2025-2026亚洲REITs全景解码

——从存量盘活到价值重构的产业新范式

戴德梁行连续第十年发布的《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》于近期正式出炉。这份以2026年3月末为统计节点的行业白皮书，既勾勒出亚洲REITs市场“成熟市场企稳、新兴市场爆发、业态边界拓展”的整体图景，也清晰呈现出中国REITs市场从“基础设施单轮驱动”向“基建+商业不动产双轮驱动”跨越的关键转折。作为行业从业者，我们需要透过数据看到三个核心趋势：

本报告既是对过去一年市场实践的总结，更是对未来3-5年行业发展方向的预判。以下内容将从亚洲整体市场、中国公募REITs进展、商业不动产REITs新赛道、全球写字楼市场特征、ESG价值进阶五个维度展开深度解读，文末附报告原文获取方式，欢迎行业同仁交流探讨。

一、亚洲REITs市场：总量扩张下的结构性分化

截至2026年3月31日，亚洲活跃REITs共289支，总市值2794亿美元，较2024年末增长18%，但仍仅为美国权益REITs总市值的1/5，长期增长空间充足。市场呈现出“成熟市场温和修复、新兴市场高速扩容”的鲜明特征：

成熟市场：财务表现分化，资产布局全球化

日本、新加坡、中国香港作为三大成熟市场，市值分别增长12%、14%、8%。

新兴市场：成为增长核心，格局加速重塑

业态分布：综合型、工业/物流占比提升，防御属性凸显

亚洲市场综合型REITs达90支，占比31%，较2024年进一步提升，反映市场通过多业态组合平滑周期风险的趋势；工业/物流、数据中心等业态新增数量最多，美国市场则呈现出酒店住宿、零售等防御型资产占比更高的特征，且业态更为多元，覆盖娱乐、户外广告等特色领域。

二、中国内地公募REITs：从规模扩张到质量提升

截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs上市产品达79支，发行规模2155亿元，总市值2213亿元，同比增长19%，已成为亚洲发行数量最多、增速领先的市场，且呈现出“产权类主导、机构化程度高、收益分化明显”的特征：

发行结构：不动产权类占比持续提升，新业态实现突破

市场表现：优质资产溢价显著，板块分化加剧

运营特征：杠杆使用审慎，机构占比全球领先

三、商业不动产REITs：万亿存量盘活的破局点

2025年底商业不动产REITs试点规则正式落地，标志着中国REITs市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段，为盘活超万亿商业存量资产打开了制度空间：

制度创新：市场化导向的改革突破

与基础设施REITs相比，商业不动产REITs：

申报情况：全业态覆盖，规模快速扩容

截至2026年6月30日，沪深交易所累计申报商业不动产REITs 22支，覆盖购物中心、奥特莱斯、办公、酒店、商业综合体等全业态，拟募集规模达758亿元。其中综合类、购物中心类占比最高，分别为35%和29%，已上市的4支产品募集规模203亿元，已超过2025年全年消费基础设施REITs发行规模。

底层资产：业态分化明显，抗周期资产表现突出

从已申报资产的运营数据来看：

四、全球写字楼市场：结构性机会与REITs适配性

全球写字楼市场正处于“存量博弈、结构分化”的关键阶段，核心商务区优质资产与外围非核心资产的走势分化，为写字楼REITs的底层资产筛选提供了明确标准：

市场格局：四大象限分化，核心资产抗跌

资本化率：风险溢价分化，自用需求压低核心市场收益率

REITs适配性：核心资产现金流稳定，符合发行要求

国内一线城市核心区优质写字楼租户以金融、TMT、专业服务为主，出租率高、租金稳定性强，契合REITs底层资产筛选标准。随着商业不动产REITs试点落地，超4700万㎡一线城市甲级写字楼存量打通了证券化通道，未来有望成为REITs市场重要的资产来源。

五、ESG实践：从合规披露到价值创造的进阶

亚洲REITs市场ESG发展正从“自愿披露”向“强制披露”过渡，从“合规导向”向“价值导向”转变，成为影响资产估值和融资成本的核心因素：

监管趋势：接轨国际标准，规则逐步统一

中国香港、新加坡、日本等主要市场均已不同程度接轨ISSB准则，气候风险、范围一、二温室气体排放成为披露重点，范围三排放核算和第三方独立鉴证将成为下一阶段的推进方向。中国内地虽暂未强制要求REITs披露ESG信息，但《企业可持续披露准则》《公开募集基金可持续投资策略应用指引》等规则的出台，正在引导行业向规范化披露过渡。

市场实践：披露率逐步提升，资产类型差异明显

截至2026年5月，中国内地已上市REITs中ESG报告披露率达29.6%，其中租赁住房（66.7%）、清洁能源（44.4%）、消费基础设施（41.7%）披露率最高。头部基金管理人如华夏基金已集中发布11只REITs的ESG报告，披露内容从定性描述转向量化指标，覆盖能耗、碳排放、租户满意度、绿色认证占比等核心维度。

价值创造：ESG表现直接影响资产估值和融资成本

戴德梁行研究显示：

结语

2026年是中国REITs市场的“商业不动产元年”，也是行业从“规模扩张”向“质量提升”转型的关键节点。从亚洲市场的经验来看，REITs的长期发展离不开三大核心支撑：

对于行业从业者而言，我们需要跳出“发行端”的单一视角，从“投融管退”全链条审视REITs的价值逻辑：

本报告还有更多细分维度的数据和分析，包括各市场REITs财务指标对比、商业不动产申报项目详细清单、全球写字楼城市数据明细、ESG披露实操指南等。如果需要获取完整报告原文，欢迎扫码加入我们的知识星球。

免责声明：本文内容基于戴德梁行《2025-2026亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》整理，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎。