7月月报
高绿化率 / 高性价比 / 高人气
目录
天鹅堡 · 社区视频
01
成交情况
（1）天鹅堡7月租赁成交情况↓
丽兹Tips：2026年7月天鹅堡租赁成交分析
据不完全统计，天鹅堡7月租赁成交4套，小区租赁供给增加，租赁成交量环比有所上升。
（2）天鹅堡7月买卖成交情况↓
丽兹Tips：2026年7月天鹅堡二期、三期买卖成交总结与分析
天鹅堡7月份二三期成交1套，当下整体二手豪宅市场进入暑期传统淡季，买家看房决策周期拉长，全市高端房源普遍成交频次降低，小区的成交变化和大市场趋势保持一致。
7月买卖成交情况分析：
天鹅堡（二、三期）：7月成交量1套，小区近期成交节奏整体有所放缓，上月共有2套房源完成交易，本月目前成交一套。结合暑期淡季的市场大环境来看，豪宅板块整体去化速度都有所回落。
竞品楼盘：
华润城润府：7月成交0套，成交量继续回落。
香山美墅：7月成交6套，本月竞品盘中成交最高。
中信红树湾：7月成交1套，成交继续大幅下滑。
壹方中心玖誉：7月成交0套，近3个月逐渐下滑。
02
挂牌情况
天鹅堡二期三期大户型买卖挂牌房源总计：共43套↑。
①二期三期平层户型（200-280㎡）：在售26套，挂牌总价1980-3300万，挂牌单价9.52-13.45万/㎡；
②二期三期复式户型（203-426㎡）：在售17套，挂牌总价3500-6900万，挂牌单价12.87-20.71万/㎡。
PS：其中社区7月份新增买卖房源4套
天鹅堡挂牌在租房源情况↓
天鹅堡租赁挂牌房源总计：11套↓
①平层3-5居室在租9套，租金区间1.8-2.55万；
②复式2-5居室在租2套，租金区间4.8-7万。
PS：其中，社区7月份新增租赁房源3套。
03
来访客户
丽小兹：
天鹅堡高意向客户情况
--LANDZ
丽小兹Tips：
以上客户是我司到访天鹅堡社区的高意向真实出价客户，多次看过天鹅堡且对天鹅堡某个户型明确出过价，有合适的房源当下就能买天鹅堡。如果您家房子考虑出售，我们团队会尽最大的努力推广，如果还需要了解更多客户的详细情况，欢迎您详询您身边的豪宅顾问。
04
好房品鉴
①好楼层好景观，稀缺小高层高层，可看华侨城城市景观，深圳湾海景
②好装修，2021年160多万自住标准精装修，保养新可拎包入住
③好户型，稀缺户型，这个户型3面采光，采光通风非常好，近5年高层只出过一套
④好位置，本房位于社区中间排，四面不临路，安静宜居
05
市场小结
放眼深圳二手豪宅市场，当前高端购房者决策愈发理性，不再盲目跟风，重点考量地段稀缺性、景观资源、房源综合条件，优质物业的保值能力与流通性优势突出，市场两极分化的格局已然固化。
结合华侨城片区成熟豪宅社区特征客观分析：片区占据城市核心区位，生态资源得天独厚，居住氛围纯粹。经过多年发展沉淀，社区圈层稳定、环境静谧宜居、配套完善，长期吸引追求舒适自住体验的客户。
受社区自住属性影响，行情很难出现大幅起伏。如果您近期有出售、置换规划：当前市场环境理性透明，依托片区地段与生态优势，建议顺应市场节奏，参考真实行情合理定价，匹配契合的自住客户，稳妥完成资产优化。如今豪宅市场早已告别普涨阶段，进入价值匹配需求的理性周期。若您想进一步评估房源情况，可随时联系豪宅顾问，我们依托完整市场数据，协助您结合家庭实际需求，做出适合自身的资产规划。
06
【GCC联泰超总湾】
07
芳菲
Madera Garden
?低总价进驻九龙核心地段，何文田稀缺小户型新盘，总价友好
?34校网加持，71户低密度设计，自住舒适，收租稳定
Madera Garden
以下分为8个部分为您介绍详细信息
一、核心价值
二、基本信息
三、购买须知
四、项目周边配套介绍
五、项目配套介绍
六、项目楼栋分布介绍
七、户型介绍
八、样板间鉴赏
1
核心价值
何文田传统豪宅区｜九龙核心地段
项目位于何文田胜利道，属于九龙经典豪宅板块之一，区域成熟、居住氛围浓厚，同时紧邻旺角、九龙塘等核心商圈，兼具生活便利与居住私密性。
精品小户型稀缺产品｜低门槛进驻何文田新盘
主打1房至3房，面积286至742呎，对比何文田其他大户型为主的一手项目，总价门槛更低，适合上车、自住及投资收租客户。楼龄新、设计现代，相比区内老旧物业，在居住品质、设施及租赁竞争力方面更具优势
名校加持｜34校网优势突出
项目属于热门34校网，并划入九龙城中学区，周边名校林立，是兼顾“自住+教育”的优质选择，对家庭客户吸引力极强。
2
基本信息
•项目名称：芳菲（Madera Garden）
•项目位置：何文田胜利道5号
•开发商：协成行发展
•交房时间：2022年7月（现楼）
•物业管理：发展商旗下物业团队
•楼栋：1座
•总户数：71伙
•房屋类型：公寓住宅
•户型面积：
标准户型1房、2房，286至481平方呎
顶层特色单位2套，2-3房417至742呎，带有307-485呎天台
最高层数 26层，不包括4楼、13楼、14楼及24楼
•价格：
招标出售28C，414呎1房＋22呎阳台
招标出售29A，742呎3房＋485呎天台＋22呎阳台
其余还有1房和2房已开价-待开售
A户型2房，465-481呎，开价1265-1283万
B户型1房，286呎，开价765-884万
C户型2房，414呎，开价1008-1167万
•产品特点：
▫ 小户型为主，总价门槛低
▫ 户型紧凑实用，适合收租及自住
▫ 低密度设计，居住私密性较好
•交通：
步行旺角站和旺角东站8分钟
快速接驳东铁线，直达中环、金钟及口岸
•学区：
小学：34校网
中学：九龙城区
3
购买须知
项目采取【价单销售】和【招标销售】两种方式出售
顶层特色单位招标，其余户型已开价
4
项目周边配套
学校
小学34校网：位于九龙城区，覆盖何文田、土瓜湾、马头角等地。网内有 18 所小学，像陈瑞祺（喇沙）小学、协恩中学附属小学、农圃道官立小学等备受青睐，升学前景良好。
中学九龙城区：有 35 所中学。拔萃男书院、喇沙书院作为顶尖男校，学术成绩斐然，培养出众多精英。玛利诺修院学校、协恩中学是实力强劲的女校。此外，陈瑞祺（喇沙）书院、民生书院等也各有特色
交通
项目享双站优势，步行旺角站和旺角东站8分钟。
轻松连接观塘线、荃湾线及东铁线，搭乘地铁前往新界多区及深圳口岸均十分方便。受惠于沙中线过海段，经旺角东站只需3站便直达金钟，交通方便。而亚皆老街及窝打老道亦设多条巴士路线贯穿各地，交通优势不言而喻
商业
商业配套丰富，楼下九龙城街市可满足日常生鲜采购。10 分钟车程能到启德 AIRSIDE 购物中心，尽享购物、娱乐、餐饮。周边食肆、街市、商铺众多，有 “小泰国”“小潮州” 之称，生活气息浓郁
5
项目配套介绍
项目住户享受公共休闲空间（住户共享）小型多功能室，满足日常社交需求）
6
项目楼栋分布介绍
7
户型介绍
招标出售28C，414呎1房＋22呎阳台
招标出售29A，742呎3房＋485呎天台＋22呎阳台
其余还有1房和2房已开价待开售
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样板间鉴赏
示范单位28楼C室为蓝本，实用面积414平方呎，为1房套间及开放式厨房。
PS：
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