2026年7月房地产市场分析报告 · 观点指数

顶层设计明确住房消费路径，地方因城施策加码需求端支持

观点指数2026年7月，住房消费领域政策信号持续释放，顶层设计与地方落地形成上下联动格局。7月13日国务院正式批复发布《扩大消费“十五五”规划》，从供给提质、约束松绑、制度改革多维度确立住房消费中长期发展框架；地方层面，辽宁、济宁等地出台专项政策，分别从住房品质提升、公积金制度优化层面出发，供需两端协同发力推动住房消费平稳释放与行业转型。

《扩大消费“十五五”规划》构建住房消费长效支持体系，明确两大核心方向。在供给端，规划将住房纳入大宗耐用商品消费范畴，提出全方位优化住房供给结构：一方面统筹保障性住房、改善性商品住房与住房租赁市场协同发展，因城施策增加改善性住房供给，规范住房租赁市场秩序；另一方面启动房屋品质提升工程，以建设安全舒适绿色智慧的“好房子”为核心目标，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，鼓励老旧房屋适老化改造与智能化升级，推动住房供给从总量满足向品质提升转型。

在需求端，规划部署清理优化不合理限制性措施，支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求；同时深化住房公积金制度改革，扩大资金使用范围，匹配缴存人不同阶段的多样化住房需求，从制度层面释放住房消费潜力。

整体来看，本轮地方政策呈现清晰的分层协同特征，省级层面侧重体系构建与产业引导，中小城市侧重需求端精准赋能，核心城市侧重长效机制探索，各地紧扣本地市场实际避免同质化调控，通过供需两端协同发力，共同推动住房消费平稳释放与行业向新发展模式稳步转型。

住户信贷呈现弱复苏格局，中长期贷款缩量压力仍在

2026年上半年我国人民币贷款累计新增10.72万亿元，信贷总量保持合理投放节奏，但住户部门信贷需求整体疲软，结构分化与月度波动特征显著。上半年住户贷款累计减少3368亿元，其中短期贷款减少5881亿元，反映居民消费信心修复不足，短期加杠杆意愿持续偏弱；中长期贷款累计新增2212亿元，构成住户信贷的唯一正向支撑，但增长规模有限。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续14个月保持不变。

政策层面持续释放托底与引导信号，中国人民银行货币政策委员会二季度例会明确延续适度宽松的货币政策基调，提出保持流动性合理充裕、依托政策利率做好预期引导、持续健全市场化利率形成与传导体系，核心目标指向促进经济稳定增长与物价合理回升。

此次政策定调与此前“加快修复居民资产负债表”的表述形成前后呼应，显示居民部门资产负债表修复已成为当前宏观调控的重要抓手。

央行在2026陆家嘴论坛上提出贷款“降速提质”将成为宏观运行新常态，意味着居民部门适度去杠杆的趋势短期内难以扭转，住户中长期贷款缩量调整的态势大概率延续，后续货币政策将继续通过总量宽松与结构优化协同发力，逐步改善居民信贷预期，夯实需求修复的底层支撑。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

房价降幅收窄呈现能级分化态势，以价换量仍是市场运行主要特征

2026年上半年，全国70个大中城市商品住宅市场整体处于筑底修复阶段，房价同比降幅持续收窄，市场呈现显著的能级分化特征：一线城市率先显现企稳回升信号，二三线城市仍处于调整区间，新房与二手房市场修复节奏存在明显差异。

上半年新建商品住宅价格同比下行幅度逐步收窄，环比端呈现“一线转正、二线止跌、三线收窄”的渐进修复态势。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，城市内部表现分化，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平，结束此前连续环比下行态势；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，下行压力出现边际缓解。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房市场，上半年同比降幅持续收窄，但环比端二三线城市仍面临下行压力。

同比层面，上半年二手住宅价格降幅收窄的趋势明确。6月份一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，修复幅度领先于二三线城市，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.4%和6.0%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

整体而言，上半年二手市场的能级分化更为突出，一线城市已进入环比修复通道，二三线城市仍处于调整周期，市场信心的全面恢复仍需时间。

综合来看，2026年上半年70个大中城市房价运行呈现“同比筑底收窄、环比分化修复”的总体特征，宽松政策持续发力带动市场预期边际改善，核心城市率先走出底部。不同能级城市、新房与二手房市场的修复进度差异显著，下半年市场修复的持续性，仍有赖于需求端政策的进一步落地与居民购买力的有效释放。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

2026年1-6月，全国房地产销售市场延续调整运行态势，总量端价量同步承压但下行节奏边际趋稳，区域端梯队分化格局持续深化，销售端的弱修复叠加供给端收缩，共同推动短期库存进入去化通道，市场供需关系出现边际改善。

全国销售总量仍处调整区间，价量下行幅度存在差值。1-6月全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37945亿元，同比下降13.6%。销售额降幅较销售面积高出2.0个百分点，反映上半年市场成交均价仍处于下行通道，以价换量仍是市场运行的主要特征，居民购房信心与购买力修复进程平缓，需求端尚未形成全面回升动力。

尽管销售总量同比仍有下滑，但已构成库存去化的基础支撑，6月末全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，其中待售周期在3年以下的短期库存面积56167万平方米，同比下降3.5%，短期库存加速下行成为当前供需关系改善的核心积极信号。

区域销售市场梯队格局清晰，四大板块运行韧性差异显著。东部地区持续发挥全国市场的规模压舱石作用，上半年实现新建商品房销售面积18243万平方米，占全国总量的45.4%，销售额23094亿元，占全国总销售额的60.8%；销售面积同比下降11.1%，略优于全国平均水平，销售额同比下降13.6%，与全国降幅持平。依托高能级城市集聚的经济与人口优势，东部市场下行幅度整体可控，是稳定全国销售大盘的核心支撑。

整体来看，2026年上半年全国房地产销售市场处于调整筑底阶段，总量下行斜率逐步收窄，短期库存去化取得积极成效，区域分化格局进一步固化。后续随着需求端支持政策持续发力，核心城市与人口流入区域有望率先带动销售端企稳修复，但区域间、城市间的分化态势仍将延续。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

供给收缩节奏边际放缓资金结构分化持续显现

2026年1-6月，全国房地产供给端整体处于调整周期，但收缩节奏出现边际放缓迹象，房企资金面整体承压的同时内部结构分化特征显著，施工与竣工端保持平稳运行。

供给端整体收缩但边际趋缓，各环节运行态势分化。开发投资维持一定规模，1-6月份全国房地产开发投资达38074亿元，其中住宅投资29300亿元，住宅业态始终占据开发投资的核心比重。

施工端存量项目推进节奏稳定，房地产开发企业房屋施工面积共计554049万平方米，其中住宅施工面积384453万平方米，存量施工未出现大面积中断现象，构成供给端的基本盘支撑。

新开工端呈现“累计调整、环比修复”的特征，供给收缩节奏边际放缓，1-6月累计房屋新开工面积16900万平方米，环比层面逐步显现修复信号。竣工端持续发挥交付托底作用，1-6月累计房屋竣工面积17221万平方米，其中住宅竣工面积12148万平方米，竣工交付的稳步推进对市场预期形成有效托底。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

1-6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，累计同比仍处下降区间，行业资金面整体压力尚未实质性缓解。分结构来看，国内贷款5716亿元、自筹资金14740亿元，融资端渠道仍处于收缩状态，房企外部融资约束依然较强；而定金及预收款12442亿元、个人按揭贷款5137亿元，销售回款渠道亦未能有效对冲融资收缩压力。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

存量置换锚定地产融资主线，二次重组抬升债务化解难度

2026年上半年，房地产行业债务端延续“存量置换、风险出清”的核心运行主线，1-6月地产债累计发行规模达2574.40亿元，募集资金主要投向存量债务置换、债务风险化解与重组，行业整体融资尚未脱离“平滑到期、保障兑付”的防御性逻辑，不同信用资质房企的融资能力与债务处境分化持续加剧。

与此同时，出险民营房企的境外债务化解进入攻坚深水区，“二次重组”成为行业新现象，债务博弈的复杂度与风险化解难度显著抬升。继融创中国通过二次重组实现境外债务清零后，旭辉控股在2025年12月完成首次境外债务重组仅半年后，因原有方案难以持续，于2026年6月29日宣布启动二次重组：暂停多项境外融资本息支付、推进伦敦资产出售、与债权人磋商调整重组条款，推动制定全面优化的债务方案。目前奥园、禹洲集团均在推进境外债二次重组，这一趋势折射出民营房企跨境债务重组的不确定性——首次重组方案往往绑定销售回暖与资产变现预期，一旦行业复苏节奏不及预期，原有偿付安排便面临击穿风险，债权双方需重新进入利益博弈周期。

即便是行业龙头房企，偿债压力仍未完全缓释。2026年7月21日晚间，万科发布公告称，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司拟向其提供总额不超过5.19亿元的股东借款。2026年以来，深铁集团已多次通过股东借款形式向万科输送流动性，本次为年内第五次落地的股东支持动作。截至本次借款事项披露，2026年深圳地铁累计向万科新增流动性支持规模约45.28亿元，大股东的持续资金支持构成了公司现阶段债务接续的重要保障。

整体而言，当前房地产行业债务格局呈现“优质主体优化结构、出险主体攻坚重组、头部主体平滑压力”的分层特征。存量债务置换仍是行业融资的核心诉求，而二次重组案例的增多，意味着民营房企债务风险的出清是一个反复博弈的长期过程，后续资产处置进度、销售修复节奏与政策支持力度，将共同决定行业债务风险化解的整体进程。

7月重点城市季节性回调，市场内生修复动力有所增强

7月前三周重点城市商品住宅市场延续上半年修复趋势，整体呈现环比季节性回调、同比普增的运行特征，二手房市场韧性普遍强于新房，城市间分化格局持续深化。

据观点指数监测，2026年7月1日至23日，全国重点监测城市商品住宅累计成交1.84万套、211.71万平方米，带动年内累计成交规模达17.82万套、2084.35万平方米，上半年以来的上行趋势得到延续与强化。分城市维度看，多数城市新房与二手房成交环比出现不同程度回落，主要受6月末房企半年度冲量后市场自然休整、7月高温淡季抑制线下看房活跃度影响，但同比维度普遍保持正增长，政策红利释放与置换需求激活构成核心支撑。

北京新房与二手房环比回调幅度较大，但同比修复态势明确，置换型需求支撑市场底部回升。新房市场7月前三周成交2208套、26.41万平方米，套数与面积环比分别下降21.73%、23.59%，同比分别增长21.25%、13.17%；二手房成交9854套、90万平方米，环比分别回落13.90%、14.00%，套均成交面积109.48平方米。环比层面的显著下滑，主要源于6月末房企集中冲刺半年度业绩，推高成交基数，进入7月后供应与网签节奏回归常态，叠加高温天气导致案场到访量下降。同比层面则稳步修复，带动市场活跃度持续回升。

成都新房逆势实现环比正增长，二手房回调幅度较窄，市场底盘稳固，供需结构持续优化。新房成交3939套、49.35万平方米，是六城中唯一实现环比正增长的城市，套数与面积环比分别增长9.72%、3.57%，同比分别微增1.08%、0.25%；二手房成交15866套、151.39万平方米，环比仅小幅下降1.27%、1.99%，降幅为六城最低，套均面积104.80平方米。

整体来看，重点城市楼市当前处于半年度冲量后的季节性休整期，短期环比波动不改中长期修复趋势。核心城市改善需求释放与置换链条畅通构成主要增长动力，城市间分化进一步加剧，供需结构更均衡、人口基本面更扎实的城市展现出更强的抗波动能力，而二手房在住宅交易中的占比持续提升，标志着重点城市已全面进入存量房主导的发展阶段。

顶豪赛道延续结构性热度，房企加速组织重构与经营修复

房地产市场分化特征持续凸显，核心城市顶级住宅赛道展现出强劲的结构性韧性。深圳湾超级总部基地的中海安缇雅苑正式开盘，本批次推出的72套住宅房源当日全部售罄，刷新深圳核心片区顶豪去化速度。作为中海顶级“安系”产品线在深圳的首作，该项目地块由中海于2024年以31.86亿元竞得，溢价率42.49%，成交楼面价约7.74万元/平方米，凭借深超总片区稀缺纯住宅用地的先天价值与高端产品定位，获得市场高度认可。

上海市场同步迎来顶豪价格突破，中海云锦华庭二期推出的房源中最高单价达32.8万元/平方米，打破此前上海新房单价纪录，项目整体备案均价为23.26万元/平方米。深圳市场方面，华润置地与招商蛇口联合开发观潮府迎来第三次加推，本次加推的是1栋2/10单元，共106套房源，户型涵盖143-344平方米，备案均价16.6万元/平方米，整体去化率达到9成。核心城市核心地段的优质资产逆势走热，折射出市场需求加速向稀缺资产集中的趋势，顶豪赛道成为调整周期中头部房企锁定盈利、强化品牌优势的核心抓手。

行业经营层面，全阵营房企共同推进组织架构扁平化重构，管控模式升级已成为行业共性趋势。融创中国启动大规模组织调整，撤销华北、华东、华南、西南全部大区建制，转为集团直接管理十余家核心城市公司，海南脱离华南体系实行单独操盘，彻底废除沿用多年的“集团-大区-城市公司”三级管控体系，实现管理链条的极致扁平化。

在此之前，中海地产、大悦城控股均已完成区域公司裁撤与架构精简，将管控重心下沉至城市层面，其中大悦城控股撤销四大区后设立七家总部直管城市公司，中海地产则将21个城市公司按就近原则重组。从头部国企到出险民企，此轮组织调整的核心指向均为精简层级、降本提效，通过压缩管理成本、提升决策效率，适配行业规模收缩后的运营逻辑，是行业进入存量发展阶段的必然转型动作。

风险化解端则呈现出从债务处置向经营修复过渡的积极信号。碧桂园上半年权益销售跌势已明显收窄，销售端下行压力有所缓解。公司管理层明确下半年将在推进保交楼收官、落实债务重组履约的基础上，推动经营逐步回归常态，并加快培育轻资产业务等新增长点，标志着部分出险房企已跨过债务风险处置的攻坚阶段，进入风险出清与经营重建并行的新阶段。

会员登录（点击阅读原文），查阅样本企业最新分析数据详情！