说 明
本文节选自中原集团研究院2026半年度报告《从沪港案例，看楼市止跌回稳的两种路径与内在逻辑》——新房市场部分，有删节。
新房市场
成交量仍未见底，结构性分化加剧
2026年1-5月，全国新建住宅成交面积同比下降13%，创2012年以来同期新低。
但从需求结构变化看，分化仍在持续。2024年9月新政后，需求端支持政策增加。2025年起，低总价刚需产品出现复苏迹象。2026上半年延续了这一趋势，重点一二线城市中，低总价刚需成交占比进一步上升。这一现象在部分热点城市尤为显著，比如上海，“2.25新政”后结构分化尤为明显，刚需成交占比大幅上升。
政策方面，整体依然以稳市场和促需求为核心。重点城市中普遍有需求端刺激政策出台，政策内容涉及城市更新、房票、收储、购房补贴、公积金等多个方面，其中，绝大部分城市公积金政策均有放松。上述政策取得了一定效果，但效果高度依赖政策发布的时机与城市基本面，总体政策效果受多重因素影响。
政策环境：稳市场、促需求
2026上半年，房地产政策延续“稳字当头、精准施策”的核心导向，政策重心进一步向“促发展、提品质、转模式”倾斜。地方层面则主要围绕优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴、推进住房“以旧换新”等方向密集发力。
信贷方面，央行2025年5月将LPR下调10个基点至3.5%，此后截至2026年6月末再无变动，维持历史最低水平。
从反映楼市信心的综合领先指标来看，由于2025上半年仍受2024年9月新政影响，市场表现活跃，指数基数较高，2026上半年市场信心总体不如2025年同期。
图1：中原综合领先指标走势（2024.01-2026.06）
数据来源：中原地产研究院
政策起效，但表现分化
2026上半年，重点城市普遍出台了各类房地产需求刺激政策，政策工具主要集中在五个方向：
公积金贷款优化：覆盖最广，绝大多数城市均有提额；
购房补贴：23城中超七成城市推出，从契税减免到按面积直接补贴形式不一；
房票安置：约半数城市采用，作为城市更新的货币化安置手段；
收储存量房：部分城市试点，由地方国企收购存量商品房转为保障房；
城市更新和旧改。
尽管各城普遍出台政策，但市场成交表现却分化显著。需求刺激政策能起到效果，但效果高度依赖政策发布的时机与城市基本面。
一线城市政策与市场的积极互动，沪深新政后二手房量价齐升，但部分三四线城市政策工具单一、力度有限，市场表现相应低迷。
表1：2026上半年各城需求刺激政策与市场表现
制表：中原地产研究院
全国新建住宅成交面积创2012年以来同期新低
2026年1-5月，全国新建住宅成交面积同比下降13%，创2012年以来同期新低。从月度成交走势看，2026年，除了1-2月成交面积高于疫情影响下的2020年同期外，其余月份均为2013年以来 同期最低。新房成交持续低迷。
图2：历年1-5月全国新建住宅成交面积走势
（2004-2026）
数据来源：国家统计局、中原地产研究院
图3：全国历年新建住宅成交面积月度走势（2019-2026）
数据来源：国家统计局、中原地产研究院
各线城市成交普遍下降
各线城市成交面积同比均下降，一线城市表现略优。一线城市新房成交面积同比下降10%，二线城市下降14%，三四线城市（全国除一二线以外）下降12%。
图4：各线城市新建住宅成交面积累计涨跌幅
（2020.01-2026.05)
数据来源：中原地产研究院
新房领先指标低位徘徊，市场信心仍处筑底过程。
图5：新开盘首日认购率，中原新房经理指数新房，中原新房来访指数
数据来源：中原地产研究院
新房供应持续下降，库存消化周期维持高位
2026年1-5月，全国新建住宅新开工面积同比大幅下降23%，竣工面积下降25%，均创2010年以来同期新低，且均已经连续5年负增长。两者降幅均较2025年扩大。而待售面积则同比上升1%，创2017年以来新高，但增速有所减缓。
图6：历年1-5月全国新建住宅新开工/竣工/待售面积走势
（2010-2026）
数据来源：国家统计局、中原地产研究院
图7：历年1-5月全国新建住宅新开工/竣工/待售面积同比走势（2010-2026）
数据来源：国家统计局、中原地产研究院
中原监测的重点城市新建住宅供需比创新低
2026上半年，重点城市平均供需比为71%，较2025年下降16个百分点，为2016年以来新低，新房供小于求的情况加剧。
图8：重点城市新房供需比均值走势
（2019-2026.06）
数据来源：中原地产研究院
图9：2026上半年重点城市新房供需比变化
数据来源：中原地产研究院
受供应维持低位影响，2026年上半年大部分重点城市库存消化周期波动不大或降低，23城均值较2025年末降低1个月，为25个月，但这一数值仍处历史高位，大幅高于2024年。这主要由于新房历史库存高，外加新房成交面积持续下行。
图10：重点城市库存消化周期均值年度走势
（2015-2026.06）（月）
数据来源：中原地产研究院
图11：2026上半年重点城市库存消化周期变化（月）
数据来源：中原地产研究院
2026上半年热销新盘高端改善特征更为明显
中原地产研究院调研统计了中原覆盖的重点城市中，2026年上半年各地销售金额、面积或销售率最好的前三名项目。
各地热销项目特征与2025年一致，以中高端改善项目为主。主要特点有：1.多数分布在城市中心区；2.户型偏大；3.开发商具有品牌效应——大型国央企和TOP系民企为主。
图12：2026年上半年重点城市新房热销项目情况
数据来源：中原地产研究院
热销原因主要如下：
从产品本身看，地段无论在刚需项目还是中高端项目中都是重点。刚需项目中，客户更看重性价比、功能性、实用性。而中高端项目中，客户更看重产品稀缺性、标杆性、奢侈性。
从营销方面看，高端产品相对中低端产品，更多地提到价值塑造、圈层渗透、品牌共鸣，构建"奢侈品"属性与价值共识。而低端产品更多提到价格刺激、渠道推力等。
高端产品靠价值和圈层驱动，低端产品靠价格和渠道驱动。
成交结构分化加剧：低总价刚需占比进一步升高
我们将2026上半年重点城市成交结构与2025年对比，发现低总价段需求占比较2025年进一步升高，尤其是在房价较高的一线城市，这一趋势已从2024年延续至今。而中端产品则占比普遍微降，高端产品表现相对稳定。说明在有基本面支撑的城市，刚需依然表现坚挺，而中间价位段仍受置换断档影响。
我们认为2026全年，低总价刚需成交仍会保持强势，在高房价的一二线城市占比维持高位。
图13：历年1-5月全国新建住宅成交面积走势
（2004-2026）
数据来源：中原地产研究院
