野村:研究主题与行业变化观察

7月新房销售数据没有延续6月的企稳迹象。NOM亚洲宏观环境团队7月31日发布的报告显示，百强房企合同销售额同比下跌18.3%，较6月9.6%的降幅明显扩大，年内累计增速降至-14.6%。报告认为，销售走弱背后是房价节奏变化不确定性上升，尤其低线城市不确定性更大，而一线城市已出现清晰企稳信号。

这份报告值得关注的不是单月数字本身，而是城市间分化正在改变政策应对的节奏。过去一线城市销售回暖往往预示全国市场将逐步跟上，但NOM提出，这一次可能不同：AI产业景气正在把资源从传统城市抽向智能城市，地理上的K型分化让统一政策难以落地，而常规政策工具也大多用尽。

价格数据与市场变化观察

7月百强房企合同销售额同比下跌18.3%，较6月9.6%的降幅明显出现变化。NOM认为，销售走弱主要源于房价节奏变化不确定性上升，尤其是低线城市。相比之下，一线城市已出现清晰企稳迹象。

城市层面数据提供了更细的图景。20个主要城市新房销售面积同比增速从6月的-6.7%回升至7月的3.2%，但这一转正部分得益于低基数；18个主要城市二手房成交量增速则从12.3%节奏变化至9.4%。一线城市是正增长的主要贡献者，7月新房销售面积同比增速达16.6%，而6月还是-2.2%；二线城市基本持平，低线城市降幅更深。

2. 一线城市回暖与全国走势之间出现脱钩

报告提出了一个关键判断：过去一线城市楼市改善往往预示全国范围将逐步回暖，但这次可能不同。核心变量是AI产业景气带来的资源再配置——资金和人口从传统城市流向智能城市，形成明显的区域分化。

这一判断的政策含义直接。年中政治局会议重申稳定房地产市场，但地理上的K型分化让政策制定变得复杂。一线城市需要的是防止过热，低线城市需要的是托底需求，统一政策很难同时满足两端。常规政策工具大多已经用尽，进一步宽松的空间和效果都需要重新评估。

NOM没有给出政策路径的明确预测，但报告暗示，如果分化持续，政策可能继续处于观望状态，等待更清晰的市场信号。这意味着低线城市的价格调整周期可能比市场预期更长。

3. 观察城市分化可用的三个数据维度

对于跟踪地产市场的读者，这份报告提供了一个可复用的观察框架。第一个维度是百强房企合同销售额的月度同比变化，它反映开发商层面的资金回笼不确定性，也是判断行业整体调整速度的最直接指标。第二个维度是20城新房销售面积与18城二手房成交量的增速差，两者背离时往往说明新房定价与二手房定价出现脱节。第三个维度是一线与低线城市销售增速的差距，这个差距的收窄或扩大，比总量数据更能反映市场是否真正触底。

报告的数据只覆盖到7月，8月政治局会议后的政策动向和销售数据尚未反映进来。

For informational purposes only. Portions may be generated, translated, summarized, or edited with AI assistance based on source materials and may contain omissions or errors. Please verify independently. This is not investment, legal, tax, accounting, or other professional advice.

Original report: 47-NOM-Asia Chart Alert-China- Developers- contract sales value worsened further in July-260731

更新信息参见portal.example.invalid