保利发展石家庄全项目深度研究报告
保利发展石家庄全项目深度研究报告
深耕十五载 · 从刚需拓荒到豪宅领跑
报告日期：2026年7月21日
数据来源：中指研究院、房天下、安居客、保利发展官网、搜狐焦点、网易房产等
目 录
第一章 研究概述与核心发现
第二章 保利发展企业研究
2.1企业发展概况
2.2保利石家庄发展历程
2.3保利产品体系解析
2.4物业服务体系
第三章 石家庄房地产市场格局
3.1市场总量与走势
3.2竞争格局分析
3.3本土民营房企出清与央企崛起
3.4改善需求主导趋势
第四章 已交付项目深度调研
4.1保利花园
4.2保利拉菲公馆
4.3保利堂悦
4.4保利茉莉公馆
4.5保利和光尘樾
4.6保利云上
4.7保利城
4.8保利天汇
4.9其他已交付项目
第五章 在建在售项目深度分析
5.1保利·长安天曜
5.2保利·长安琅悦
5.3保利·桥西琅悦
5.4保利裕华天珺
5.5保利维明天珺·东序
5.6保利维璟天珺
5.7保利云起
5.8保利四季锦上
第六章 售罄与尾盘项目回顾
第七章 北二环汽贸园第五代住宅专题
第八章 竞品分析
第九章 典型楼盘深扒
第十章 结论与展望
第一章 研究概述与核心发现
1.1 研究背景与目的
保利发展控股集团（股票代码：SH600048）作为中国房地产行业的标杆企业，自2011年进入石家庄以来，历经十五年的深耕布局，已从一名"外来者"成长为石家庄楼市的"领头羊"。2026年上半年，保利发展以57.90亿元的操盘销售额首次登顶石家庄房企操盘榜首位，项目层面占据全市TOP5中的4席，展现出在主城改善市场的绝对统治力。本报告旨在对保利发展在石家庄的全部项目进行系统性、全景式的深度调研，覆盖已交付项目、在建在售项目、售罄尾盘项目以及即将入市的新项目，力求从企业战略、产品体系、市场表现、客户口碑、竞争格局等多个维度，为行业研究者、关注者和购房者提供一份全面、客观、有深度的参考文本。本报告不构成任何房产买卖和投资建议，仅为学习研究之用，如有谬误之处，欢迎批评指正！1.2 研究方法论
本报告采用"案头研究+数据验证+交叉比对"的方法论体系。具体而言：第一，系统梳理保利发展在石家庄的所有公开项目信息，包括房天下、安居客、搜狐焦点、网易房产等主流房产平台的挂牌数据、价格走势、户型信息；第二，引入中指研究院、克而瑞等权威第三方机构的市场排名和销售数据，对保利及竞品的市场表现进行量化分析；第三，收集业主在各平台的真实评价，作为物业服务品质和居住体验的参考依据；第四，结合石家庄市政府公开的土拍信息、规划公示等官方数据，对保利未来项目布局进行前瞻分析。需要特别说明的是，二手房价格数据来自房天下、安居客、幸福里等多个平台的挂牌均价，受挂牌房源结构、楼层朝向差异等因素影响，仅供参考趋势之用，不代表精确成交价。1.3 核心发现摘要
第一，保利发展已实现从"跟随者"到"领跑者"的战略跃迁。2026年上半年，保利以操盘口径首次登顶石家庄房企销售榜首，57.90亿元的销售额占全市约22%的市场份额。在石家庄楼市"一超两强"的格局中，保利与城发投集团、绿城中国共同构成市场第一梯队，TOP3企业合计占TOP10的77%。第二，保利在石家庄构建了从刚需到豪宅的完整产品矩阵。8个在售项目覆盖7,999元/㎡（鹿泉四季锦上）至23,600元/㎡（桥西维璟天珺）的全价格带，天字系（豪宅）、悦系（人文改善）、花园系/四季系（刚需大盘）三大产品线形成清晰的梯度布局，客户可在体系内实现升级流转。第三，已交付项目的二手房市场呈现"核心坚挺、外围承压"的分化格局。一环内的保利云上（均价约2.43万元/㎡）和保利天汇（均价约2.3万元/㎡）展现出较强的保值能力，而近郊的保利堂悦（约0.92万元/㎡）、茉莉公馆（约1.2万元/㎡）等项目则面临较大的价格下行压力，近一年同比下降幅度约5%-20%不等。第四，保利以11.8亿元、202轮竞价拿下北二环汽贸园141.62亩地块，明确定位"第五代住宅"（抬板式），标志着保利在石家庄的投资信心和产品迭代进入新阶段，同时也面临着建安成本上升、行业标准缺失等现实挑战。第五，央企信用背书是保利在当前市场环境下的核心竞争力。在本土民营房企天山集团申请破产、卓达集团暴雷、华夏幸福和荣盛发展陷入困境的背景下，"交付确定性"成为购房者首要考量，保利央企背景构筑了难以复制的竞争壁垒。第二章 保利发展企业研究
2.1 企业发展概况
保利发展控股集团成立于1992年，总部位于广州，是中国保利集团有限公司控股的大型中央企业。2006年，保利发展在上海证券交易所挂牌上市（股票代码SH600048），是A股市场上最早上市的房地产企业之一。作为国务院国资委直管的央企，保利发展在中国房地产行业中具有举足轻重的地位。2024年是保利发展的里程碑之年。这一年，保利发展实现全口径销售额3,230亿元，超越万科、中海等老牌劲旅，首次登顶全国房企销售排行榜首位。同年，保利发展入选《财富》世界500强第173位，彰显了其在国际舞台上的综合实力。截至2025年底，保利发展的业务已覆盖全球100余个城市，形成了以房地产开发为主业，物业服务、不动产金融、康养、教育等多板块协同发展的产业格局。在河北区域，保利发展同样展现出强劲的发展势头。自2011年进入河北以来，保利已在石家庄、邯郸、邢台、衡水、沧州、固安等6座城市布局46个楼盘，累计交付住宅超过6万套，服务业主超过24万户，常年稳居河北省房企销售排行榜第一梯队。其中，石家庄作为保利在河北的战略核心城市，承载了保利从刚需拓荒到豪宅领跑的完整成长轨迹。指标 | 数据 |
成立时间 | 1992年 |
上市时间 | 2006年（上交所，SH600048） |
企业性质 | 国务院国资委直管央企 |
2024年全口径销售额 | 3,230亿元（全国第一） |
《财富》世界500强排名 | 第173位（2024年） |
河北区域布局 | 6城46盘 |
河北累计交付 | 超6万套住宅 |
河北服务业主 | 24万+户 |
数据来源：保利发展控股集团2024年度报告、房天下新闻、佰策地产文库2.2 保利石家庄发展历程
保利发展于2011年首次进入石家庄，以保利花园为开篇之作，正式叩开了这座华北重镇的城市人居之门。回顾十五年的发展历程，保利在石家庄的布局可以清晰地划分为四个阶段：第一阶段：刚需拓荒期（2011-2015年）。2011年，保利以保利花园项目正式入石。该项目位于长安区体育北大街与丰收路交口，占地约130万平方米，规划40栋楼、7,019户，是石家庄当时规模最大的住宅项目之一。2012年保利花园首次开盘便实现"十开十罄"的壮观场面，以8,000-9,000元/㎡的亲民价格累计销售超过7,000套住宅，总销售金额超70亿元。2014年，保利沿体育大街"挥师南下"，拿下裕华区拉菲公馆地块，开始试探改善型市场。2015年，保利西山林语、西悦春天落地鹿泉和高新区，进一步完善了近郊布局。第二阶段：规模扩张期（2016-2019年）。这一时期，保利在石家庄大幅扩张版图。2016年，保利东郡落地藁城区，首次布局城市近郊。2017年，保利茉莉公馆开盘，以"3小时6个亿"的劲销成绩震惊市场。2018年是保利的拿地大年——一口气拿下藁城3宗和鹿泉5宗地块，超千亩的保利城正式启动。2019年，保利和光尘樾首开劲销3.5亿元，标志着保利正式进入高端改善市场；同年，保利大都汇奠基，布局一环核心区域。第三阶段：品质升级期（2020-2023年）。2021年，保利云上开盘，首次进入新华区一环内市场。2022年，保利天汇开盘，这是河北首个天字系作品，标志着保利正式进入石家庄豪宅赛道。2023年，保利在主城区连夺三宗城市更新地块，进一步巩固了主城核心资产布局。这一阶段，保利的产品线逐步从刚需向改善和豪宅转型，均价从早期的万元以下跃升至两万以上。第四阶段：领跑市场期（2024年至今）。2024年，保利华宸天奕开盘，维明天珺入市，桥西区形成"四盘联动"的豪宅矩阵。2025年，保利再进裕华区（裕华天珺），长安琅悦交付。2026年更是保利的爆发之年：桥西琅悦首开劲销4.3亿元（首开楼座去化率95%），创下近5年石家庄城市榜首的去化纪录；7月1日，保利斥资11.8亿元、历经202轮竞价拿下汽贸园141.62亩地块，溢价率20.65%，明确定位“抬板社区”/"第五代住宅"。2026年上半年，保利以操盘口径首次登顶石家庄房企销售榜首，市场份额约22%。图2-1：保利发展石家庄发展历程时间轴（2011-2026）2.3 保利产品体系解析
保利发展在石家庄经过十五年的产品迭代，已经形成了层次分明、梯度清晰的产品体系。目前主要产品线包括天字系、悦系、和系以及花园/四季系列四大产品线，覆盖了从首次置业到顶级豪宅的全生命周期需求。天字系——顶级豪宅产品线。天字系是保利产品体系中最高端的产品系列，在石家庄代表项目包括维璟天珺、华宸天奕、维明天珺（桥西区）、长安天珺/长安天曜（长安区）、裕华天珺（裕华区）等。天字系产品的核心特征包括：低容积率（通常在2.0-2.5之间）、精装交付（精装标准通常在3,000-5,000元/㎡以上）、高端会所配套（恒温泳池、私宴厅等）、智能家居系统和全屋落地窗等。价格带覆盖20,000-26,000元/㎡，总价区间290万-530万，精准锁定高净值改善客群。保利在天字系项目中强调"圈层纯度"——即通过面积段控制（如长安天曜仅做126㎡和158㎡两种户型）来筛选同质化客群，这在石家庄豪宅市场形成了鲜明的差异化优势。悦系——人文改善产品线。悦系是保利近年重点打造的改善型产品线，以"宋风雅韵，拙意东方"为美学核心，在石家庄代表项目为长安琅悦和桥西琅悦。悦系产品的设计语言融合了中国传统宋代美学与现代居住需求，典型特征包括宋式重檐大门、"一园三环六卷"景观体系、非遗元素融入、七大静音系统等。价格带在18,000-19,000元/㎡，总价160万-350万，覆盖从首置到改善的宽幅客群。悦系的最大亮点在于去化速度——长安琅悦从拿地到全盘收官仅10个月，桥西琅悦首开1小时去化95%，充分验证了这一产品模型的市场接受度。和系——高端改善产品线。和系强调"人与未来"的设计理念，在石家庄代表项目为保利和光尘樾（裕华区）。和系产品以电梯入户、小高层低密社区为特色，精装标准较高，价格带在13,500-17,500元/㎡（二手房），定位介于天字系和花园系列之间。不过，和光尘樾从开盘高位17,500-22,000元/㎡回落至目前13,500-15,251元/㎡的二手房价，反映出高端改善产品在市场调整期的价格弹性。花园/四季系列——刚需/刚改大型综合社区。这是保利在石家庄的"起家"产品线，以保利花园、保利城、保利四季锦上为代表。产品以高层为主，容积率相对较高（2.5-3.0），毛坯或简装交付，价格带从7,999元/㎡（四季锦上）到15,500元/㎡（早期花园系列），总价68万-160万，精准锁定首次置业和刚改客群。这一系列的核心优势在于大规模开发带来的成本优势和配套成熟度——保利花园7,019户的超级大盘，配套北国超市、保利广场、多所学校，形成了自成一体的生活生态圈。图2-2：保利发展石家庄产品线价格梯度图产品线 | 代表项目 | 价格带（元/㎡） | 面积段 | 客群定位 | 核心特征 |
天字系 | 长安天曜、维璟天珺 | 20,000-26,000 | 126-210㎡ | 高端改善/豪宅 | 低容积率、精装、会所 |
悦系 | 长安琅悦、桥西琅悦 | 18,000-19,000 | 89-168㎡ | 人文改善 | 宋风美学、静音系统 |
和系 | 和光尘樾 | 13,500-17,500 | 92-192㎡ | 高端改善 | 电梯入户、低密小高层 |
花园/四季系 | 保利花园、四季锦上 | 7,999-15,500 | 71-179㎡ | 刚需/刚改 | 大盘配套、亲民总价 |
2.4 物业服务体系
保利发展在石家庄的所有项目均采用保利物业自持管理，形成了"开发—建造—精装—物业"的全产业链闭环。保利物业（河北保利物业服务有限公司/保利物业管理有限公司石家庄分公司）作为保利发展的控股子公司，服务业主超过24万户。物业费方面，保利在石家庄实行梯度定价策略，与产品线定位高度匹配：刚需项目（保利花园、茉莉公馆）物业费为1.8元/㎡/月，刚改项目（保利堂悦）为1.95元/㎡/月，改善项目（拉菲公馆）为2.2元/㎡/月，高端改善（和光尘樾、云上）为2.9元/㎡/月，豪宅项目（天汇/天珺）为3.15元/㎡/月。这一梯度设计既保证了不同档次项目的物业服务标准差异化，也为后续产品升级预留了服务溢价空间。在服务质量方面，业主评价呈现"基本满意但有提升空间"的整体态势。积极方面，保利物业在基础保洁、安保巡逻、绿化养护等方面表现尚可，人车分流设计和封闭式管理是多数项目的标配。但负面评价也不容忽视：部分项目业主反映监控设置存在盲区、电动车/自行车管理混乱、入住后服务人员更换频繁等问题。与万科物业在石家庄的口碑相比，保利物业在精细化服务方面仍有差距。值得注意的是，高端项目（天字系）的物业服务标准明显高于早期刚需项目，这体现了保利在物业服务上的"分级递进"策略。项目 | 物业费（元/㎡/月） | 容积率 | 车位配比 | 物业管理评价 |
保利花园 | 1.80 | 2.5 | 1:0.7 | 基本满意，车位紧张 |
拉菲公馆 | 2.20 | 3.0 | — | 绿化好，停车不便 |
堂悦 | 1.95 | 1.8 | 1:1 | 物业反应快，配套弱 |
茉莉公馆 | 1.80 | 2.5 | — | 人车分流，配套发展中 |
和光尘樾 | 2.90 | 2.4 | 1:0.7 | 电梯入户，品质较高 |
云上 | 2.90 | 2.3 | — | 精装品质高 |
天汇 | 3.15 | 2.0 | — | 顶级服务标准 |
第三章 石家庄房地产市场格局
3.1 市场总量与走势
石家庄作为河北省省会，常住人口超过1,100万，是华北地区重要的区域中心城市。近年来，石家庄房地产市场经历了从高速发展到理性调整的转变。2025年全年，石家庄主城四区（长安、桥西、裕华、新华）商品住宅成交金额约441亿元，市场整体呈现"量价趋稳、结构优化"的特征。进入2026年，市场延续了温和复苏的态势。2026年上半年（1-6月），石家庄四区商品住宅成交金额约262.72亿元（长安86.40亿+桥西69.80亿+裕华71.21亿+新华35.31亿），月均成交约43.8亿元。从月度走势看，2026年6月石家庄主城区商品住宅成交均价约为16,991元/㎡，较年初有所回升，反映出改善型产品占比提升对均价的结构性拉升效应。从区域分布看，长安区裕华区以86.40亿元的上半年成交额位居四区之首，裕华区区紧随其后（71.21亿），桥西区（69.80亿）和新华区（35.31亿）分列三、四位。这一格局与保利的布局策略高度吻合——保利在主城四区均有项目落子，且在长安和桥西两个重点区域的布局尤为密集。从需求结构看，120-160㎡的商品住宅成交量占比最高，达到44.77%，充分说明改善需求已成为石家庄楼市的绝对主力。这一趋势对保利的发展战略具有重要的启示意义：保利近年来重点布局的天字系和悦系产品，面积段恰好集中在120-180㎡的改善区间，与市场需求高度契合。3.2 竞争格局分析
2026年的石家庄楼市已经形成了清晰的"一超两强"竞争格局。根据中指研究院数据，城发投集团以绝对的规模优势稳居榜首——2025年全年销售额164.80亿元，市场份额高达38.1%。保利发展和绿城中国则构成了市场的第二梯队，三者合计占据TOP10企业销售面积的77%，市场集中度极高。从2026年上半年的最新数据看，竞争格局出现了微妙变化。在全口径下，城发投集团仍以74.79亿元位居榜首，保利发展以57.90亿元紧随其后；但在操盘口径下，保利发展以57.90亿元首次超越城发投集团的52.97亿元，登顶石家庄房企操盘销售榜首。这一变化意义重大——它说明保利在项目操盘效率和市场化竞争力上已经实现了对本土国企的反超。
图3-1：2026年上半年石家庄房企销售金额TOP10TOP10企业排名方面，城发投集团（74.79亿元）、保利发展（57.90亿元）、绿城中国（40.17亿元）位列前三，其后依次为万科（16.74亿元）、中冶（15.20亿元）、中交（14.87亿元）、中海（11.51亿元）、盛邦地产（7.72亿元）、凯琦地产（4.80亿元）和河北齐鲁地产（4.39亿元）。从企业性质看，TOP10中绝大多数为央企、国企或混合所有制企业，纯，这一格局深刻反映了后房产时代的信用分化。项目层面的竞争同样激烈。2026年上半年石家庄项目销售TOP10中，保利独占4席（长安天曜10.81亿、长安琅悦10.75亿、桥西琅悦8.58亿、裕华天珺8.30亿），合计38.44亿元，占TOP10总额的比重超过30%。而排名第一的城发投·云和赋以18.01亿元位居项目榜首，单项目即超过多数房企的全部销售额，显示出石家庄楼市"强者恒强"的马太效应。3.3 本土民营房企出清与央企崛起
石家庄楼市近年最深刻的结构性变化，莫过于本土民营房企的集体出清。曾几何时，天山集团、卓达集团是石家庄房地产市场的"地头蛇"，天山集团开发的天山世界之门、天山熙湖等项目一度是城市的标杆楼盘。然而，随着房地产行业深度调整，天山集团陷入债务危机并最终走向申请破产，卓达集团也因资金链断裂而暴雷，多个项目停工或延期交付。与此同时，全国性的民营房企同样未能幸免。华夏幸福虽然发轫于廊坊，但在石家庄的布局以产业新城为主，住宅开发业务受困于债务重组；荣盛发展作为河北本土最大的民营房企之一，同样深陷流动性危机。这些民营房企的退场，不仅释放了大量的市场份额，更深刻改变了购房者的选择逻辑——"交付确定性"取代"价格优势"成为购房者首要考量的因素。在这一背景下，央企和国企的信用优势被无限放大。保利发展作为国务院国资委直管央企，"保交楼、保品质"的承诺具有天然的信用背书。城发投集团作为石家庄本土的国有平台公司，凭借土地资源和政策优势占据了绝对的市场主导地位。绿城中国虽然名义上是混合所有制企业，但其背后有中交集团的支持，同样享有国企信用加持。中海地产、中交地产等央企更是凭借资金成本优势和品牌信誉，在改善和豪宅市场占据了重要位置。可以说，石家庄楼市的竞争已从"产品力竞争"演变为"信用力竞争"。在这一维度上，保利发展既有央企的信用背书，又有市场化房企的产品竞争力，形成了"双重优势"的稀缺组合。这也是保利能够在2026年上半年实现操盘口径登顶的深层原因。3.4 改善需求主导趋势
从需求端来看，石家庄楼市已经进入"改善为王"的时代。根据中指研究院数据，2026年上半年120-160㎡的商品住宅成交量占比高达44.77%，远超90㎡以下刚需户型的占比。这一数据背后是多重因素叠加的结果：一是石家庄作为"火车拉来的城市"，城市化进程已进入中后期，新增进城人口减少，市场增量主要来自于存量改善；二是2010年代初期购入刚需住宅的业主，如今已进入换房周期；三是二孩/三孩政策放开后，家庭结构变化催生了大户型需求；四是疫情后居民对居住品质的要求显著提升。改善需求主导的趋势对房企的产品策略提出了新的要求。首先，户型设计必须从"紧凑实用"转向"舒适享受"，横厅、主卧套房、独立衣帽间、双阳台等成为改善户型的标配。其次，社区品质的重要性上升，低容积率、高绿化率、人车分流、会所配套等成为改善项目的核心竞争力。最后，精装交付从"可选"变为"必选"——改善客群普遍不愿意花时间精力装修，对精装品质的要求也更高。保利的产品策略精准地把握了这一趋势。长安天曜仅做126㎡和158㎡两种纯改善户型，放弃刚需小户型；长安琅悦以89-168㎡的宽幅面积段覆盖从首置到改善的全谱系需求；桥西琅悦的108-129㎡户型恰好卡位市场最主流的改善面积段。这种"跟着需求走"的产品策略，是保利在2026年上半年取得辉煌业绩的根本原因。第四章 已交付项目深度调研
保利发展在石家庄已交付的住宅项目超过10个，覆盖长安、裕华、新华、桥西、高新、藁城、鹿泉等多个区域。本章将对每个已交付项目进行深度调研，从项目概况、价格分析、户型分析、物业与业主评价、客群画像等五个维度展开详细分析。图4-1：保利已交付项目二手房价格对比（2026年7月）4.1 保利花园（长安区）
保利花园是保利在石家庄的"开山之作"，位于长安区体育北大街与丰收路交口东北角，占地约130万平方米，总建筑面积约130万㎡，规划40栋楼，总户数7,019户，分多个园区开发交付。项目从2012年首次开盘，2015-2017年间各期陆续交付，是石家庄当时规模最大的住宅项目之一，也是保利"用刚需大盘打开市场"战略的经典案例。项目共分为红棉园（B区，2015年交付，1,170户）、蔷薇园（F区，2015年交付，1,949户）、海棠园（C区，2015-2017年交付，652户）、罗兰园（D区，2016年交付）和紫薇园（E区，2016年交付）等多个园区。各园区因建设时间和品质差异，二手房价格也有所不同。园区 | 竣工年限 | 总户数 | 二手房均价（2026年7月） |
红棉园（B区） | 2015-2016年 | 1,170户 | 12,301元/㎡ |
蔷薇园（F区） | 2015年 | 1,949户 | 12,847元/㎡ |
海棠园（C区） | 2015-2017年 | 652户 | 15,495元/㎡ |
罗兰园（D区） | 2016年 | — | 约13,600元/㎡ |
紫薇园（E区） | 2016年 | — | 约13,600元/㎡ |
价格分析方面，保利花园2012年首次开盘时售价约8,000-9,000元/㎡，凭借"亲民"价格实现"十开十罄"，累计住宅销售超过7,000套，总销售金额超70亿元。截至2026年7月，房天下二手房综合参考均价为13,639元/㎡（环比上月+0.95%），整体较开盘价上涨约50%-70%。但需要注意的是，蔷薇园近一年价格从1.37万/㎡波动至1.28万/㎡，整体呈缓慢下行趋势。海棠园因品质较高，均价约1.55万/㎡，领跑保利花园各分区。户型方面，主力户型覆盖一居至四居：一居54-55㎡（12套在售）、二居86-98㎡主力约89-92㎡（33套）、三居110-144㎡主力约111-134㎡（51套）、四居162-179㎡（14套）。以三居室为绝对主力，户型方正、明卫、双阳台、主卧朝南是主要特点。在当时的市场条件下，保利花园的户型设计在功能性和舒适度之间取得了较好的平衡，尤其是三居室南北通透的设计深受刚改客群欢迎。物业服务方面，保利物业自持管理，物业费1.8元/㎡/月，人车分流设计，地下停车位约1：0.7配比。从业主评价来看，周边配套成熟（北国超市、保利广场、民防公园）、交通便利（多路公交）、教育资源丰富（保利启新小学、81中、23中）是最突出的优点。但停车位紧张、物业服务水平"基本满意"但品质一般、部分业主反映监控盲区多、电动车管理混乱等也是被频繁提及的问题。有业主直言学区"是招牌但实际不行"，反映出营销宣传与实际品质之间的落差。客群画像方面，保利花园以刚需和刚改客群为主。住户多为上班族，整体素质较高，租户比例较低。购房者多为首次置业的年轻家庭或为孩子上学购买的家长群体。作为保利在石家庄的"拓荒之作"，保利花园成功地以亲民价格和央企品牌打开了市场，为后续项目的推进奠定了口碑基础。4.2 保利拉菲公馆（裕华区）
保利拉菲公馆（朗菲园）位于裕华区塔南路与体育大街交口南行100米路东，是2014年保利沿体育大街"挥师南下"的标志性项目。项目总占地200余亩，建面47万㎡，分东西区开发，总户数约2,300户，2018年竣工交付。西区规划12栋，含5栋18层小高层和7栋27层高层产品，定位高于保利花园，是保利在石家庄首次明确瞄准刚改及改善客群的项目。价格方面，2015年开盘时售价约12,000-14,000元/㎡，较保利花园有明显的价格提升。截至2026年7月，朗菲园西区安居客挂牌均价为16,813元/㎡，房天下参考均价18,648元/㎡（环比上月-0.25%，同比去年-12.5%），幸福里平台均价17,400元/㎡。综合来看，拉菲公馆二手房较开盘价上涨约30%-40%，但同比去年有明显回落（-12.5%），反映出改善型产品在市场调整期的价格弹性。户型方面，二居86-89㎡、三居95-149㎡主力约126-131㎡、四居169-206㎡。主力三居户型方正、主卧朝南、主卧带卫、卧室带阳台、带衣帽间、餐客分离、双阳台，定位明显高于保利花园。169-206㎡的四居大户型在当时的市场上属于较为超前的大面积改善产品，但如今在二手市场面临总价过高、客群有限的尴尬。物业方面，保利物业管理，物业费2.2元/㎡/月，容积率3.00，绿化率30%。业主普遍反映小区绿化好、植被种类多、有小花园、基础设施完善（儿童游乐区、健身设施）、附近学校多（43中）、交通便利（近地铁站）、居民素质较高。不足之处包括部分楼栋没有地下车库、停车不方便、周围施工单位较多有噪音干扰。拉菲公馆的客群以刚改及改善客群为主，购房者多为追求品质的改善家庭或看好裕华区教育资源（43中等）的家长群体。该项目是保利从"刚需大盘"向"品质改善"转型的关键一步，为后续的和光尘樾、天字系项目积累了宝贵的改善市场运营经验。4.3 保利堂悦（藁城区/经开区）
保利堂悦位于东三环与槐安东路交叉口东北侧（石家庄经济技术开发区）（石家庄藁城区），由河北保利联创房地产开发有限公司开发建设。项目总建筑面积125000平方米，总占地面积64333平方米，2018年拿地，分两期开发：一期于2019年建成，楼栋总数14栋，共计房屋769户；二期于2021年建成，楼栋总数8栋，共计房屋563户。 小区的物业公司为保利物业管理有限公司石家庄分公司，物业费用为1.95至2.15元/平方米/月。 河北保利联创房地产开发有限公司成立于2015年12月17日，是保利集团旗下以从事房地产业为主的企业。 项目周边有555路、517路、525路等多条公交线路经过，配套包括医疗、教育、商业等设施。这是保利在石家庄近郊布局的重要一环，以低总价策略精准锁定预算有限的首次置业客群。价格方面，2018年首开时售价约6,000-7,000元/㎡，20天内2次开盘总销售额近6亿元，以"低单价、低总价"策略取得了不俗的去化成绩。截至2026年7月，1期均价9,815元/㎡，2期均价8,688元/㎡，房天下综合均价9,489元/㎡。从开盘价到当前二手房价，涨幅约35%-45%，但绝对价格仍处于石家庄楼市的"洼地"水平。户型方面，二居86-88㎡、三居100-153㎡主力108-140㎡、四居137-172㎡。项目含被动式住宅产品，南北通透、户型方正、动静分离。物业服务方面，保利物业管理，物业费1.95元/㎡/月（1期部分楼栋仅1.0元/㎡/月），容积率1.80，绿化率30%，车位配比1:1。低容积率和高车位配比是堂悦的重要优势。业主评价方面，环境优美、人车分流、物业反应快、容积率低、居住舒适度高、大落地窗采光好是主要优点。不足之处在于购物配套薄弱（3km内无购物中心）、教育资源一般（周边仅4所小学、2所中学）、医疗配套不足（仅2家医院）。这些不足本质上是近郊项目的通病——低总价和低密度必然伴随着配套的不成熟。4.4 保利茉莉公馆沁香园（高新区）
保利茉莉公馆沁香园位于高新区和平东路618号（和平路与京珠高速交叉口东行100米路南），2017年开工，2019年竣工。总户数1,536-1,784户，是保利在高新区布局的大型刚需社区。项目2017年以不到7,000元/㎡的"亲民价格"开盘，"3小时6个亿"的劲销成绩再次验证了保利在刚需市场的号召力。截至2026年7月，安居客均价12,492元/㎡，幸福里均价11,730元/㎡，房天下均价11,154元/㎡。综合来看，较开盘价上涨约70%-80%，涨幅在保利的刚需项目中属于较好水平。但业主普遍反映"一直在降价"，二手房价格呈持续走低趋势，反映出高新区板块供应量大、竞争激烈的市场现实。户型以二居88㎡和三居108-138㎡主力118-128㎡为主，南北通透、客厅朝南、卧室朝南。物业费1.8元/㎡/月，封闭式管理，人车分流。业主评价方面，交通便利（临近复兴大街）、保利物业管理、次新小区是主要优点，周边配套不够成熟、价格持续走低是主要痛点。客群以刚需及首改客群为主，总价80-150万即可入手，适合年轻家庭首次置业。4.5 保利和光尘樾（裕华区）
保利和光尘樾位于裕华区仓兴街与塔南路交口西北角，2019年拿地，2019年10月26日首开劲销3.5亿元，2022年6月竣工。规划8栋小高层住宅+1栋保障房，总户数412户，容积率2.4，是保利在石家庄首个明确定位"高端改善"的产品。价格方面，开盘价格区间17,500-22,000元/㎡（2019年），在当时属于石家庄市场的价格天花板。截至2026年7月，安居客均价15,251元/㎡（同比去年-19.61%），房天下挂牌均价17,520元/㎡，58同城均价13,549元/㎡。二手房价相对开盘高位有明显回落，部分房源挂牌价已降至12,000-13,500元/㎡区间。这一价格回落幅度在保利的改善项目中较为突出，一方面反映了房地产市场整体调整的大环境，另一方面也与保利开发豪宅项目较少以及当时销售溢价有关。户型方面，二居92㎡、三居135㎡、四居156-192㎡，定位为改善型产品，南北通透、电梯入户、小高层低密。物业费2.9元/㎡/月，绿化率35%，车位配比1:0.7-0.8。业主普遍认可央企品质、一梯一户/电梯入户、低密社区近地铁3号线（孙村站525米）、精装修标准高等优点，但对二手房价格持续下降和部分大户型总价过高表达了担忧。和光尘樾是保利在石家庄高端改善市场的首次试水，虽然价格表现不及预期，但为后续天字系和悦系产品的迭代积累了宝贵经验。可以说，和光尘樾的"试错"为保利后来更精准的产品定位和定价策略提供了重要的市场反馈。4.6 保利云上（新华区）
保利云上（保利云上苑）位于新华区中华北大街与宁安路交口东行500米南侧，2021年开盘，2023年竣工。共5栋楼，834户，建筑类型为板楼。项目地处新华区一环内核心位置，近二中、省二院，教育资源和生活配套极为成熟。截至2026年7月，安居客均价23,957元/㎡（同比去年-19.52%），房天下挂牌均价24,707元/㎡（环比上月+2.03%）。虽然同比有所回落，但绝对价格在保利已交付项目中位居第一（仅次于天汇），体现出核心地段对价格的强力支撑。户型方面，二居80-92㎡、三居127-128㎡、四居179-180㎡，以改善型面积段为主。物业费2.9元/㎡/月，容积率2.3，绿化率35%。业主评价中，一环内核心位置、近二中/省二院、精装修品质高、教育资源优质（宁安路小学、石家庄二中）是最突出的优点，价格偏高和部分周边交通拥堵是被提及的不足。客群以改善客群为主，购房者多为看重一环核心地段和优质教育资源的家庭。4.7 保利城（鹿泉区）
保利城位于鹿泉区铜冶镇，2018年保利一口气拿下铜冶镇5宗145亩地启动该项目，总体规划占地面积超过千亩，是保利在石家庄布局的近郊大盘。一期至三期已交付，四期、五期待交付。价格方面，在售均价小高层8,000-9,000元/㎡，洋房11,000-12,000元/㎡。户型以二居87-89㎡、三居107-129㎡、四居162㎡为主。业主评价中，保利品牌、价格合理、环境规划好（绿化率35%）是主要优点，生活配套不完善和位置偏远是主要不足。客群以在鹿泉区或铜冶镇工作生活的刚需家庭为主。4.8 保利天汇一期（桥西区）
保利天汇一期位于桥西区保晋南街，2022年开盘，是河北首个天字系作品。一期已于2024-2025年期间交付，定位石家庄首个well-极智住区。价格方面，新房参考均价约23,000元/㎡，在保利的产品体系中仅次于维璟天珺。由于交付时间较短，二手房数据尚不充分，但从新房挂牌价来看基本稳定在23,000元/㎡左右。户型方面，三居145-186㎡，纯高端改善产品线。物业费3.15元/㎡/月，是保利在石家庄物业费最高的项目。天汇一期的交付品质受到业主广泛认可：超流体美学外立面、双酒店式归家大堂、四季如画的千里江山园林风景，均体现了天字系产品的高标准。客群以高端改善客群为主，购房者多为高净值家庭，追求顶级居住品质。天汇一期的成功交付，标志着保利正式在石家庄豪宅市场站稳脚跟，为后续维璟天珺、长安天曜等天字系项目的推出奠定了口碑基础。4.9 其他已交付项目
除上述重点项目外，保利在石家庄还有多个已交付项目，简要梳理如下：保利西悦春天：位于鹿泉区，2016-2017年开发，开盘价不到7,000元/㎡，已交付。项目体量较小，主要覆盖鹿泉区的刚需客群。保利西山林语：位于鹿泉区，2015-2017年开发，已交付。项目与保利城同处鹿泉板块，定位和客群高度重合，是保利在近郊布局的重要一环。保利东郡：位于藁城区育才路北侧，2016年拿地开发，已交付。项目首次将保利的布局延伸至藁城区，以低总价策略覆盖远郊刚需客群。保利时光印象：位于藁城区南二环东延，2018年拿地，已交付。项目体量不大，主要服务于藁城区本地的改善需求。保利国际广场：位于长安区体育北大街与北二环交汇处东南角，为写字楼+商业项目（保利花园配套），2018年开盘，2020年9月交房，建面81,000㎡，2栋写字楼，价格9,500-11,000元/㎡。保利长安琅悦：位于长安区胜利北街，2025年8月7日交付，悦系产品，均价18,000元/㎡，户型三居/四居89-139㎡。该项目已于2025年8月交付，从拿地到交付仅用时约2年，去化速度惊人。项目 | 区域 | 交房年份 | 开盘价(元/㎡) | 二手房均价(元/㎡) | 主力户型 | 物业费 | 定位 |
保利花园 | 长安 | 2015-2017 | 8,000-9,000 | 12,300-15,500 | 三居89-134㎡ | 1.80 | 刚需 |
拉菲公馆 | 裕华 | 2018 | 西区：12,000-14,000 | 西区：16,800-18,600 | 三居126-131㎡ | 2.20 | 刚改/改善 |
堂悦 | 藁城/经开 | 2020 | 6,000-7,000 | 8,700-9,800 | 三居108-140㎡ | 1.95 | 刚需 |
茉莉公馆 | 高新 | 2019 | 6,000-7,000 | 11,200-12,500 | 三居118-128㎡ | 1.80 | 刚需 |
和光尘樾 | 裕华 | 2022 | 17,500-22,000 | 13,500-17,500 | 三居135㎡ | 2.90 | 改善 |
云上 | 新华 | 2023 | — | 23,900-24,700 | 三居127-128㎡ | 2.90 | 改善 |
保利城 | 鹿泉 | 多期 | 8,000-9,000 | — | 三居107-129㎡ | — | 刚需 |
天汇一期 | 桥西 | 2024-2025 | ~20,000 | ~23,000 | 三居145-186㎡ | 3.15 | 豪宅 |
数据来源：各平台综合数据，截至2026年7月21日第五章 在建在售项目深度分析
截至2026年7月，保利发展在石家庄主城四区拥有8个在售/在建项目，覆盖长安、桥西、裕华、鹿泉四大区域，价格带从7,999元/㎡到23,600元/㎡，形成了完整的产品矩阵。2026年上半年，这8个项目合计贡献了约57.90亿元的销售额，占保利石家庄总销售额的100%。图5-1：2026H1保利石家庄项目销售额对比5.1 保利·长安天曜（长安区·一环核心）
长安天曜是保利天系4.0迭代升级之作，定位一环核心低密纯改善社区。项目位于长安区体育大街与和平路交口东南角，占地面积约32,400㎡，总建面约64,700㎡，规划452户，容积率2.0，由东地块6栋10-11层洋房和西地块4栋17-18层小高层组成，精装交付。户型策略方面，长安天曜做出了一个大胆的决定——全盘仅做两种户型：约126㎡四室两厅两卫和约158㎡四室两厅三卫。这种"放弃刚需、锁定纯改善"的策略在石家庄市场并不多见，体现了保利对一环核心改善市场需求的精准判断。126㎡入门级改善四居南北通透、双卫干湿分离，158㎡高阶改善主力横厅格局、主卧套房、三卫配置，两种户型形成了清晰的"入门-进阶"梯度。价格与去化方面，参考均价约23,000-23,500元/㎡，总价约290-370万。2025年10月开盘，首开劲销超3.8亿元；截至2025年12月累计成交200套、6.8亿元；2026上半年累计销售10.81亿元，位居石家庄项目销售金额第二。这一成绩在石家庄豪宅市场中堪称现象级——290万起步的总价门槛在石家庄并不低，但凭借一环核心稀缺低密洋房的稀缺性和天字系产品力，依然取得了优异的去化表现。客群画像方面，据保利官方披露，长安天曜的业主以政企高管、高校教师、科创精英、世家传人等高净值人群为主，转化率高达8%，远超行业平均水平（通常1-3%）。老业主推荐成交占比约5%，说明天字系产品在高端圈层中已形成口碑效应。核心卖点方面，一环核心稀缺低密洋房（约2.0容积率在一环内极为稀缺）、超45米楼间距、近3,000㎡星曜会所（恒温泳池、私宴厅等）、五进归家礼序、央企品牌保障构成了长安天曜的核心竞争力。据分析，2024年石家庄一环内宅地供应同比减少57%，稀缺性进一步支撑了长安天曜的价格韧性。5.2 保利·长安琅悦（长安区·一环主轴）
长安琅悦是保利悦系在石家庄的首个作品，定位"城央低密学区豪宅"。项目位于长安区胜利北大街与华新路交口西北角，占地面积约4.93公顷，总户数729户，容积率2.0，绿化率35%，由洋房和小高层搭配组成，精装交付（中央空调、三玻两腔静音门窗）。户型策略上，长安琅悦采用了比天曜更宽泛的面积段覆盖：约89㎡三室两厅两卫（总价约160万起）、约128㎡四室两厅两卫（横厅设计）、约139㎡四室两厅三卫（双套房设计）、约168㎡四室两厅三卫（7层洋房大平层）。89㎡的低门槛是走量核心——160万起步的总价精准卡位了"想住一环内但预算有限"的客群痛点。价格与去化方面，参考均价约18,000-18,500元/㎡。2026年1-5月以9.79亿元位居全市项目销售第二，2026上半年累计销售10.75亿元位居全市第三。最令人瞩目的是去化速度——从拿地到全盘收官仅10个月，连续多次斩获长安区销售金额冠军。春节期间配合"返乡置业五重礼"等精准营销活动，单月成交突破120套。长安琅悦的核心竞争力在于多重利好叠加：23中本部+实验小学双学区是决定性因素，在石家庄教育资源分布不均的市场中，优质学区是去化速度的关键变量；地铁2号线（义堂站）提供了便捷的交通保障；央企精装交付七大静音系统形成了差异化的产品竞争力；一环内长安公园2公里可达的生态资源则为生活品质加分。5.3 保利·桥西琅悦（桥西区·振头板块）
桥西琅悦是悦系产品在桥西区的首发作品，定位"宋风新著改善住宅"。项目位于桥西区红旗大街与新石北路交口西北角，占地面积约65亩，规划13栋15-18层纯小高层，容积率2.0-2.2，绿化率35%，总户数约343套，精装交付。户型方面，主力约108㎡三室两厅两卫（总价约195-205万）和约129㎡四室两厅两卫（四叶草格局，5.2米宽厅，总价约240万起），另有少量约154㎡大户型。108-129㎡的面积段精准卡位了桥西中端改善市场的核心需求。价格与去化表现堪称"现象级"。参考均价约19,000元/㎡，2026年5月22日首开，开盘1小时去化95%，劲销4.3亿元。首开去化率为近5年石家庄城市榜首，累计到访3,000余组客户，认筹近400组。截至7月18日网签数据：取证331套，已网签258套（去化率78%），可售73套。2026上半年累计销售8.58亿元。桥西琅悦的成功密码在于三点：第一，差异化定位——宋风美学是核心IP，11米高74米长宋式重檐大门、"一园三环六卷"景观体系、封龙书院"林中藏园"格局，在石家庄市场形成了鲜明的文化辨识度；第二，精准定价——19,000元/㎡的价格比维明板块天字系（23,000+）低约4,000元/㎡，以"买得起的央企品质"填补了桥西二环内的中端改善空白；第三，配套预期——在建地铁5号线新石北路站约300米，近千平米泛会所涵盖20余项全龄功能。5.4 保利裕华天珺（裕华区·东二环）
裕华天珺是天系在裕华区的首作，定位"二环芯低密海派改善"。项目位于裕华区谈固东街与槐北路交叉口东行300米路南，占地面积约5.56万㎡，总户数1,014户，容积率2.59，绿化率35%，由小高层和洋房组成，精装交付（满装100体系）。户型覆盖范围在保利所有项目中最为宽泛：约97㎡三室两厅两卫（总价约179万起）、约133㎡四室两厅两卫（四叶草户型）、约137㎡四室两厅两卫（精装四居，实用面积比肩160㎡二手房）、约151㎡墅境洋房（约95%得房率）、约164㎡四室两厅三卫（双套房+独立家政间）、约197㎡洋房四室（9层电梯洋房，一梯两户）。从97㎡到197㎡的全谱系覆盖，既保证了走量能力（97㎡低门槛），又满足了高端改善需求（197㎡洋房）。价格与去化方面，参考均价约18,500元/㎡。2026上半年累计热销350套，销售额8.30亿元，位居全市TOP5。一标段已全线封顶，实景园林已开放，约1,800㎡双主题会所已投入运营，预计2027年6月精装交付。"今年买明年住"的准现房策略在当前市场环境下有效降低了购房者的交付焦虑。核心卖点包括：天系豪宅血统、满装100交付系统（48个精装细节）、约1,800㎡双主题会所（泳池、健身房等10大功能）、新规产品高得房率。裕华天珺的入市填补了保利在裕华区的产品空白，与长安、桥西项目形成了"三足鼎立"的主城布局。5.5 保利维明天珺·东序（桥西区·维明板块）
维明天珺·东序定位"省府维明主轴新规四代住宅"，是保利在桥西维明板块的重要补位项目。项目位于桥西区维明南大街与工农路交口东南角，占地面积约19,200㎡，总户数162户（仅4栋楼），容积率2.0，绿化率35%，由7-9层洋房和18层小高层组成，精装交付（全屋智能+通体落地窗）。户型全部为大户型改善产品：约151㎡四室两厅三卫（约302万元/套起）、约181㎡四室两厅三卫（约362万元/套起）、约210㎡四室两厅三卫（约420万元/套起）。参考均价约20,000元/㎡起，洋房25,000-26,000元/㎡。截至7月18日网签数据：取证278套，已网签248套（去化率89%），可售30套。200-300㎡户型已100%网签，说明超大户型在核心地段仍有强劲需求。5.6 保利维璟天珺（桥西区·维明板块）
维璟天珺定位天字系3.0海派豪宅，是桥西维明大街的核心改善项目。项目位于桥西区维明大街与新石北路交口西南角，占地面积约71亩，由5栋洋房和8栋小高层组成，精装交付（海派元素+智能配置），预计2027年7月交付。户型涵盖123㎡三居、142㎡四居、149㎡四居、170㎡4+1居、181㎡四居，均价约23,000-23,600元/㎡，148㎡户型总价约350万，得房率约90%。核心卖点包括首开区1:1楼高间距比、最大楼间距74m、1,400㎡海派ART DECO社区会所、双环双璧三重九院园林。维璟天珺与维明天珺一期/东序同处维明板块，三个项目形成了"天系三盘联动"的豪宅矩阵，合力拿下桥西区约41%的市占率（2026年1-5月数据）。但需要注意的是，三个项目集中去化也存在内部竞争分流的可能，特别是在200-300㎡的高端户型段。5.7 保利云起（桥西区·裕华路一环）
云起（保利天汇·云起）定位一环裕华路德系精智住区，是保利天汇系的四期产品。项目位于桥西区裕华路与南长街交口南行50米路东，占地面积约1.35万㎡，总户数仅116户（3栋楼），由2栋11层洋房和1栋18层小高层组成，容积率2.0，精装交付（德系精工+全屋智能）。户型全系四居：约127㎡四室两厅两卫（约267万/套）、约139㎡四室两厅两卫（约292万/套）、约173㎡四室两厅三卫（洋房公馆，约363万/套，得房率约92%）。均价约21,000元/㎡，洋房一梯一户，小高层两梯两户。云起以"小而精"的策略切入一环内稀缺市场，116户的社区规模保证了居住的私密性和圈层的纯粹性。5.8 保利四季锦上（鹿泉区·铜冶板块）
四季锦上定位保利城升级之作，低密刚需/首改大盘。项目位于鹿泉区青龙山大道与红旗路交汇处，规划21栋住宅楼+4栋配套楼，容积率1.98，绿化率35%，全部1梯2户设计。户型涵盖85㎡三居（约68万）、107㎡四居（约86万）、126㎡四居（约101万）、144㎡四居（约163万），均价约7,999元/㎡（部分渠道显示7,500元/㎡起），预计2026年9月交房。四季锦上以极致的低总价策略覆盖了鹿泉板块的刚需客群，68万即可入手三居、86万入手四居，在石家庄主城周边具有显著的价格竞争力。第六章 售罄与尾盘项目回顾
保利在石家庄有多个项目已基本售罄或仅剩尾盘，这些项目的销售表现从另一个维度验证了保利的操盘能力。图6-1：保利石家庄在售/售罄项目去化率对比6.1 保利·长安天珺（去化率99.8%）
长安天珺位于长安区和平路与青园街交口东北角，是保利天系在石家庄的首个标杆项目。项目取证1,055套，已网签1,053套，可售仅2套，去化率接近100%。最终售价约23,000元/㎡，户型覆盖126-189㎡三至四居。长安天珺的成功为保利天系在石家庄树立了标杆——在23,000元/㎡的价格水平上实现近乎清盘，充分证明了保利在石家庄高端改善市场的产品力和品牌力。该项目的成功也为后续的长安天曜奠定了客户基础和口碑效应，很多天曜的购房者正是从天珺业主的推荐中了解到保利天字系产品。6.2 保利裕华和颂（100%售罄）
裕华和颂位于裕华区东二环与槐北路交叉口东行600米路南，取证690套，已网签690套，可售0套，实现100%售罄。最终售价约15,600元/㎡，户型覆盖97-153㎡三至四居。裕华和颂的全盘售罄是保利在石家庄的又一经典案例。15,600元/㎡的均价在裕华区属于中高水平，但凭借97㎡的低门槛（总价约150万起）和裕华区教育资源的加持，实现了完美的去化。这一经验后来被复制到裕华天珺项目——同样是首进裕华区的"试水之作"，同样以宽幅面积段覆盖从刚改到改善的全谱系需求。6.3 保利阅云台（去化率98%）
阅云台位于桥西区红旗大街与汇丰路交口东行500米路南，取证1,335套，已网签1,309套，可售仅26套，去化率98%。最终售价约15,500元/㎡，户型覆盖89-143㎡二至三居。阅云台是保利在桥西红旗大街板块的大体量项目，1,335套的总规模在保利石家庄项目中名列前茅。98%的去化率和15,500元/㎡的均价说明，在桥西中端改善市场中，保利的品牌和品质具有强大的号召力。阅云台的成功也为桥西琅悦的入市奠定了基础——两个项目同处红旗大街板块，琅悦可以借助阅云台积累的业主口碑实现快速去化。6.4 保利维明天珺一期（尾盘清退）
维明天珺一期位于桥西区维明大街与工农路交汇处，前期主推户型已基本售罄，仅剩少量约210㎡大四居清尾，总价约530万/套。预计2026年8月交付。作为保利在桥西维明板块的首个天字系项目，一期的成功清盘为后续东序项目的入市提供了有力支撑。6.5 保利华宸天奕（尾盘在售）
华宸天奕位于桥西区中华大街与槐安路交口南行800米，尾盘在售，3栋小高层+2栋洋房，共238户。户型为148㎡、184㎡四居，小高层售价19,500元/㎡，洋房24,000元/㎡。作为保利在桥西中华大街板块的天字系项目，华宸天奕的洋房产品以24,000元/㎡的价格切入高端市场，目前剩余尾盘的持续去化中。6.6 保利花园（历史项目）
保利花园作为保利在石家庄的初代大盘，已于2017年全面售罄交付。住宅售价约8,500-9,500元/㎡，是保利"用刚需大盘打开石家庄市场"战略的经典案例。保利花园的成功为保利在石家庄后续十五年的发展奠定了基础，其7,019户业主群体至今仍是保利"老带新"营销的重要资源池。项目 | 位置 | 取证套数 | 已网签 | 可售 | 去化率 | 售价（元/㎡） |
长安天珺 | 长安·和平路 | 1,055 | 1,053 | 2 | 99.8% | ~23,000 |
裕华和颂 | 裕华·东二环 | 690 | 690 | 0 | 100% | ~15,600 |
阅云台 | 桥西·红旗大街 | 1,335 | 1,309 | 26 | 98% | ~15,500 |
维明天珺一期 | 桥西·维明大街 | — | — | 少量清尾 | — | ~20,000 |
华宸天奕 | 桥西·中华大街 | — | — | 尾盘 | — | 19,500-24,000 |
数据来源：房天下网签数据，截至2026年7月18日第七章 北二环汽贸园第五代住宅专题
7.1 地块信息与土拍过程
2026年7月1日，石家庄土地市场迎来年度最受关注的一宗土拍——长安区原北二环汽车贸易园区地块（编号〔2026〕031号）公开竞拍。该地块总出让面积约9.44万㎡（约141.62亩），由四宗住宅用地和一宗教育用地组成，容积率≤2.0，绿地率≥35%。土拍过程异常激烈。经过202轮竞价，保利发展最终以总价11.8亿元成功竞得全部地块，楼面价约6,249.24元/㎡，溢价率高达20.65%。这一结果充分彰显了保利对石家庄主城核心资产的长期看好和投资信心——在多数房企收缩投资、土地市场整体降温的大背景下，202轮竞价和20.65%溢价率堪称"逆势抢地"。维度 | 详情 |
地块编号 | 〔2026〕031号 |
位置 | 长安区建华北大街以东、丰收路以北 |
总出让面积 | 约9.44万㎡（约141.62亩） |
子地块数 | 四宗住宅用地 + 一宗教育用地 |
成交价 | 11.8亿元 |
楼面价 | 约6,249.24元/㎡ |
溢价率 | 20.65% |
竞价轮次 | 202轮 |
容积率 | ≤2.0 |
绿地率 | ≥35% |
拿地时间 | 2026年7月1日 |
四宗住宅地块分别为：地块二（建华北大街以东、石纺路以南，面积17,462.28㎡）、地块三（建华北大街以东、石纺路以南、阳光街以西，面积41,666.78㎡）、地块四（石纺路以南、阳光街以东、亚龙路以北，面积22,081.90㎡，含教育用地）、地块五（建华北大街以东、亚龙路以南、丰收路以北，面积13,200.50㎡）。地块紧邻建华北大街和北二环，靠近在建地铁4号线，交通便利，周边配套成熟。7.2 第五代住宅（抬板式）技术解析
保利明确将汽贸园项目定位"第五代住宅"，采用抬板式建筑布局（又称"抬板社区"）。这是石家庄首个明确以第五代住宅概念打造的百亩大盘，标志着保利在石家庄的产品迭代进入全新阶段。所谓"第五代住宅"，是相对于第一代（茅草房）、第二代（砖瓦房）、第三代（电梯房）、第四代（庭院房/空中庭院房）而言的概念迭代。保利的"第五代住宅"采用抬板式设计的核心特征包括以下几个方面：第一，整体抬高，实现物理层面的完全人车分流。将小区地面整体抬高数米，车辆全部走抬板下方，人全部在抬板上方活动。这一设计从根本上解决了传统社区人车混行的安全隐患，也为地面空间的景观化处理创造了条件。第二，"一楼翻身"，彻底解决底层采光和私密性问题。住宅首层被抬到相当于普通楼二三层的高度，原来"一楼翻身"的劣势（采光差、私密弱、潮湿）被彻底消除。抬到高处的一楼不仅视野更好，还能享受与中层相同的采光和通风条件。第三，阳光地库，颠覆传统地下车库体验。由于抬板设计，地库可以实现自然采光和通风，告别阴暗潮湿。平层缓坡入库设计也优于传统地下车库的陡坡入口，雨雪天气更加安全。第四，超高得房率。停车区域、设备区、风雨连廊等空间不计入公摊面积，住宅得房率可达90%甚至接近100%。这意味着同样的建筑面积，实际使用面积比传统住宅多出10-20%，相当于隐性降低了单价。第五，连片园林，公共空间不再碎片化。抬板之上为连片园林景观、下沉庭院、泛会所，公共空间实现了前所未有的连续性和完整性。保利规划了封龙书院"林中藏园"式的景观体系，将宋风美学融入第五代住宅的空间架构，这在石家庄市场具有开创性意义。7.3 挑战与风险
第五代住宅虽然理念先进，但也面临一系列现实挑战，需要理性看待：首先是建安成本的大幅上升。据行业估算，抬板式住宅的建安成本比传统住宅高15%-30%。这一成本增量最终将传导到房价上——按汽贸园地块6,249元/㎡的楼面价和2.0容积率计算，加上抬板增加的建安成本，预计项目售价不会低于18,000-20,000元/㎡。后期的物业费和维修费用也将相应提高。其次是归家动线的复杂性。居民回家需要经过电梯、扶梯或坡道等多重转换，停电或检修时出行极为不便。对于老年人和行动不便者，抬板设计可能反而增加了生活的不便。第三是消防和救援的新挑战。整体抬高的结构对消防通道设计、救援车辆进出、疏散通道规划都提出了新的要求。目前国家层面尚无针对抬板式住宅的专门消防规范，项目需要通过地方消防审批，存在一定的不确定性。第四是低频噪音问题。抬板下方的停车设备、通风系统等可能产生低频噪音，通过结构传导影响上层居民。虽然可以通过隔音技术缓解，但完全消除难度较大，需要长期的居住验证。第五是行业标准缺失。抬板式住宅的面积计算规则、验收标准、物业管理规范等尚在完善中。购房者在购买时可能面临产权面积与实际使用面积不一致、物业管理责任界定不清等问题。7.4 产品定位预判与预计入市时间
客群定位方面，项目将精准承接保利老业主的二次改善需求、高阶家庭品质升级需求。保利在长安区已有长安天曜、长安琅悦等多个项目，积累了大量业主资源。汽贸园项目预计将成为这些业主"从保利来、到保利去"的升级目的地。产品类型方面，预计为高端改善型住宅，百亩连片低密社区。参考保利同类产品（长安天曜、维璟天珺）的定位，预计主力户型在120-180㎡区间，精装交付，价格在18,000-22,000元/㎡。入市时间方面，参考保利同类项目从拿地到开盘的开发周期（通常12-18个月），汽贸园项目预计2027年底至2028年入市。但由于第五代住宅的设计复杂性和审批流程可能延长开发周期，实际入市时间存在不确定性。第八章 竞品分析
保利在石家庄的每个在售项目都面临着来自不同维度的竞争。本章选取五组核心竞品进行对比分析，从产品、价格、配套、品牌等维度评估保利的优劣势。8.1 长安天曜竞品分析
竞品项目 | 开发商 | 均价(元/㎡) | 主力户型 | 核心特点 |
城发投·云和赋 | 城发投集团 | 21,000-22,000 | 130-260㎡ | 全市销售冠军（18.01亿），实景现房 |
安璟名邸 | 本土房企 | 低于天曜 | 中小户型 | 长安区周销量榜首，容积率3.0 |
高远森霖城 | 高远集团 | 约10,800 | 刚需小户型 | 北二环外，45%绿化率 |
城发投·云华璟樾 | 城发投集团 | 约15,000 | 110-165㎡ | 丰收路板块，价格优势 |
保利优势：一环核心低密洋房（2.0容积率在一环内极为稀缺）、央企品牌+交付确定性、精装标准高、天系产品力与圈层纯度高、452户适中社区规模。保利劣势：总价门槛偏高（290万起）、无刚需小户型选择、学区配置信息相对模糊。与城发投·云和赋相比，天曜的产品力更强但价格更高；与安璟名邸相比，天曜的品牌力和品质感远超但总价差距大。8.2 长安琅悦竞品分析
竞品项目 | 开发商 | 均价(元/㎡) | 主力户型 | 核心特点 |
明芳长安樾 | 明芳地产 | 低于琅悦 | 68-122㎡ | 紧邻地铁2/5号线，毛坯，长征街小学学区 |
城发投·云和赋 | 城发投集团 | 约21,000 | 130-228㎡ | 定位更高、价格更高 |
城发投·云华璟樾 | 城发投集团 | 约15,000 | 110-165㎡ | 价格优势明显 |
保利优势：央企精装交付省心、社区规模更大（729户）、七大静音系统差异化、低密洋房双套房设计、物业标准化服务。保利劣势：地铁距离不如明芳长安樾（紧邻建和桥站）、总价门槛更高（160万起 vs 122万起）、学区优势不如明芳长安樾的长征街小学本部明确。8.3 桥西琅悦竞品分析
竞品项目 | 开发商 | 均价(元/㎡) | 主力户型 | 核心特点 |
嘉实紫玥观宸 | 嘉实集团 | 14,000-16,500 | 105-158㎡ | 低密高性价比，毛坯 |
中海·正太玖章 | 中海地产 | 约25,000 | 120-230㎡ | 桥西热搜第一，中山路核心 |
城发投·云和赋 | 城发投集团 | 约22,000 | 135-260㎡ | 高铁片区标杆，实景现房 |
绿城·悦园 | 绿城中国 | 约12,600 | 刚需户型 | 价格洼地 |
保利优势：宋风文化差异化IP、央企品牌+精装交付、108-129㎡面积段精准填补中端改善空白、近5年去化率榜首的口碑效应。保利劣势：价格比嘉实紫玥观宸高出约4,000-5,000元/㎡，总价门槛更高；学区配套确定性不如部分竞品；与中海正太玖章相比品牌溢价力略逊。8.4 裕华天珺竞品分析
竞品项目 | 开发商 | 均价(元/㎡) | 主力户型 | 核心特点 |
中交·和园 | 中交地产 | 约19,000 | 108-200㎡ | 裕华热搜第一，世纪公园板块 |
城发投·翰墨瓴峯 | 城发投集团 | 约28,000 | 130-155㎡ | 槐底核心，43中本部学区 |
中海峯·叁號院 | 中海地产 | 约33,000 | 高端改善 | 裕华路南，超高端定位 |
城发投·云轩雅居 | 城发投集团 | 22,400-24,500 | 111-113㎡ | 一环内真洋房，准现房 |
保利优势：价格竞争力明显（18,500 vs 28,000-33,000）、精装交付标准、1,800㎡双会所已运营、实景准现房降低交付焦虑、户型覆盖面广（97-197㎡）。保利劣势：容积率2.59略高于部分竞品、周边部分城市界面新旧交织。裕华天珺最大的竞争优势在于"性价比"——在天系豪宅血统的背书下，18,500元/㎡的均价远低于同区域的城发投和中海项目。8.5 维璟天珺/维明天珺东序竞品分析
竞品项目 | 开发商 | 均价(元/㎡) | 主力户型 | 核心特点 |
隆景华庭 | 本土房企 | 约19,800 | 93-143㎡ | 维明板块，价格低于维璟 |
中海·正太玖章 | 中海地产 | 约25,000 | 120-230㎡ | 桥西核心标杆 |
城发投·云和隐秀 | 城发投集团 | 约21,000 | 改善户型 | 胜利南大街板块 |
保利优势：维明板块省府核心区的区位优势、天系产品力积淀、高得房率（约90%）、精装交付标准。保利劣势：维璟天珺周边被回迁房包围，影响社区形象；东序体量小（仅162户），选择有限。在维明板块，保利的三个天字系项目（维明天珺一期/东序、维璟天珺）合力拿下了约41%的市占率，但内部竞争分流是需要关注的风险点。第九章 典型楼盘深扒
本章选取三个具有代表性的保利项目，深度分析其操盘策略和市场启示。这三个项目分别代表了保利在石家庄的三种典型操盘模式：一环改善标杆（长安天曜）、悦系桥西破局者（桥西琅悦）和悦系开山之作（长安琅悦）。9.1 保利·长安天曜——一环改善标杆的操盘逻辑
长安天曜是保利在石家庄"做减法"策略的典型代表。在当前市场普遍追求"全覆盖、大社区"的风潮下，长安天曜反其道而行之，做出了三个"减法"决策：第一，户型做减法。全盘仅做126㎡和158㎡两种户型，放弃了89-110㎡的刚需和首改面积段。这一策略看似缩小了客群范围，实则通过"纯改善社区"的定位实现了客群的高纯度筛选。在石家庄一环内，23,000元/㎡的均价虽然不低，但126㎡起步的面积段确保了"住在同一个社区的都是同一层次的人"——这对于高净值客群的吸引力远大于户型选择的多样性。第二，容积率做减法。2.0的容积率在一环内极为稀缺。作为对比，同区域的城发投·云华璟樾容积率约3.0，安璟名邸容积率3.0。低容积率带来了超45米楼间距、更充裕的地面绿化和更舒适的居住体验。在石家庄一环内土地日益稀缺的背景下（2024年一环内宅地供应同比减少57%），低容积率项目具有天然的稀缺性溢价。第三，社区规模做减法。452户的社区规模既避免了超大社区（如保利花园7,019户）的管理难题，又保证了足够的社区配套（近3,000㎡星曜会所）。这一"适中规模"策略在高端改善市场越来越受到认可——购房者宁愿选择小而精的社区，也不愿意在大社区中忍受管理混乱和配套不足。长安天曜的操盘数据同样令人瞩目：首开劲销3.8亿元、转化率高达8%（行业平均1-3%）、老业主推荐成交占比约5%。这些数据说明，当产品精准匹配客群需求时，即使是高总价项目也能实现优异的去化表现。长安天曜的成功为保利在石家庄的高端改善市场树立了一个可复制的"标杆模板"。9.2 保利·桥西琅悦——悦系产品的破局之道
桥西琅悦展现了保利"悦系"产品线的快速复制与迭代能力，其操盘策略有三个值得深入分析的亮点：第一，速度即正义。从2025年4月拿地（5.99亿元）到2026年5月首开（劲销4.3亿），仅用约13个月即实现开盘。作为对比，前作长安琅悦从拿地到全盘收官仅10个月。在当前房地产行业"高周转"的大背景下，保利的开发速度在石家庄市场首屈一指。快速开发意味着资金回笼速度快、财务成本低、市场风险小——在利率下行周期，"快"本身就是利润。第二，差异化即溢价。桥西琅悦的核心竞争力不在于价格（19,000元/㎡比嘉实紫玥观宸高出约4,000-5,000元/㎡），而在于文化IP的差异化。宋风美学是桥西琅悦最鲜明的标签：11米高74米长宋式重檐大门、"一园三环六卷"景观体系、封龙书院"林中藏园"格局、非遗元素融入现代设计——这些文化元素在石家庄市场形成了前所未有的辨识度。当竞品还在比拼价格和户型时，桥西琅悦已经在"卖文化、卖审美、卖生活方式"。第三，精准定价即去化。19,000元/㎡的价格经过精心测算——比维明板块的天字系（23,000+）低约4,000元/㎡，比嘉实紫玥观宸（14,000-16,500）高约4,000元/㎡，恰好卡在"买不起天字系但不愿将就刚需品质"的中端改善客群心理价位上。108-129㎡的面积段、总价200-250万的价格带，精准填补了桥西二环内"买得起的央企品质"这一市场空白。首开1小时去化95%的成绩证明了这一策略的成功。9.3 保利·长安琅悦——悦系开山之作的市场验证
长安琅悦是保利"悦系"在石家庄的首个作品，其成功验证了悦系产品模型的市场可行性。复盘长安琅悦的操盘策略，有三个关键决策值得关注：第一，学区是"杀手锏"。23中本部+实验小学的双学区配置是长安琅悦最核心的竞争力。在石家庄教育资源分布极不均衡的市场中，优质学区是决定去化速度的关键变量。长安琅悦89㎡总价160万起的低门槛，配合双学区加持，精准锁定了"既要品质又要学区"的家长客群。春节期间"返乡置业五重礼"的营销活动更是将学区优势与返乡客群的需求完美对接，实现了单月120套的成交突破。第二，面积段覆盖策略。89-168㎡的宽幅面积段，从刚需到改善全覆盖，这在保利的改善项目中是少见的。对比长安天曜"仅做两种户型"的减法策略，长安琅悦选择了"加法"——用面积段的宽泛覆盖来最大化客群基数。89㎡的160万总价是走量核心，168㎡的洋房大平层则保证了项目的品质调性。这种"以小带大"的策略在当前市场环境下被证明是有效的。第三，"10个月收官"的速度奇迹。从拿地到全盘收官仅10个月，这一速度在石家庄改善市场中堪称奇迹。快速去化的背后是保利的"三精准"策略：精准定位（一环内、学区、央企品质）、精准定价（18,000-18,500元/㎡）、精准营销（返乡置业、老带新、圈层活动）。长安琅悦的成功为保利悦系产品模型提供了强有力的市场验证，也为桥西琅悦的快速复制奠定了基础。第十章 结论与展望
10.1 保利在石家庄的三大核心竞争力
经过对保利发展在石家庄十五年的发展历程和全部项目的深度调研，本报告认为保利在石家庄的核心竞争力可以归纳为以下三个方面：第一，央企信用壁垒。在天山破产、卓达暴雷、华夏幸福和荣盛深陷困境的背景下，"交付确定性"成为购房者首要考量的因素。保利发展作为国务院国资委直管央企，世界500强第173位，2024年全国销售额3,230亿元第一，其品牌信用是任何本土民企甚至部分国企都难以匹敌的。这一信用壁垒在可预见的未来将持续为保利带来"信用溢价"——购房者愿意为保利的"确定性"支付更高的价格。第二，全产品线协同优势。保利在石家庄已经形成了天字系（豪宅23,000+）、悦系（改善18,000-19,000）、和系（高端改善13,500-17,500）、花园/四季系（刚需7,999-15,500）的完整产品矩阵。这一矩阵的价值不仅在于覆盖面广，更在于客户可以在体系内实现升级流转——从保利花园的首次置业，到拉菲公馆的改善换房，再到天字系的终极置业，保利可以"承包"客户全生命周期的居住需求。同时，"老带新"和"二次置业"的转化效率也远高于从零获客的竞品。第三，逆周期投资能力。在行业下行期敢于高价拿地，是保利对石家庄市场长期看好的最强信号。2026年7月以11.8亿元、202轮竞价、20.65%溢价率拿下汽贸园百亩地块，这一逆周期投资行为不仅为保利储备了未来的增长空间，更向市场传递了"央企看好石家庄"的强烈信号，对购房者信心和品牌势能都有正向的推动作用。10.2 风险与挑战
尽管保利在石家庄的发展势头强劲，但也面临不容忽视的风险与挑战：第一，桥西"四盘内卷"风险。维璟天珺、维明天珺一期/东序、华宸天奕、云起四个项目集中分布在桥西维明大街和中华大街板块，产品定位和客群高度重合（均为20,000元/㎡以上的改善/豪宅产品）。四个项目同步去化必然导致内部竞争分流，特别是200㎡以上的大户型和洋房产品。如何协调四个项目的推盘节奏和客群分流，是保利面临的内部运营挑战。第二，第五代住宅的产品验证风险。汽贸园项目作为石家庄首个明确定位第五代住宅的百亩大盘，在行业标准缺失、建安成本高企、消防审批不确定等多重风险叠加下，市场接受度尚需验证。如果第五代住宅的实际居住体验不及预期，或者市场对抬板式产品的认可度不足，将直接影响项目的去化速度和盈利能力。第三，二手房价格下行的品牌反噬风险。已交付项目中，和光尘樾从开盘22,000元/㎡回落至13,500-15,251元/㎡，拉菲公馆同比下降12.5%，茉莉公馆"一直在降价"——这些负面信号可能影响潜在购房者对保利产品保值能力的信心。特别是对于新入市的改善项目（19,000-23,000元/㎡），购房者会更加审慎地评估未来价格风险。第四，城发投集团的竞争压力。作为石家庄本土的国有平台公司，城发投集团在土地获取、政策支持、资源调配等方面具有天然优势。2025年城发投以164.80亿元、38.1%的市场份额稳居榜首，2026年上半年全口径仍以74.79亿元领先保利的57.90亿元。城发投·云和赋以18.01亿元位居项目榜首，单项目即超过保利多数项目的销售额。在可以预见的未来，城发投仍将是保利在石家庄最大的竞争对手。10.3 战略展望
展望未来，保利在石家庄的发展策略可以从以下几个维度进行展望：短期（2026下半年-2027年），保利将重点推进三个方向：一是汽贸园第五代住宅项目的规划设计和前期准备，这将是保利在石家庄的"旗舰级"项目；二是桥西四盘的协同去化，避免内部竞争导致的效率损耗；三是裕华天珺的持续热销，确保2027年6月的顺利交付。中期（2027-2028年），汽贸园项目预计入市，将成为保利在石家庄产品力的集大成之作。如果第五代住宅概念成功获得市场认可，保利有望在石家庄进一步复制这一模式，形成"第五代住宅"的产品IP。同时，随着在建地铁4号线等基础设施的逐步完善，保利在新华区和长安区的项目价值有望得到进一步提升。长期来看，保利在石家庄的战略将围绕"主城核心、高端改善、产品迭代"三个关键词展开。在本土民营房企持续出清、改善需求持续释放的大背景下，保利凭借央企信用、全产品线协同和持续的产品迭代能力，有望在石家庄市场实现从"领跑者"到"统治者"的进一步跃升。2026年上半年操盘口径的首次登顶或许只是一个开始，保利在石家庄的故事远未写到终章。——报告完——
附录：数据来源与参考文献
- 中指研究院CREIS（m.cih-index.com）：销售排名、市场份额、户型占比等数据
- 房天下（m.fang.com）：项目信息、户型数据、网签数据、二手房挂牌价
- 安居客（mobile.anjuke.com）：二手房挂牌均价、价格走势
- 幸福里（i.haoduofangs.com）：二手房价格、业主评价
- 搜狐焦点（sjz.focus.cn）：楼盘基本信息、项目详情
- 保利发展官网（polycn.com）：项目官方信息、销售业绩
- 新浪财经（finance.sina.com.cn）：中指研究院数据转载
- 网易房产（163.com）：项目分析、业主评价、市场报道
- 凤凰网房产（sjz.ihouse.ifeng.com）：项目动态
- 石家庄楼盘网（sjz.loupan.com）：项目信息汇总
- 佰策地产文库（m.dcbbs.com）：保利河北区域业绩报告
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