2026年上半年大宗资产市场分析报告

一、报告核心摘要

2026年上半年，国内大宗资产市场整体呈现整体回暖、结构分化、逻辑切换的核心特征。在宏观环境存在不确定性、行业周期分化加剧的双重背景下，市场整体交易活跃度稳步回升，但资产定价体系、交易底层逻辑发生根本性变革，市场格局重塑态势明显。本次市场复苏并非全域普涨，而是呈现极强的结构性差异，核心结论如下：

整体回暖，区域分化极致：全国大宗资产交易总额同比大幅攀升，多个核心城市同比涨幅突破40%。市场形成清晰的“核心城市强、非核心城市弱”格局，北京、上海、深圳等一线核心城市的优质资产，是本轮市场回暖的核心支撑，非核心城市市场修复乏力。
逻辑迭代，自用需求主导：市场投资逻辑彻底告别传统“纯财务投资”模式，全面转向“产业自用保值+存量改造增值+不良折价套利”多元模式。产业实体企业、自用型买家取代传统财务投资者，成为市场交易的绝对主力，财务投资逐步退居次要位置。
品类分化，产业资产领跑：工业厂房、研发办公、产业园区、物流仓储等产业类资产逆势走强，成为市场核心增长赛道。写字楼、商业资产呈现显著两极分化，核心地段优质资产需求旺盛、抗跌性突出，普通老旧、非核心区域资产持续面临去化压力。
资金重构，内资全面主导：市场资金格局彻底改写，民营实体企业、地方国企、险资等内资机构全面主导市场，外资整体观望、减持退出态势明显。同时，四大AMC及特殊机会基金在不良资产领域活跃度大幅提升，成为市场重要的抄底力量，也导致行业中小不良资产机构拿货难度显著增加。

二、整体市场交易概况

（一）交易规模与活跃度：核心城市引领市场复苏

2026年上半年，全国大宗资产市场摆脱低迷态势，整体进入复苏通道，交易宗数、成交总额同比均实现大幅增长，市场活力持续释放。从区域表现来看，市场复苏呈现极强的头部集中特征，一线核心城市韧性凸显。其中，上海大宗资产交易总额同比涨幅达47%，深圳同比涨幅高达65%，京沪深三大核心城市成为全国市场复苏的核心引擎，而非核心城市交易修复节奏缓慢，市场热度持续低迷。

（二）交易价格与估值：以价换量，资产分层显著

上半年大宗资产市场整体处于以价换量的修复阶段，行业整体成交价格处于历史相对低位，买方议价空间充足、话语权显著提升。资产估值与价格呈现明显分层态势：一方面，核心城市核心地段的优质资产，包括核心商圈甲级写字楼、成熟工业厂房、高标准物流仓储等，凭借资源稀缺性与稳定收益属性，价格走势坚挺，抗风险能力突出；另一方面，非核心区域物业、老旧存量资产、不良资产折价普遍较高。

具体来看，法拍及常规不良资产市场折价率普遍维持在25%-40%区间。同时，不同体量资产去化差异显著，小型优质资产去化效率高、成交速度快；中型资产供需匹配度偏低，去化难度持续加大；大型资产则普遍需要通过大幅折价促成交易，整体折价率居高不下，仅优质头部资产能够吸引大量买方竞价。

三、细分资产类别市场分化分析

（一）工业/产业资产：市场绝对领跑赛道

工业厂房、研发办公、产业园区等产业类资产是2026年上半年大宗市场的最大亮点，成功实现逆市反超，成交金额市场占比稳居首位，部分核心城市占比突破50%，成为市场最确定的增长极。

从交易驱动来看，本轮产业资产行情完全由实体产业自用需求主导，科技制造、跨境电商、AI算力等新兴产业企业为锁定稀缺产业空间、规避长期续租成本上涨与租赁风险，主动购置产业物业自用，释放大量刚性收购需求。同时，城市更新推进、产业保障房建设落地，持续盘活老旧存量产业资产，叠加产业升级带来的空间迭代需求，进一步托底产业资产市场，推动其持续领跑全品类资产。

（二）办公/写字楼：核心坚挺、全域分化

写字楼市场整体分化态势加剧，结构性机会凸显。普通办公物业、产业研发办公物业交易热度相对更高，北京、上海、深圳等核心城市核心地段写字楼表现亮眼，以上海静安寺、深圳南山等核心片区为代表，依托头部企业总部搬迁、办公扩租、研发中心落地需求，交易活跃度持续攀升。

但从全域市场来看，新增写字楼持续供应对市场形成冲击，多数非核心区域写字楼租金小幅回落，空置率区域分化明显。当前写字楼市场核心增量来自企业自用型收购，企业购置总部办公、研发办公楼宇的需求持续释放；机构资金则秉持稳健策略，优先配置带有长期稳定租约的核心优质写字楼，聚焦稳健现金流回报。

（三）商业/零售/酒店：修复与承压并存

商业类资产呈现明显的“优质修复、普通承压”格局。核心商圈标杆商业资产、具备保租房及酒店改造潜力的存量物业交易活跃，以上海黄浦新天地为代表的核心商业资产，凭借稳定客流与租金收益，市场认可度极高、流转效率较高。

与之相对，传统老旧商圈商业、社区普通商业资产持续承压，客流与租金增长乏力，去化难度较大，大量老旧商业资产通过不良处置、司法法拍的形式完成交易。当前商业资产投资逻辑彻底转向现金流为王，能够持续产生稳定租金回报、符合公募REITs底层资产准入标准的优质商业物业，深受险资等长期机构资金青睐。

（四）物流/仓储/数据中心：机构核心配置标的

物流仓储、冷链、数据中心等基础设施类资产，凭借抗周期、现金流稳定、资产证券化潜力高的核心优势，成为险资、专业物流地产基金等机构资金的重点配置方向。2026年上半年，此类资产交易活跃度稳步提升，市场需求持续扩容。不同于产业自用需求驱动的资产，该类资产以机构长线配置需求为主，资金更看重其长期保值属性与REITs退出通道，是大宗市场中稳定性最强的资产品类之一。

四、买卖双方格局深度解析

（一）买方格局：自用主力、机构择优、AMC抄底

民营实体/产业资本（核心主力）：为本轮市场复苏的核心驱动力，市场交易占比最高。各类实体产业企业基于扩产升级、自用经营、锁定产业空间的需求，持续收购工业厂房、研发办公、总部写字楼等资产，需求刚性极强，有效托底市场基本盘。
地方国企/城投平台（市场托底者）：投资聚焦核心城市优质存量资产，同时深度参与老旧工业园改造、闲置商业盘活、产业保障房建设等城市更新项目，在盘活存量资产、稳定区域市场方面发挥重要托底作用。
险资/专业机构（稳健配置）：风险偏好持续走低，摒弃短期投机行为，专注布局核心城市带长期租约的写字楼、成熟物流园、优质商业等现金流稳定资产，核心诉求为获取长期、可持续的租金回报。
AMC/特殊机会基金（不良抄底主力）：在法拍市场、不良资产处置领域活跃度大幅提升，通过折价收购困境资产、改造修复、价值重塑后流转获利。四大超大型AMC凭借资金与资源优势，成为不良资产市场核心抄底力量，同时挤压中小不良资产机构拿货空间，导致行业优质不良资产货源收紧。

（二）卖方格局：去杠杆、调结构、外资退场

民营房企（核心供给方）：持续推进去杠杆、降负债战略，为快速回笼现金流，集中抛售老旧商业、非核心区域写字楼、低效产业资产及不良资产包，是上半年市场最主要的资产供给主体。
国企/机构（资产优化）：围绕“聚焦主业、提质增效”战略，主动剥离酒店、培训中心、老旧办公楼等非核心低效资产，优化自身资产结构、提升资产运营效率，形成常态化存量资产供给。
外资机构（持续退场）：整体观望情绪浓厚，市场参与度大幅降低，多数外资机构持续减持、出清国内核心物业，交易体量市场占比大幅萎缩，基本退出市场主导地位。

五、市场核心驱动因素

产业自用需求坚实托底：国内实体经济稳步复苏，科技、制造、电商等核心产业持续扩产升级，企业自用购置不动产的刚性需求持续释放，成为市场最稳定、最核心的增量支撑，彻底改变以往纯投资驱动的市场格局。
金融工具持续赋能市场：公募REITs市场持续扩容，产业园区、商业不动产、物流仓储等多品类REITs常态化发行，拓宽了优质存量资产的资本化、退出渠道，有效修复市场资产估值预期，极大激发了机构配置与市场交易活力。
低利率环境提供资金支撑：市场持续维持低利率环境，大幅降低了各类内资机构的资金成本，为险资、国企、产业资本增持优质现金流资产创造了良好的宏观条件，支撑核心城市优质资产保持高活跃度与价格韧性。
不良资产集中出清催生结构性机会：房企债务到期压力集中释放，叠加各类机构主动优化存量资产结构，市场不良、困境资产供给持续增加，为具备资金实力、运营能力的头部买家提供了充足的折价抄底与资产整合机会。

六、市场展望与投资建议

（一）市场展望

2026年下半年，国内大宗资产市场将延续弱平衡、强结构的核心态势。整体交易规模有望保持平稳运行，难以出现全域普涨行情，但市场分化趋势将进一步加剧，资产优劣、区域强弱的差距持续拉大。区域维度上，北上广深等核心城市的优质资产将持续充当市场压舱石，价格与交易韧性充足；非核心城市、老旧低效资产仍将面临长期去化压力，估值修复空间有限。

（二）投资建议

坚守核心优质资产主线：聚焦核心城市、核心地段的标杆性资产，重点布局核心区甲级写字楼、成熟核心商圈商业、优质工业厂房等品类。此类资产具备稀缺性强、现金流稳定、抗跌性突出的优势，适合长期持有，能够有效穿越周期、保障稳健收益。
深挖结构性套利机会：精准把握存量更新与不良出清两大赛道，重点关注符合城市更新规划、具备改造升级潜力的老旧存量资产，通过改造赋能实现资产增值；同时择优布局法拍、不良资产包，依托折价收购、价值修复的逻辑，赚取结构性套利收益。