2026年7月全国房地产市场研究报告 || 市场月报

2026年7月，系列顶层部署密集落地，多方举措践行人民城市理念，持续完善城市更新与房地产调控实施路径。《求是》刊发专题文章、总书记上海考察聚焦高质量城市更新；两办出台文件优化自然资源资产配置；住建部发布城市体检清单、推进居住条件改善；医保局推进灵活就业参保政策放宽。货币层面，央行二季度例会提出强化政策利率引导，稳定物价预期；月内国务院正式批复扩大消费“十五五”规划，着重提出优化住房消费供给。地方端政策同步跟进，截至统计节点各地累计发布69条楼市稳市新政，公积金政策优化出台频次最高，城市更新、税费补贴、“好房子”建设相关政策数量相近。

中央多部委围绕房地产存量提质、住房品质升级、保障房建设拓宽多元融资渠道，依托上述顶层导向系统推进城市更新，加快构建房地产发展新模式。顶层设计明确运用超长期特别国债、地方专项债、不动产REITs等工具激活万亿级住房更新市场，将居民安居宜居作为房地产领域民生工作核心。配套土地制度持续完善，扫除城中村改造、存量物业盘活、保障性住房供地障碍。住建部落地多项实操细则，固化“先体检、后更新”机制，推进老旧小区、危旧房改造、住宅适老化升级，健全房屋全生命周期安全管理，盘活存量商品房扩充保障房源。整套政策形成“顶层定调—土地要素保障—行业落地实施—多元资金托底”闭环，推动行业从增量开发转向存量运营与品质提升，兼顾居住需求保障与存量资产盘活，夯实楼市平稳运行基础。

7月13日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，围绕住房消费从三大维度出台系统性部署。本次规划构建住房消费完整支撑体系，持续夯实房地产平稳发展的政策基础。规划分别从供给端扩容居住产品、收入端筑牢居民购房财力、制度端放宽购房约束形成闭环利好，刚性与改善型住房需求释放空间进一步拓宽。城中村改造、房屋品质提升等存量更新任务持续扩容房企业务赛道，公积金改革降低居民置业成本。政策明确将房地产业作为居民增收与大宗消费核心载体，供需两端配套举措协同发力，长期稳定市场预期，助力行业加快构建存量更新与合理住房需求并举发展模式。

地方层面，30次发文涉及公积金优化，主要涉及贷款次数放宽、贷款额度提升、贷款贴息、拓宽提取场景等。13次发文推进城市更新工作，典型如河南省5方面支持城市更新：支持功能转换，倡导综合开发，支持重点区域更新，创新供应方式。

地方重点政策方面：

7月2日，河南省多部门联合发布规划用地全链条支持城市更新的政策文件。政策核心围绕四大维度发力：支持土地用途与建筑功能合理转换，通过正面清单简化存量用地转换流程，明确建筑临时功能转换规则与产业用地过渡期政策；倡导土地综合开发利用，推行混合兼容用地模式，统筹盘活零星地块、地下空间与公园绿地；支持危旧小区、商服工业项目等重点区域自主更新，同步推进历史文化遗产活化利用；创新土地供应方式，推出带方案出让、先租后让等多元供地模式，切实降低市场主体用地成本。此项政策从供给侧系统性破解城市更新的用地堵点，是存量发展阶段盘活空间资源的精准施策。政策将显著降低城市更新的制度性成本，激发社会资本参与意愿，推动城市更新提速增效，助力城市向内涵式高质量发展转型。

7月21日，广州发布住房发展“十五五”规划征求意见稿。文件围绕稳定住房消费、优化供给结构、防范市场风险、推进城市更新出台一揽子举措。市场关注度较高的现房销售将采取试点模式，适时选取地块先行探索，并配套金融、土地政策支持，现有预售项目同步强化资金监管。政策同时加大“卖旧买新”支持力度，通过房票政策、收购存量房源等方式盘活库存；差异化布局保障性住房，优先布局轨道站点周边；完善城中村改造、老旧住房自主更新机制，创新房地产项目主办银行制、资金封闭管理等融资监管安排。

2026年7月，全国重点50城市新建商品住宅新增供应面积约674万平方米，环比大幅减少35%，同比下降36%，同环比降幅较上月双双扩大，单月规模刷新2024年以来除春节月（1—2月）外的月度最低水平，较2025年10月828万平方米、2026年5月844万平方米两个阶段性低点再降约两成。1—7月累计新增供应面积6121万平方米，累计同比下跌23%，跌幅较1—6月扩大约2个百分点，供应端“总量收缩、推盘放缓”的趋势在年中进一步强化。

中观层面看，7月供应呈现“总量深蹲、二线主导、被动去库”三重特征。其一，从减量结构看，50城当月环比净减少约365万平方米，其中二线城市减少约308万平方米，独自贡献了八成以上的减量，是本轮缩量的绝对主导力量；一线、三四线分别减少约34万和23万平方米，收缩幅度相对可控。其二，从占比结构看，二线城市供应占50城总量的61%，一线占14%，三四线占25%，与1—7月累计62%、13%、25%的分布基本一致，说明总量的塌陷是普遍性的能级同步收缩，而非某一能级的结构性退出。其三，从供求关系看，当月50城供应面积仅相当于同期成交面积的0.58倍，供求比连续多月低于1，新增供应持续小于市场消化量，狭义库存进入被动去化通道。这既反映房企在土地端投入收敛、推盘意愿谨慎，也意味着可售货值的补充能力持续弱化，为下半年成交规模埋下供给端约束。

从各能级城市表现看，4个一线城市供应面积约96万平方米，环比减少26%，同比下降33%，1—7月累计供应面积801万平方米，累计同比下滑28%，为三个能级中累计跌幅最深者。23个二线城市供应面积约408万平方米，环比大幅回落43%，同比下跌37%，单月环比降幅为各能级最深，累计供应面积3794万平方米，累计同比减少24%。23个三四线城市供应面积约170万平方米，环比减少12%，同比下跌32%，累计供应面积1526万平方米，累计同比下降15%，无论单月环比还是累计同比，跌幅均为各能级最小，三四线城市在经历前期深度调整后，供应收缩节奏已明显趋缓。

微观城市层面，供应分化的剧烈程度远超总量指标所呈现。绝对规模上，西安以75万平方米高居50城首位，且逆势环比增长10%，是唯一维持大体量推盘的城市；成都、天津、北京、武汉紧随其后，“少数城市支撑总量”的格局愈发明显。节奏上，50城中仅19城环比增长、31城环比下降，同比口径下更是仅14城正增长。北京同比增77%、环比增111%，为一线唯一放量城市；深圳仅10万平方米、同比锐减80%，广州同比降43%，上海降21%，一线供应实际由北京单极支撑，反映出同一能级内部因去化条件与土地供应节奏差异，房企正走向截然不同的推盘策略。

2026年7月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约1161万平方米，环比下降23%，同比微降4%，规模较3—6月月均1544万平方米的高位平台明显回落，为2026年以来除春节月外的月度最低，但仍与2025年同期1214万平方米水平大体相当，未出现趋势性塌陷。1—7月累计成交面积9140万平方米，累计同比下跌9%，跌幅较1—6月收窄约1个百分点，年内累计降幅连续多月温和修复，市场在二季度“小阳春”后进入季节性调整，但需求底部依然稳固。

7月成交端呈现“高位回踩但中枢未降、能级排序反转”的特征。其一，环比回落是二季度冲量后的自然修整而非需求逆转：3—6月50城月均成交1544万平方米，7月1161万平方米虽环比降23%，但同比降幅仅4%，年内已连续四个月将同比波动收敛在10%以内，说明需求中枢并未随环比走弱而下移。其二，能级表现出现与以往截然不同的排序：一线（同比增6%）与三四线（增5%）双双转正，二线（降10%）独自拖累，二线当月环比减量约273万平方米，占50城环比总减量约353万平方米的77%，是总量回落的主要来源。其三，供求关系明显偏紧：当月成交面积为供应面积的1.72倍，1—7月累计成交9140万平方米亦高于累计供应6121万平方米约49%，“卖多于推”格局延续，狭义库存持续被动消化，为后续价格企稳提供了数量层面的支撑，但也意味着热点城市可售货值将加速稀释。

从各能级城市表现看，成交呈现“多数城市回暖、少数大盘拖累”的典型结构。同比口径下，50城中有29城实现正增长，占比接近六成，但总量仍微降4%，原因在于成都、杭州、西安等体量居前的城市集体深度回调，五城合计同比减量逾100万平方米，几乎完全抵消了其余城市的增量。绝对规模上，重庆与成都均为61万平方米并列50城首位，西安、广州、武汉、天津、青岛构成第一梯队。

4个一线城市成交面积约176万平方米，环比下降22%，同比逆势增长6%，1—7月累计成交面积1277万平方米，累计同比降幅收窄至5%。广州以51万平方米居首但同比降13%，深圳同比大增34%、上海增14%表现最强，北京同比基本持平；累计口径下深圳（降1%）、广州（降2%）已接近转正，上海（降12%）相对偏弱。

23个二线城市成交面积约670万平方米，环比大幅回落29%，同比下降10%，是唯一同环比双降的能级，累计成交面积5479万平方米，累计同比下跌13%，跌幅为各能级最深。济南表现最为亮眼，环比逆势增7%、同比大增45%、累计同比增24%；南京累计同比增32%居50城之首，长春、福州、昆明、沈阳亦持续走强；而郑州、重庆、成都均、长沙、杭州构成二线的深度调整带。

23个三四线城市成交面积约315万平方米，环比仅微降7%，同比正增长5%，累计成交面积2384万平方米，累计同比仅下降1%，基本追平去年同期，成为本月韧性最强的板块。中山、清远、徐州、无锡、常州同环比双增，而阳江、绵阳、赣州、常州仍处深度调整，同一能级内部冷热差距超过百个百分点。

2026年7月，全国重点30城新建商品住宅狭义库存合计约16328万平方米，其中4个一线城市3758万平方米，17个二线城市9297万平方米，9个三四线城市3273万平方米。从库存变动看，30城中有26城库存同比下降，仅福州（增26%）、海口（增7%）、苏州（增6%）三城同比上升，东莞与去年基本持平，去库存的普遍性在本月得到进一步确认。按近12个月移动平均成交测算，30城平均去化周期约24.1个月，中位数约22.6个月，其中13城去化周期同比缩短、17城同比延长，显示库存总量下降与去化效率改善并不同步。当月30城平均供求比约0.62，仅福州（1.06）与南昌（1.05）两城供应大于成交，其余28城均“推盘少于消化”。

中观来看，库存端呈现“总量去化见效、周期改善分化、能级倒挂”三大特征。其一，供求比全面低于1是本轮库存改善的直接原因，30城平均供求比0.62意味着每消化1平方米商品住宅仅补充0.62平方米新增货值，被动去库的机制在绝大多数城市成立。其二，去化周期与能级明显倒挂：一线城市平均去化周期约21.6个月，二线约23.9个月，三四线则高达25.7个月，能级越低、去化压力越大的规律再度确认；同时三四线平均供求比0.75高于二线的0.58和一线的0.49，意味着低能级城市在库存更重的同时，供应收缩力度反而更小，压力缓释速度相对更慢。其三，库存下降与周期缩短的背离值得警惕——26城库存同比下降，但仅13城去化周期同比缩短，超过半数城市的库存下降速度慢于成交下滑速度，去化周期被动拉长，说明部分城市的“去库存”更多依赖供应端主动收缩，而非需求端的实质性修复，一旦供应恢复，库存压力可能重新显性化。

微观城市层面，库存与去化压力的分布高度不均。从去化周期绝对水平看，杭州以8.3个月一枝独秀，是30城中唯一低于12个月的城市，供求关系最为健康；深圳、天津、上海、宁波、厦门去化周期均在18个月以内。中间梯队集中于18—27个月区间，涵盖合肥、扬州、昆明、广州等多数城市。压力端，大连、无锡、东莞、南宁、北京、苏州均处高压区间。从改善幅度看，南通、大连、海口、徐州、长沙改善最为显著；其中福州同时出现库存同比增26%、供求比1.06、去化周期延长9.6个月的“三重恶化”，苏州则表现为库存同比增6%叠加周期显著拉长，是本月最需关注的两个样本。一线内部，北京虽库存同比大降47%、去化周期缩短3.7个月，但29.0个月的绝对水平仍居一线之首；深圳凭借0.25的极低供求比将周期压至13.5个月，但同比仍延长1.8个月，反映其成交中枢较去年有所下移。

2026年7月，普睿数智监测数据显示，全国重点15城市新建商品住宅项目首次开盘和加推共75个，合计推售房源7612套，开盘当日认购2476套，平均去化率约33%，环比与上月持平，较去年同期上升2个百分点。纵向对比历史区间，当前水平高于2024年上半年初始水平，但显著低于2024年末至2025年初的景气高点，表明市场修复基础尚不稳固，行情呈现脉冲式反弹、难以持续上行的特征。短期来看，5月冲高后连续回调，意味着阶段性需求释放完毕，购房者观望情绪再度升温，新房开盘去化重回承压状态。只有地段、产品、定价具备优势的项目才能实现较好去化，大量普通刚需、远郊项目去化承压，整体开盘去化将维持震荡偏弱、结构性分化的运行态势。

从7月城市开盘项目绝对去化水平来看，城市梯队分层显著：郑州、深圳、成都去化表现领跑，开盘认购率分别达到82%、70%、77%，属于第一梯队；合肥、武汉紧随其后，认购率57%-60%；天津、杭州处于中等区间，去化率41%-47%；上海、西安去化水平偏弱；北京、南京、济南、佛山、广州开盘认购率不足20%，佛山仅4%，市场去化压力突出。

从同环比变动维度观察，郑州、合肥、成都环比大幅上行，涨幅分别达到47pct、48pct、29pct，短期开盘热度显著提升；但北京、广州、济南、佛山出现明显环比下滑，北京环比下降17个百分点，广州环比回落24个百分点，核心一线内部市场出现显著降温。同比差异更加突出，郑州、深圳、成都、武汉同比大幅改善，深圳同比提升66pct，武汉同比提升48pct，部分强二线城市新规产品受到市场认可；而北京、上海、天津、杭州同比明显下行，上海同比下滑19pct，天津同比下滑31pct，前期热度较高的城市同比承压。

2026年7月，全国重点20城市二手房成交面积合计约1379万平方米，环比下降16%，同比基本持平（微增0.2%），单月规模连续第三个月回落，为今年以来除春节月的新低点，但仍高于2025年同期1376万平方米及2025年下半年多数月份水平。前7月累计成交面积10754万平方米，累计同比正增长11%，增幅较前6月回落约2个百分点。整体看，二手房市场在一季度末至二季度连续放量后进入高位整理，环比动能已连续走弱，但成交中枢较去年明显上移。

二手房市场呈现“总量高位整理、一线二三线动能切换、增长动能收敛”的特征。其一，7月1379万平方米较4月1884万平方米的年内高点已回落27%，但仍高于2025年月均约1330万平方米的水平，说明成交中枢的抬升具有趋势性，本轮回落属高位整理而非趋势反转。其二，一线与二三线出现明显的动能切换：上半年二三线依托低基数领涨（累计同比增13%），7月却率先转弱（同比降6%），而一线单月同比逆势增16%，成为支撑总量持平的唯一力量，一线成交占20城的比重由累计口径的30%回升至当月的33%。其三，与新房形成鲜明对照：二手房1—7月累计同比增11%，新房累计同比降9%，二者剪刀差达20个百分点，二手房对购房需求的分流效应依然显著，“以价换量”与置换链条的活跃是支撑成交的主要动力，同时也意味着新房市场的复苏仍将持续受制于二手房的挂牌与成交压力。

从各能级城市表现看，4个一线城市二手房成交面积约458万平方米，环比下降9%，同比逆势增长16%，前7月累计成交3238万平方米，累计同比增长7%；北京以环比、同比、累计同比“三正”表现最优，上海次之，深圳单月与累计同比均增5%保持稳健，广州则单月同比降5%、累计降2%，成为一线中唯一累计负增长的城市。16个二三线城市合计成交约921万平方米，环比回落20%，同比下降6%，累计成交7516万平方米，累计同比增长13%。单月口径下一线明显强于二三线，而累计口径下二三线增幅更高，反映一线城市在本轮调整中韧性更强，二三线则在去年低基数上先行修复、当前已进入增速回落阶段。

微观城市层面，二手房成交同样呈现“头部集中、涨跌悬殊”的格局。绝对规模上，成都以180万平方米继续高居20城首位，上海167万、北京161万紧随其后，三城合计508万平方米，占20城总量的37%；武汉、天津迈入百万级。节奏上，20城中仅北京（环比增11%）与扬州（环比增3%）实现环比正增长，其余18城环比全面回落，青岛、西安、南京、天津与大连跌幅居前，回调具有普遍性。同比口径下12城正增长、8城下降：宁波、扬州、烟台、北京、武汉、苏州、上海表现突出；青岛、佛山、南京、杭州、西安、天津则明显走弱。

2026年7月，下半年首月土地成交规模出现季节性环比回落，核心城市优质宅地总体出让频次有所下降。截至7月25日，全国经营性土地招拍挂土地供应建筑面积为3882万平方米，环比下降11%，同比下降37%。成交建筑面积成交3289万平方米，环比下降9%，同比下降24%。因优质地块交易频次回落，本月平均楼板价2768元/平方米，环比下降25%。

一线城市环比下降60%，二线环比下降33%，三四线环比上升1%。重点监测城市范围内，杭州、南京成交金额超过50亿元，淮安、徐州成交建筑面积超过100万平方米。若计入月末28日土拍，上海土拍成交金额超过200亿元，为7月份宅地成交额最高的城市。

市场热度方面，至截稿时7月平均溢价率为6.2%，环比6月同期下降7.3个百分点，同比下降3.4个百分点。环比来看热点土拍频次明显放缓，本月共有7宗宅地成交底价超过10亿元，较上月减少18宗，其中4宗为溢价成交，较上月减少8宗。本月热点城市优质土拍频次少有放缓，不过广州、深圳、杭州等地仍有多宗高总价地块溢价成交。

7月7日，杭州萧山钱江世纪城宅地吸引了12家房企参与竞拍，经过98轮竞价后由保利发展竞得，成交总价达到46.05亿元，溢价率高达26.7%，成交楼板价4.8万元/平方米，这是2025年以来保利发展第三次在钱江世纪城拿地。

总体来看，7月土地供求环比季节性回落，平均溢价率高位回调、高总价热点地块成交频次放缓，整体仍属于市场运行中的正常周期性波动，并非趋势性走弱。

就高总价地块成交情况来看，高总价地块成交仍较为分散，TOP10地块分属7个城市。其中榜首为杭州萧山世纪城地块，地块吸引了12家房企参与竞拍。据统计，2024年以来杭州已出让的114幅楼板价2.5万元/平方米以下宅地中，42宗为底价成交，仅18宗溢价率超过30%，占比不足两成；而本月下旬土拍4宗地块中就有3宗溢价率突破30%，竞价激烈程度在同价位刚需地块中较为突出。

单价方面，前三宅地分属杭州、广州、南京。单价榜首的杭州世纪城地块同样为总价榜首。广州白云新城宅地排在第二，该地块吸引6家头部房企参与，历经15轮竞价完成出让，综合成交楼板价4.6万元/平方米。南京河西宅地排在第三，容积率1.6，规划建面8.7万平方米，地块经过99轮竞价，竞拍轮次创下2026年南京宅地出让新高。