编者按
当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，这些已是全国城市更新的核心共识。
在城市的核心区，那些建成超过二三十年的老旧小区，正面临着尴尬的境地：它们占据着城市优越的地段区位，却承载着落后的居住品质。房屋老化严重、基础配套缺失、管线老化、无电梯、缺车位，甚至没有独立的卫生间和厨房，存在结构安全等隐患，这些老破小、老破大房屋成为了城市更新的“硬骨头”。
对于老旧小区尤其是危旧房而言，简单的外墙粉刷、路面修补、加装电梯等微改造，早已无法根治结构安全、居住体验、功能滞后的核心痛点。
在此背景下，近年来，上海、北京、广州、杭州、武汉等地陆续探索“原拆原建”模式，凭借“原址焕新、盘活存量、民生优先”等核心优势，老旧小区原拆原建模式引起社会各界的广泛关注。
本文将依托国家顶层政策导向及湖北省武汉市城市更新法规规划等，结合武汉、杭州等代表性案例，从“是什么、为什么、怎么做、难在哪”等不同维度，对城市更新原拆原建进行深度解读。
是什么：
原拆原建的定义是什么？
需要满足哪些条件？
一些社会公众将原拆原建简单等同于“拆旧建新、推倒重来”的一种拆迁方式，这是典型的认知误区。从政策层面与行业专业维度来看，原拆原建是存量城市更新框架下的精细化自主更新模式，有着严格的政策界定、适用范围与执行标准，区别于传统的征地拆迁、棚户区改造及修修补补式的常规微改造。
结合国家相关政策，城市更新原拆原建的官方定义为：在不改变原有土地权属、用地性质、规划红线边界的前提下，对鉴定为危房、非成套住宅或老旧程度很高的住宅小区，拆除原有老旧建筑，按照现行安全规范、民生居住标准与城市风貌管控要求，在原址重新建设、完善配套的城市更新模式。
那么，什么样的老旧小区才符合原拆原建的条件呢？
基于武汉最新政策《关于加快推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》，原拆原建明确界定了三类法定适用场景，需要满足以下条件：
一是小区房屋主要承重构件损坏，经专业鉴定为C级、D级危房，需整体拆除整改的楼栋及小区；
二是无独立厨房、卫生间的非成套住房，居住功能严重缺失、无法通过微改造修复的小区；
三是超80%建筑面积楼栋建成年限超过25年，居住条件恶劣、群众更新诉求强烈的老旧小区。
为什么：
实施原拆原建是基于哪些考量？
1、时代趋势：城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”
当前我国城镇化率已超过67%，城镇化从过去二十年的高速增长阶段进入平稳发展阶段，大规模新建房屋减少，既有建筑成为主要资产形态，城市发展逻辑正发生深刻转变。中央城市工作会议以来，“严控增量、盘活存量”成为主基调，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效。自然资源部、住建部等国家部委多次强调严格控制新建建筑高度和容积率。这意味着，过去大拆大建的征收拆迁模式，在核心城区越来越难走通，城市更新原拆原建逐渐成为时代的选择。
2、社会逻辑：顺应民意从“忧居”到“优居”的升级需求
随着社会发展，人民群众的需求已从“有没有”转向“好不好”，对生活品质提出了更高要求。老旧危房普遍面临着建筑结构、户型缺陷、管线老化等问题，仅靠修补式微改造无法解决根本性问题。原拆原建正是聚焦老旧小区人民群众在住房领域的急难愁盼问题，不仅仅是物理空间的翻新，更是从户型优化、功能完善、配套提升等生活方式的全方位升级，在很大程度上基本可以根治老旧小区的核心痛点，让原住民“原址安居、原地提质”，无需异地搬迁，就能实现从“忧居”到“优居”的跨越式升级，是民意认可度最高的城市更新模式之一。
3、经济逻辑：从“土地财政驱动”到“存量资产激活”的模式转型”
近几年，房地产市场进入深度调整期，市场下行，库存高企，开发商参与投资开发及老旧小区改造的意愿降低。与此同时，传统的“拆迁征收”模式因财政压力大、拆迁成本高而难以为继，居民坐等拆迁补偿的观念根深蒂固，许多老旧小区将陷入“拆不动、修不好”的僵局。“原拆原建”是地方政府在财政紧约束下，推动城市更新的一种理性选择，通过“居民自主更新+市场化运作+政策适度支持”的方式，有效撬动社会资本和居民消费，提振经济。
怎么做：
原拆原建落地流程如何操作？
1、成立实施主体
由楼栋业主、居民代表在街道、社区党建引领下发起，依法注册成立危旧房自主更新合作社或业主联合社，作为项目法定实施主体，参照青山区21街坊“安欣・幸福里”试点成熟模式搭建内部协商议事平台。主体核心职责为统筹改造意愿摸排、出资比例核算、施工单位遴选、矛盾纠纷调解等关键事项，同时对接街道办、区城市更新局，承接政策申报与过程监管，落实武汉原拆原建“业主主导、多元参与”的基本要求。
2、编制实施方案
坚持“一片一策”，聘请专业机构编制城市更新项目实施方案。方案不仅明确更新范围、改造内容（如户型优化、加装电梯、扩充地下空间）和实施路径，还着重设计多渠道资金筹措方案。同时，结合武汉基层治理特色，预设建成后引入专业物业或自治管理的长效运营机制，确保项目可持续运行。
3、居民民主表决
根据武汉硬性表决门槛，方案需取得专有部分面积90%以上、业主户数90%以上双比例同意方可生效。实施主体通过入户宣讲、现场答疑、公示草案等方式充分协商，同步征求周边利害关系人意见，对房屋置换、差价补缴、公摊分摊等核心条款书面确认，留存完整表决档案，从源头化解改造分歧，保障全体产权人合法权益，未达表决比例项目不得进入下一环节。
4、审查批准立项
由项目实施主体将表决文件、实施方案、房屋安全鉴定报告（C/D级危房可优先纳入试点）等材料报送区城市更新主管部门开展合规性审查，核查是否符合国土空间规划、更新单元管控要求。经区政府审议批准后，纳入全市城市更新项目库正式立项，完成试点备案，作为后续规划、用地手续办理的法定依据。
5、建设实施监管
按照武汉城市更新审批简化政策，依规办理用地预审、规划许可、施工许可，纯原址拆建不突破原规模项目可免于重新办理供地手续。通过公开招标确定施工、监理单位，住建、质监部门对项目建设实施全过程监管。项目竣工验收后同步完成不动产确权登记，落实后期物业共管机制，闭环完成原拆原建全流程落地。
难在哪：
原拆原建面临哪些问题和挑战？
1、居民共识达成难
原拆原建最大的难点不是钱和技术，而是“人”。老旧小区居民结构多元，既有希望提质安居的原住民，也有期待货币补偿甚至拆迁致富的住户，还有无力承担改造费用的低收入群体，诉求差异极大。
如何让众多利益不一、诉求各异的居民达成共识，如何让居民的思想认识从“要我改”转化为“我要改”，这是最大的挑战。
原拆原建的核心难点，在于居民从“受益者”转为“成本承担者”，出资比例高、诉求分散多元，个别居民反对即可导致项目停滞。
2、资金筹措难度大
原拆原建，不是原来房地产拆迁开发模式的翻版，没有大规模土地出让收益加持，资金主要依赖居民自筹、政府专项补贴，武汉现行原拆原建的经验归纳为“居民出一点、政府补一点、企业让一点”，缺乏传统棚改的市场化盈利空间，市场化平衡难度大。
不同城市、不同类型项目之间差异巨大。杭州浙工新村原拆原建，548户居民能自筹4.7亿元，得益于杭州较高的房价水平和较强的居民支付能力；但同样的模式搬到中西部中小城市，可能就难以复制。
对于老龄化程度高、居民收入偏低的老旧小区，自筹资金难以落实，政府补贴额度有限，资金缺口难以填补，导致许多符合条件的老旧小区无法启动更新。
3、落地约束条件多
受客观条件制约，原拆原建项目的规划与施工约束条件多，落地容错率低。尤其是大城市核心城区老旧地块规划指标固化，容积率、绿地率、建筑风貌、消防间距均有严格管控，既要保障公共利益，又要满足居民户型、配套诉求，规划平衡难度极大。
同时，老旧小区地下管线错综复杂、施工空间受限，施工安全、工期管控、降噪防尘要求严苛，工程实操难度远高于新建小区，对操盘团队的专业能力要求极高。
正因为客观约束条件多，在规划许可、施工审批等环节，也常会面临审批部门多、流程长、手续复杂等问题。武汉通过《城市更新条例》设立“弹性审批”规则、简化供地手续，正是为了破解这一难题。
结语：
原拆原建是否为破解老旧小区难题的终极方案？
结合全国和湖北省武汉市的城市更新原拆原建相关政策规划以及我们参与项目的实践经验，我们认为，原拆原建，并非老旧小区改造的终极方案，而是适配特定场景、特定阶段的最优精细化解决方案，或者说是城市更新的阶段性帕累托改善。（补充说明：“帕累托改善”，经济学上指在资源分配中，没有任何人利益受损的前提下，至少让一个人变得更好。这被视为一种理想的改革路径。）
// 原拆原建模式的不可替代价值
对于建成年限超25年、存在结构性安全隐患、微改造完全失效、区位优质、居民更新意愿统一的老旧危旧小区，原拆原建是当前唯一能够彻底根治居住痛点、保障居民安居权益、盘活存量资源的更新模式。相较于其他更新方式，其民生效益、安全效益、城市风貌效益无可替代，未来仍将是武汉核心城区危旧小区更新的核心主流模式。
// 原拆原建模式的局限性
一是适用场景有限，仅适配危旧、老旧、问题突出的小区，对于建筑结构完好、居住功能基本完善的普通老旧小区，微改造性价比更高，无需大拆大建。
二是复制门槛极高，对居民共识、资金实力、地块条件、规划空间要求严苛，无法实现大规模批量推广。
三是模式仍在迭代完善，当前资金平衡、民意协调、长效运营的痛点尚未形成标准化解决方案，制度体系仍需持续优化。
// 原拆原建的发展方向展望
第一，精准化适配，分类施策成为主流。未来城市更新将彻底告别“一刀切”模式，形成“微改造适配普通老旧小区、原拆原建适配危旧核心小区、棚改清零剩余疑难片区”的分层更新体系，原拆原建将聚焦核心刚需场景，精准发力、提质增效。
第二，机制标准化，降低落地门槛。以武汉、杭州试点经验为基础，各地将持续完善民意协调、资金统筹、弹性审批、权益保障的标准化机制，优化居民自主更新流程，破解共识难、筹资难、审批难的行业痛点，提升模式可复制性。
第三，全链条提质，从“重建”走向“长效焕新”。未来原拆原建将不再局限于建筑重建，而是融合绿色建筑、智慧社区、适老化改造、长效社区运营，实现从单一的房屋改造，升级为片区人居品质、公共服务、社区生态的全方位迭代。
供稿：刘斌丨中智联研究院
CHINA VIRTUE
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