01 宏观经济与产业向新
新旧动能加速转换重塑城市商业格局
从更宏观的视角来看，成都上半年的经济运行呈现出稳中有进的坚实态势。全市实现地区生产总值12884.3亿元，同比增长5%，这一增速不仅成功跑赢了全国平均水平，更在三产结构上呈现出明显的进化特征——服务业以71.8%的占比成为绝对主体，现代商贸、商务服务等核心领域展现出强劲的复苏势能。与此同时，税电指数企稳于一百零一点五的荣枯线之上，释放出生产端景气度持续修复、企业活力稳步回升的积极信号。在核心经济指标的横向对比中，成都有多项关键数据领跑全国同级城市。
不可忽视的是，成都市的经济增长引擎也在悄然切换。代表着新质生产力的高技术制造业增加值飙升12.4%。具体到细分赛道，航空航天与电子通信两大板块的增速双双突破了20%的大关，成为拉动工业大盘逆势上扬的核心力量。
与之呼应的是投资结构的深度优化，尽管整体固定资产投资总量同比增长-1.9%，但高技术服务业投资却大幅上涨8.5%，民间投资也迎来了2.7%的正增长拐点。市场主体信心的实质性回升，直接为经济内生动能的全面恢复提供了最为坚实的底座保障。
聚焦至具体的产业端，企业在技术改造与新兴产业领域的投资呈现出翻倍式的爆发增长，标志着成都正从传统的西部制造中心，向具备全球影响力的创新高地深度转型。这种建立在长期主义基础上的高强度研发与技改投入，不仅为成都抢占未来十年产业制高点筑牢了根基，更在物理空间的需求上，催生了对高品质研发中心、精密中试基地以及甲级商务办公的复合型、定制化诉求。
另一方面，需求侧的政策效应同样在持续显现。线上零售录得7.4%的强劲增长，文化办公与健康食品等热点商品领涨，折射出居民消费正从纯粹的“量”向更高维度的“质”稳步跨越。而以外贸端的光伏、锂电池、新能源汽车“新三样”出口暴增24.7%为代表，外贸结构的优化与新引擎的正式启动，正在为区域经济注入源源不断的外部活水。
数据来源：成都市统计局、成都海关
当前成都行业增速分化明显，新质生产力关联的高技术制造和现代服务业韧性突出，成为增长主动能；必选消费保持稳健，而汽车等大宗可选消费与传统资源相关领域仍面临下行压力。企业选址及扩租决策高度向高景气、高增长赛道倾斜，将直接带动对应行业商办租赁需求的结构性释放。
「十五五」规划的商办产业空间映射
产业空间需求分化，非标载体迎来历史性机遇
近期正式公布的成都市国民经济和社会发展第十五个五年规划，为这座城市未来五年的发展锚定了三点二万亿元的宏大经济总量目标，并系统性地构建了由九大先进制造业、九大现代服务业与十大未来产业组成的「9+9+10」现代化产业体系。在空间布局上，规划明确了「3+22+N」的产业园区架构，通过深入实施「立园满园」行动，推动产业向园区高度集中集聚。这一极具前瞻性的顶层设计，正在以前所未有的力度深刻改写成都商办市场的需求逻辑。
可以预见的是，传统标准写字楼与新型产业载体之间的需求分化将在未来几年内日益加剧。低空经济、人工智能等未来产业的加速培育，以及电子信息、装备制造两大万亿级产业的做大做强，催生了企业对高规格研发实验室、能够承载重型设备的“工业上楼”项目、以及具备精密环控能力的中试基地的需求。与此同时，特色园区作为产业发展的核心物理载体，将提供更为完善的上下游产业链配套与政策扶持，这不可避免地会对市区内功能单一的传统写字楼产生明显的分流效应。虽然成熟的中心城区在短期内仍保有区位便利与商务氛围的缓冲优势，但在中长期限内，唯有通过精细化的空间运营与特色化的业态定位，方能抵御产业园区带来的竞争压力。
这种空间需求的深层次转变，实质上赋予了城市更新行动全新的商业内涵。存量空间的盘活已正式告别了过去零散化、表面化的改造模式，全面转向以片区统筹为主导、利益共享与资金平衡为核心机制的更新体系。在中心城区，大量闲置低效的老旧厂房与早期商业办公用房，迎来了向现代数字文创空间、联合办公生态以及都市工业载体复合转型的战略契机。
02 成都甲级写字楼市场表现
K型分化时代，以价换量下的去化博弈
2026上半年，成都全市甲级写字楼市场累计录得净吸纳量约6.68万㎡。其中，第一和第二季度的净吸纳量分别达到3.34万㎡与3.3万㎡，保持了相近的去化规模。表明市场整体需求正处于一个企稳复苏的阶段，连续三个季度的平稳表现，勾勒出了一条清晰的弱修复曲线。然而，各子板块之间却广泛存在的供需错配矛盾与结构性分化。
这种分化首先体现在存量与新增供应的巨大压迫感上。随着上半年约25.7万㎡的优质新增项目集中入市，全市甲级写字楼的市场总存量已被进一步推高至416万㎡的庞大体量。供应端的高企直接打破了脆弱的供需平衡，导致全市平均空置率攀升至35%，环比增幅1.9%。
成都甲级写字楼新增供应、净吸纳量与空置率情况（2023-2026Q2）
在此背景下，租金体系承受了巨大的下行压力。截至二季度末，高力国际监测的甲级楼宇平均净有效租金下调至 70.83 元/㎡/月，环比降幅3.8%，同比降幅6.39%。尽管在部分核心区域，租金下探的斜率已逐渐趋于平缓，但在2026年全年预计45万㎡新增供应的预期下，市场竞争环境尚未发生本质性扭转，租金的整体下行趋势在短期内依然难以逆转。
成都甲级写字楼租金与空置率变化情况（2023-2026Q2）
数据来源：高力国际
03 租户结构与选址逻辑分化
科技金融领跑，成熟商圈虹吸效应显著
深入剖析上半年各行业去化面积结构占比，清晰地反映了产业格局的演变作用于租赁行为层面的真实情况。金融与科技行业分别以29.8%和20.8%的绝对占比，占据成都写字楼市场成交需求的双主导地位。紧随其后的是伴随城市基建与产业升级而稳步扩张的工程与制造行业，以及为商办生态提供支持的专业服务业。值得高度关注的是，消费服务、教育培训与文体娱乐类企业同样表现出了超预期的活力，这些与民生福祉及精神文化消费息息相关的赛道，正成为填补写字楼面积空白的重要力量。
2026H1各行业需求占比（按成交面积统计）
数据来源：高力国际
在面积段的偏好分布上，市场交易呈现出了小型化与敏捷化趋势。数据表明，接近30%的成交面积集中在500㎡以下的小面积区间，1000㎡以内的中小型办公空间的需求最为活跃。这种现象的背后，折射出当前宏观环境下企业对于前期资本支出的审慎态度。自带高品质硬装、能够实现拎包入驻的精装产品及灵活办公空间，因其极大地降低了企业的重资产投入与时间成本，热度正急剧攀升。相对而言，1500㎡以上的大面积成交，则高度收敛于科技巨头、大型金融机构及国际顶尖专业服务公司。
2026H1租赁成交各面积段需求占比
数据来源：高力国际，颜色深浅代表成交热度
在选址维度上，产业集群的聚落效应在当前周期下变得愈发清晰。受企业迫切需要升级对外展示形象、优化内部通勤体验的双重战略驱动，金融城、东大街和天府广场毫无悬念地成为上半年租赁活跃度最高的三大核心板块。作为目前成都商务氛围最为浓厚、配套最为顶级的区域，金融城不仅独揽了44%的内资企业新增选址需求，更是千平以上大面积租户的绝对首选之地，其不可替代的地缘价值被不断放大。
2026H1全市成交热度与分板块选址倾向
数据来源：高力国际，颜色由蓝至红代表热度逐渐增强
深度透视企业的租赁动向，搬迁无疑构成了本轮市场去化的核心主轴。一个具有强烈时代特征且不容忽视的趋势是，大型国有企业正在加速向其体系内的自有物业集中回流。这种基于深层降本增效考量的空间收敛，深刻影响了部分核心楼宇的入驻基本面。诸如中建系上下游关联企业大规模搬迁至中海国际中心，这一整合动作直接为金融城板块贡献了极为显著的单季度成交体量。
在外资动向方面，尽管其整体活跃度在历经一季度的集中释放后略微趋于平缓，但优质外资对成都核心资产的信心并未动摇，成都核心商圈依然是国际顶尖资本布局中国西部的首要战略支点。
2026H1四大主力行业租赁成交需求倾向
数据来源：高力国际，颜色由蓝至红代表热度逐渐增强
04 存量时代的破局之道
竞争维度的全面升维与资产运营重塑
基于现有的市场数据推演，2026-2028年成都全市甲级写字楼市场的新增供应量预计将累积突破一百四十万平方米的惊人规模。在这样庞大的增量压迫下，全市平均空置率极有可能在中短期突破40%大关。因此，整个市场去化的沉重压力将长期高悬，租金下探的趋势在短期内暂无实质性反转的迹象。
面对愈发严峻且复杂的去化环境，商业地产市场的竞争逻辑需要发生转变。传统的依托单纯租金比拼、地段红利收割的粗放模式已经走到尽头，取而代之的是一场涵盖高水平物业服务、深度空间运营、国际ESG认证体系以及定制化灵活租约设计在内的全方位综合较量。
企业租户端：算清综合成本账
超越单一租金博弈的资产评估思维
对于企业决策者而言，当前深度的买方市场格局，恰恰提供了一个前所未有的资产升级与区位跃迁的历史级契机。通过合理利用市场赋予的宽裕议价空间，企业完全有能力以极具竞争力的成本锁定城市最核心区位的优质物业资源。然而，在执行这种跨越时，科学的选址决策绝不能仅仅停留在对账面租金的肤浅对比之上。
这要求企业必须建立起全生命周期的空间成本核算思维。除了表面的租金数字，写字楼的物业管理费、非工作时间的空调加时费、前期硬装改造投入的长期摊销，甚至是因周边公共交通网络滞后而不得不支付给员工的隐性通勤补偿，都应当被严谨地纳入财务精算模型之中。更值得深思的是，调查数据显示，目前已有高达84%的高品质受访企业，将楼宇是否具备LEED、WELL等国际公认的ESG认证及绿色环保指标，列为了选址的绝对前置条件。在现代企业治理的语境下，一个健康、低碳、智能的绿色办公环境，早已不再是一项单纯的成本消耗，而是企业展现社会责任、吸引顶级人才、甚至是在全球供应链中构筑品牌合规护城河的无形战略资产。对于初创或中小型企业，拥抱精装小面积办公空间或短租灵活方案，有效降低前期的沉没成本，也是应对宏观不确定性的上佳之选。
商业业主端：重塑楼宇内生生态
从重招商向重运营的根本性理念跨越
在楼宇供给端深度承压、租客争夺趋于白热化的大环境下，资产管理者的破局路径必须彻底转变。从传统的「单纯招商驱动」向「招商与精细化运营深度融合」的模式转型，已经成为不可逆转的必然选择。在具体的执行层面，建立动态、敏捷的租赁评估机制，抛弃过去一刀切的僵化定价，坚持一客一策的谈判弹性与政策组合，是维持楼宇稳定现金流的最基本要求。
更为底层的商业思维转变，在于对写字楼非标业态的全面认知与主动拥抱。面对大量闲置的面积，聪明的资产管理者正在大胆尝试将高端精品酒店、高规格商务健身中心、合规的医疗美容机构乃至具有社交属性的城市级公共会客厅，深度引入写字楼的垂直空间中。这种跨界融合的策略，不仅能够在极短时间内高效盘活低区或存在某些硬件瑕疵的去化困难楼层，大幅提升坪效，更深远的意义在于，它在物理建筑内部成功构建出了一个高度自洽、丰富多元的微型商业生态闭环。这种完善且高品质的配套生态系统，将产生巨大的溢出效应，极大地增强整栋楼宇对主力科技创新与金融租户的长期黏性，进而赋能资产，实现穿越周期的价值重估。
2026H1全国重点城市写字楼租金与空置率对比
数据来源：高力国际
CORE INSIGHT· 高力观点
供给侧定调大趋势，需求侧决定租金走势
商业地产市场的百年演进史，犹如城市向上生长的层层年轮。每一轮不可避免的供应高峰与租金低谷，本质上都是庞大的市场系统通过自我调节机制淘汰落后产能，进而向健康竞争格局进化的过程。在成都这片永远充满商业活力与创新基因的土壤上，产业动能的新旧更替从未有片刻停歇。
当我们把目光放得足够长远就会发现，正是当前高企的空置压力，倒逼整个行业开始重视精细化运营管理体系的作用。穿越周期的从来不是单纯的价格让步，而是真正理解企业发展痛点并提供综合解决方案的长期主义。
市场永远在寻找平衡，但平衡从不是静止的。
在这个洗牌的时代，核心优质资产的稀缺性，才刚刚开始显现！
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“2026上半年成都市场报告”
静观商业媒体矩阵
1.本报告所有数据均经过查验，来源于成都市发改委，成都海关、成都统计局等权威渠道，写字楼市场数据来源于高力国际市场研究部。
2.高力国际统计口径涵盖普通企业租赁、联办或运营商租赁及部分关联企业租赁行为，本季度起将把净有效租金纳入统计范畴。
3.本报告统计的新增供应项目包含：红仓·华天大厦、G10量子科技大厦E座、H05锦宁大厦G座、H05锦宁大厦H座、交子方圆T2
