行业观察丨长租江湖从此再无魔方!(二)

上篇我们讲到了商业模式《行业观察丨长租江湖从此再无魔方！（一）》，这篇我们讲讲外部环境。

当无数人看好一个行业时，或许是最危险的时刻，长租行业亦是如此！短短几年内，涌入了不计其数的外行，经房东东统计，累计培训过的学员超10000+，委托房东东做过咨询顾问的企业超过1100+。

在笔者眼里，长租公寓是周期长，回报慢，重服务的行业，而各路人马才不管这些，他们只有一个目的，就是疯狂造富！

第一层，关键是租金定价没有自由权

长租是个民生行业，和酒店业完全不同，政府对长租行业的监管，无时不在！国家的长租政策和地方监管政策和法规，已经有上百个了，目的很清晰，就是维稳！资本可以介入，但是你不能破坏市场价格稳定为前提，这等于给所有长租运营机构套上了紧箍咒！

长租定价，由不得你定高，必经经过房地产评估机构综合认定，才能发布，这和酒店自由定价模式完全不同，说白了，长租企业没有灵活的定价权，所以，在收益管理上，一直是被动的，这个是行业特性所决定的！

就像你看到区域的人才安居集团，租金定价往往只有市场的6-7折，为啥那么低？就是政府的力量在推动。

所以，长租公寓从来不是一门靠溢价赚钱的暴利生意，而是带着公共服务属性、受强监管的微利民生产业。无论是国企背景的安居平台，还是市场化的租赁企业，都必须服从市场稳价、安居惠民的核心导向，不能跟风炒作租金、不能借房源垄断哄抬市价。

第二层，租金市场进入到消费降级时代

是两次疫情管控，让租客的口袋变得空了，这就是我们常说的消费降级，当下月租金支出占月收入约在35%左右，一旦收入降低后，租金消费也被抑制了，随波逐流了。所以租金一降再降，这四年期间全国租金普降了25%，个别城市达到了30%以上。

租客端的租金下降，房东端租金没降，也就意味着差价模式和投资模型的崩塌。

第三层，租房供给的海量供应

“十四五”期间，上海光保租房就扩容了40多万套，全国保租房新增高达870万套，这个还没统计到非保租房的数量，这几年上海的流动人口并没有增加，租房市场从供不应求进入到供求平衡，甚至局部是供大于求！

进入“十五五”，政府并没有按下保租房的开发，三四线城市开始发力了！

租金的持续下降，海量的租房供给，让魔方公寓左右为难，保租金还是保出租率？魔方只能选保出租率，从而牺牲了毛利率，基本是赔本赚吆喝。

魔方应该在2025年初，就大规模止损，停止开发新店，壮士断腕的方式，尚可自救一番！管理层不知道吗？显然不是，是那群决策层和参谋，依然盲目乐观。