南园街道、福田街道。南山区同样占据4席，包含蛇口街道、粤海街道、沙河街道、招商街道；盐田区梅沙街道、宝安区新安街道分别位列第四、第八位，整体市场格局呈现核心城区街道租金具备韧性领跑榜单，排名靠后街道逐步由涨转跌，外围区域租金普遍承压下行的分化特征。

环比变化方面，本季度城中村租金环比涨幅排名前十的街道分布于福田、南山、盐田和宝安四个行政区，整体涨幅表现活跃，热度高度向内城集聚。

其中，福田区莲花街道以4.31%的环比涨幅位居全市首位。盐田区梅沙街道、福田区梅林街道和南山区粤海街道紧随其后，环比涨幅分别为3.38%、3.19%和2.16%。前十街道租金环比全部保持正向增长，反映核心通勤片区在一季度返工季迎来阶段性租赁需求释放。

从区域表现来看，福田区共有莲花、梅林、福田、南园4个街道进入前十，南山区共有粤海、沙河、蛇口道、招商4个街道上榜。盐田区梅沙街道位列第二名。整体呈现关内核心片区集中上涨，福田、南山为行情主力，外围区域缺乏季节性回暖支撑，租赁热度向内收缩的特征。

以宝安区为例：

2026年一季度，宝安区各街道城中村平均租金范围27.61-61.78元/㎡·月，其中最低的为燕罗街道，最高的为新安街道，租金最高差值约34元，片区租金分化持续凸显。

与去年同期相比，全区所有街道城中村租金均呈下跌态势：其中新桥街道同比跌幅最大，同比下跌达9.79%；沙井街道和燕罗街道紧随其后，同比下跌分别为9.39%和9.06%；新安街道跌幅相对温和，新安街道同比仅微跌0.09%，为全区租金韧性最强的街道。

与上季度相比，租金走势呈现分化特征。仅有西乡街道和福永街道实现环比小幅上涨，上涨幅度分别为0.66%和0.44%，其余街道租金环比全部走低。燕罗街道、航城街道、福海街道环比跌幅居前，分别下跌3.40%、3.27%、3.12%；石岩街道环比跌幅最小，仅下跌0.99%。整体来看，宝安南部临近南山的西乡、新安片区租金抗压能力更强，北部远郊街道空置压力更大，租金下行幅度更深。

宝安全区各户型平均租金范围34.54-53.91/㎡·月，其中租金最低的为三房，最高的为单间。

同比变化来看，全区四类户型租金同比全线走弱，其中，三室户型同比跌幅最大，跌幅为5.42%；单间同比下跌4.73%；一室、两室同比分别下跌5.00%、4.93%。整体呈现户型面积越大、同比跌幅越深的特征，大户型家庭房源承压更为显著。

环比变化来看，各户型租金同样全线走弱，户型越大跌幅越高。三室户型环比下跌1.25%，两室环比下跌1.24%，一室环比下跌1.06%，单间环比跌幅最小，仅为0.76%。

具体到街道，以新安街道为例，单间、一室、两室、三房的平均租金分别为75.21、63.46、56.96、51.46元/㎡・月。新安街道行情相对独立，租金韧性优于全区平均水平：单间同比小幅上涨 0.62%，一室同比持平，两室、三房小幅同比回落；环比维度依旧呈现户型面积越大跌幅越深的特征，三房环比下跌2.04%，单间环比仅微跌0.94%。

与去年同期相比，2026 年一季度全市城中村租金同比涨幅排名前十的城中村主要分布在宝安、龙岗和龙华等原关外区域。

其中，宝安区松岗街道东新街住宅同比涨幅最大，每平方租金单价上涨超5元，同比上涨14.19%；其次是宝安区松岗街道的山美新区，单价上涨超4元，同比上涨13.57%，安区西乡街道上围园新村位列第三，同比涨幅10.69%。

榜单内，龙岗区共有4个城中村上榜，分别为光雅园村、大光勘村、和磡村、南岭村高凹顶；龙华区包含民乐一区、水斗盘龙新村2 个村落；宝安区占3席；南山区蛇口街道围仔西位列第十，为唯一入围前十的关内城中村。

整体来看，涨幅靠前的村落大多地处地铁沿线，依托工业园区、高新片区通勤需求形成租金支撑；关外片区仍是租金同比上涨村落的主要聚集地，仅少量关内口岸周边城中村实现同比正向增长。

本季度全市城中村租金环比涨幅排名前十的城中村，主要分布在宝安、龙岗、南山和龙华四个行政区。

其中，南山区西丽街道大磡一村环比涨幅居全市首位，每平方租金单价上涨超4元，环比上涨11.18%；龙华区民治街道隔圳新村、东泉新村紧随其后，环比涨幅分别为 9.60%、9.50%。

榜单内，龙华区共有隔圳新村、东泉新村、南源新村、塘水围三区、龙塘新村5个城中村上榜，是上榜村落最多的行政区；龙岗区占据4席，全部位于南湾街道；南山区、宝安区各有1个村落入围。

从区位特征来看，上榜村落大多地处地铁沿线，依托高新园区、跨区通勤客流支撑，承接一季度返工带来的阶段性租赁需求；整体呈现民治、南湾等关内外衔接片区租赁热度集中释放的特点。