2026上半年北京甲级写字楼处于存量调整周期，上半年核心城区无大规模新增供应，市场进入存量博弈阶段。
百阅国际整合商办圈权威机构一手调研数据，全面复盘2026上半年北京写字楼市场。
从供需、租金、空置、行业需求、板块分化、后市供应六大维度完整复盘上半年市场全貌，梳理结构性特征与核心风险，并对 2026 下半年供应高峰行情做出预判，为企业选址、资产运营、投资决策提供数据参考。
01
市场概述
2026 年上半年核心城区甲级写字楼基本无新增供应，市场进入存量竞争阶段；需求端实现正向净吸纳，存量持续去化带动全市空置率同步回落。
但市场整体呈现“以价换量”格局，租户议价能力较强，甲级租金普遍下行。
02
租金走势
1、全市租金+各子市场租金表现
上半年北京甲级写字楼租金持续下行，市场平均租金 217.93 元 /㎡/ 月，租金环比平均下跌 3.11%，上半年累计平均跌幅 6.22%。
2、乙级写字楼租金
乙级市场租金承压更明显，上半年平均累计跌幅 2.77%，Q2期末平均空置率18.01%，高于甲级市场。小微企业承租稳定性弱，业主让利幅度大于甲级。
03
空置率
全市空置率+各子市场空置率
上半年北京甲级写字楼空置率逐季度下行，一季度均值17.45%回落至二季度均值16.71%，上半年平均下降0.74个百分点。
得益于上半年核心城区无新增供应，存量持续去化，市场压力小幅缓解。
但整体空置水平仍处于相对高位，市场依旧属于租户市场。
04
净吸纳量与新增供应
净吸纳量+新增供应
供给稀缺叠加需求回暖，推动上半年空置率持续下行，短期改善市场压力。但当前整体空置水平仍处于高位，租户议价权依旧较强。
后续随着远期新增项目陆续交付，市场供给压力将会回升；业主可把握现阶段需求窗口期，加速存量房源去化。同时市场分化延续，核心区位优质楼宇去化优势将持续凸显。
05
行业需求分析
1、行业分布
从上半年新租成交结构看，TMT行业以 35.03% 占比稳居第一大需求，AI、软硬件企业扩张是市场核心增量；金融业、专业服务分列二三位，合计贡献超3成成交；内资企业占比高达 86.70%，外资租赁需求持续萎缩。
医疗、能源、零售等构成第二梯队，以小规模置换需求为主；市场成交以企业搬迁优化面积为主，纯新增扩租需求不足三成。
2、租户面积偏好
数据显示，目前中小面积租赁成交占绝对主流，轻量化办公依旧是主流选择。
06
各子市场情况
1、中关村
全市产业韧性最强板块，空置低位、租金抗跌，AI、芯片、专精特新企业持续落地，中小科创租赁需求长期稳定。
2、CBD
全市规模最大商务集群，上半年净吸纳领跑，租金回调后性价比提升；但2026下半年中服地块多个大体量项目集中交付，存量楼宇将面临激烈租户分流竞争。
3、金融街
金融机构高度集聚，空置、租金双优，租户续租意愿强，几乎无大面积腾退，是周期穿越型优质资产，稀缺性持续提升。
4、丽泽
新兴金融承载区，租金处于价格洼地，承接核心区外溢企业；但存量体量巨大，空置偏高，短期难快速消化。
5、燕莎
传统外资聚集板块，外资持续撤离，净吸纳转负，租金跌幅、空置双高，市场修复周期最长。
6、通州
副中心政策加持，文创、新能源企业逐步落地，但整体空置接近 45%，租金全市最低，短期以长期持有运营为主。
07
未来展望
报告来源世邦魏理仕
1、主要入市项目
从数据显示，2026年下半年至2027年，北京写字楼市场预计将进入持续约18个月的供应高峰期，新增供应接近150万平方米，三大核心片区集中放量：
CBD 中服地块：Z3、Z5、Z6 等项目 2026 三季度集中交付，单项目体量 16-18 万㎡，是本轮供应核心；
丽泽商务区：2026 年交付中阳广场，2027 年落地数字金融示范园。
通州运河商务区：2026 年交付中建中心、合景金融广场，2027 年运河天一期入市。
2、市场趋势预判
空置：海量新项目入市后，全市空置率将重回上行通道，外围板块承压最明显；
租金：供需失衡延续，全年租金持续承压，仅中关村有望率先止跌；
需求：科创产业提供稳定增量，但需求规模难以覆盖新增供应，市场结构性分化会进一步拉大；
机会：核心区、产业集聚优质楼宇抗周期优势持续放大，外围普通老旧楼宇去化难度显著增加。
世邦魏理仕租金预测
第一太平戴维斯租金预测
总结：
纵观上半年，租金的下调持续促进企业搬迁需求提升，搬迁成为市场的主导成交类型，续租其次，分别占上半年租赁成交总面积的47.7%和39.9%。分行业来看，TMT、专业服务业和金融业三大传统行业分别占上半年所有行业总新签约面积的40.5%、21.4%和16.0%；政策推动医药健康和绿色能源产业自 2019年开始交替位居行业成交占比第四的位置。至此，医药健康与能源企业已成为北京写字楼租赁需求第二梯队行业。
下半年，北京写字楼市场将至少迎来约80万平方米的新增供应，大体量的新增供应将拉动整体市场空置率上扬而新入市项目商圈相较其他商圈将面临更大的去化压力。同时，持续的新增供应和租赁需求的放缓仍将使整体市场租金承压。
整体来看，北京商办市场正处于“短期存量修复、中长期供给承压” 的结构性调整周期，板块、物业品质分化将成为长期主线。
后续伴随产业政策持续落地，TMT、金融相关办公需求有望稳步扩容，但短期新增供应带来的竞争压力不可忽视。
百阅国际始终深耕北京商办市场，以专业数据洞察赋能行业发展。我们将持续紧跟城市产业发展脉搏，与大家携手共探行业长期稳健发展新机遇，一同在周期波动中把握价值内核，共建高质量商办发展生态。
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